Acquistare casa: vantaggi e svantaggi di aste immobiliari e mercato libero
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Acquistare casa: vantaggi e svantaggi di aste immobiliari e mercato libero

Acquistare casa: vantaggi e svantaggi di aste immobiliari e mercato libero

Quando un soggetto deve acquistare casa, sia per andarci a vivere che per effettuare una speculazione immobiliare, si trova di fronte a una serie di questioni che deve valutare con molta attenzione. In questo contesto una delle scelte che potrebbe fare è se comprare nel mercato libero oppure nelle aste immobiliari. Entrambe le soluzioni presentano dei vantaggi e degli inconvenienti, vediamole di seguito.

 

 

Acquistare casa nel mercato libero

L’acquisto della casa nel mercato libero è quella più frequente, anche perché il numero degli immobili è superiore rispetto alle aste, dove ci finiscono le case oggetto di esecuzione forzata. Comprare direttamente nel mercato senza alcun vincolo presenta il grande vantaggio di una procedura molto più snella e rapida. Infatti i soggetti coinvolti in questo caso sono l’acquirente, il venditore, il notaio ed eventualmente la banca finanziatrice dell’acquisto e l’agente immobiliare che effettua l’intermediazione tra compratore e venditore. La procedura richiede solo la tempistica che va dalla firma del contratto di compravendita al passaggio di proprietà con il rogito. Nel caso delle aste invece il processo è più farraginoso, perché subentrano altre figure come il giudice che decreta l’esecuzione forzata, il custode giudiziario che si occupa dell’amministrazione del bene fino a quando non vi è il trasferimento dal creditore dell’esecutato all’acquirente e l’esecutato  che bisogna far sgomberare se la casa è occupata. I tempi in tal caso possono essere molto lunghi allorché le prime aste risulteranno deserte e magari occorrono anni prima che un immobile venga aggiudicato. Quindi se si ha fretta di andarci ad abitare o di concludere un affare, il mercato libero è il più indicato. Il secondo vantaggio deriva dal mettersi al riparo da brutte sorprese dopo l’acquisto. Il notaio e l’agenzia immobiliare fanno tutti i controlli del caso prima del rogito e, se i documenti non sono a posto, prima di decretare il passaggio di proprietà viene richiesta una regolarizzazione. Con le aste, è vero che vi è una perizia stilata da un esperto nominato dal Tribunale, ma molte volte questa risulta imprecisa e incompleta, per cui tocca a chi si aggiudica l’asta procedere alla sanatoria ad esempio per eventuali abusi edilizi. Senza contare che è molto facile trovarsi di fronte a spese condominiali arretrate da pagare e a un immobile che si trova il più delle volte in condizioni pietose. 

 

Il terzo vantaggio consiste nel fatto che, una volta rogitato l’immobile, il passaggio di proprietà è immediato perché tutto ciò deriva da una volontà espressa delle parti. Nel caso delle aste non è sempre così facile. Il giudice ordina lo sgombero dei locali con un procedimento esecutivo se ancora occupati dall’esecutato, ma capita sovente che anche dopo l’aggiudicazione in asta passi del tempo prima che quest’ultimo lasci l’appartamento. Non è raro che il nuovo proprietario debba incentivarlo a sloggiare versandogli una somma di denaro.

 

Comprare casa all’asta

Acquistare casa all’asta ha il grande pregio del prezzo, che 9 volte su 10 è più basso rispetto a quello del mercato libero. Questo perché si parte da una base d’asta molto più bassa del valore di mercato. Tuttavia, capitano situazioni in cui vi è in fase d’asta un continuo rilancio perché i partecipanti si lasciano prendere la mano, così da far schizzare il prezzo di aggiudicazione addirittura oltre il valore reale dell’immobile. In particolar modo se si tratta di case situate in zone di prestigio. Per un investitore, fare affari nel mercato libero è molto difficile, perché i prezzi partono solitamente da almeno il 20%-30% in più rispetto a quelli di mercato. Nelle aste viceversa si possono trovare occasioni più interessanti. Anche qui però non è affatto scontata la cosa, anzi. La ragione è che tra gli offerenti vi sono soggetti che vogliono acquistare l’immobile per andare a vivere e quindi sono disposti a pagare di più rispetto a un investitore che si trova in quel posto solo per ragioni speculative. Se la casa è interessante quindi i rilanci possono portare il prezzo di aggiudicazione molto vicino al valore di mercato, anche se si parte da una base molto bassa, facendo in modo che non vi sia spazio per concludere un buon affare. Il secondo vantaggio è di avere comunque a disposizione una perizia fatta da un esperto che permette quantomeno di farsi un’idea generale sullo stato in cui si trova l’immobile, la zona di appartenenza e la valutazione dello stesso. Il terzo vantaggio consiste nel fatto che, diversamente dall’acquisto nel mercato libero, non occorre pagare spese di agenzia e di notaio, ma solo il prezzo d’acquisto della casa oltre alle spese procedurali e all’imposta di registro.

 

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