Il mercato immobiliare in Cina non lascia tregua. Da cinque anni è un peso morto per la seconda potenza economica mondiale, finito in una spirale negativa che non mostra segni di miglioramento. Le famiglie continuano a vendere immobili perché in difficoltà finanziaria, mentre i costruttori sono sull’orlo del collasso a causa della montagna di debiti accumulati. Nel frattempo, i prezzi delle case non arrestano la loro discesa, gettando sconforto in un settore che un tempo era il cuore pulsante dell’economia cinese. A poco finora sono valsi gli stimoli fiscali e monetari delle autorità di Pechino per cercare di rinvigorire un’industria moribonda.
Verso la fine del mese scorso è arrivata la doccia fredda: Vanke, il quinto più grande costruttore cinese, ha previsto una perdita annuale record di 6,2 miliardi di dollari per il 2024 e il suo presidente e amministratore delegato si è dimesso. Ciò ha alimentato nuovamente le preoccupazioni su un problema che sembra risolversi. Il motivo è che Vanke sembrava non fosse stato così profondamente colpito dalla crisi immobiliare come lo sono stati altri sviluppatori andati in default negli ultimi anni. Infatti, rispetto ai competitor, aveva accumulato meno debiti e aveva rapporti privilegiati con il governo, il che garantiva una maggiore protezione finanziaria. Evidentemente ciò non è bastato.
Cina: perché il mercato immobiliare non riesce a uscire dalla crisi
Per spiegare i motivi per cui la Cina non riesce a risolvere i problemi del suo mercato immobiliare bisogna fare un passo indietro e cercare di capire come si è formata la gigantesca bolla all’origine del disastro. Correva l’anno 1998 quando nell’ex-Impero Celeste si formò un mercato immobiliare nazionale dopo decenni di divieti di vendite private. Lo spostamento in massa della popolazione dalle campagne alle città ha movimentato un enorme flusso di denaro. Imprese edili e sviluppatori immobiliari hanno colto l’opportunità e si sono gettati a capofitto. Gli investimenti sono aumentati e la domanda ha spinto i prezzi delle case a salire a ritmo forsennato. Il boom è stato incoraggiato anche degli enti locali e regionali, le cui entrate dipendevano in buona parte dalla vendita di terreni pubblici.
Il sistema era però sorretto dal credito. I costruttori soddisfacevano la domanda futura prevista perché potevano attingere ai finanziamenti facili delle banche. Il problema è sorto nel 2020, quando il governo, preoccupato per il mastodontico indebitamento del sistema e per le disuguaglianze nell’accesso alle case a causa dei prezzi esorbitanti, ha deciso di stringere la cinghia. Come? Innanzitutto chiedendo alle banche di rallentare il ritmo dei prestiti ipotecari e poi imponendo regole estremamente austere riguardo i rapporti di debito e le disponibilità liquide per gli sviluppatori.
Le misure repressive hanno letteralmente capovolto un sistema che procedeva spedito da decenni. Tale sistema aveva portato il mercato immobiliare cinese a un valore di 52.000 miliardi di dollari nel 2019 – il doppio di quello statunitense – pari a circa un quarto del PIL nazionale e quasi l’80% del patrimonio delle famiglie. Il giro di vite ha mandato in crisi la maggior parte degli sviluppatori, perché i debiti elevati lasciavano le loro finanze appese a un filo. Il primo grande default risale al 2021 con il gigante immobiliare Evergrande Group, affogato in un mare di 300 miliardi di dollari di debiti. L’anno successivo gli hanno fatto compagnia altri due colossi come Country Garden e Sunac.
Il governo a quel punto si è reso conto di aver tirato troppo la corda e ha provato a fare qualche passo indietro, senza però un piano di dimensioni tali da poter invertire la rotta.In pratica ha cercato di chiudere la stalla quando ormai i buoi erano scappati. La costruzione di milioni di metri quadrati di appartamenti era incompleta in quanto gli sviluppatori non avevano fondi per poter ultimare i lavori. Nel frattempo la crisi economica da Covid-19 ha generato un crollo della domanda delle famiglie. I proprietari di case hanno cominciato a svendere, facendo precipitare i prezzi e inasprendo la crisi del settore. A quel punto, i tentativi del governo di spegnere l’incendio sono risultati vani. A quanto pare, anche le ultime misure, permettere agli sviluppatori di accedere a miliardi di dollari dalla prevendita degli appartamenti, non sono più in grado di arrestare l’emorragia.
