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Disdetta contratto di affitto: come funziona e i termini di preavviso

Le chiavi nella porta di una casa in affitto

Secondo gli ultimi dati raccolti dall’ISTAT, gli italiani sono un popolo di proprietari: 18,2 milioni di famiglie hanno acquistato la casa in cui abitano, mentre 5,2 milioni vivono in affitto. Sono soprattutto le famiglie meno abbienti e con redditi più bassi a prendere in locazione un’abitazione e a cambiare spesso e volentieri domicilio. In quest’ultimo caso, come funziona la procedura per la disdetta del contratto di affitto, necessaria per procedere alla successiva registrazione del contratto di un’altra casa?

 

Come funziona la disdetta del contratto di affitto

L’affittuario che per una serie di motivi personali (semplicemente perché non si trova più bene, viene trasferito per lavoro o ha necessità di una casa più grande) è intenzionato a interrompere il contratto di affitto prima del suo termine naturale deve procedere alla disdetta, regolamentata dalla Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, ovvero la legge n. 431 del 9 dicembre 1998.

La normativa prevede che il locatario può recedere dal contratto in qualsiasi momento a patto che rispetti una serie di indicazioni, mentre il proprietario deve dare disdetta per chiudere la locazione con almeno sei mesi d’anticipo prima della scadenza naturale del contratto, comunicandola con raccomandata con ricevuta di ritorno oppure via PEC.

Quindi: se il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto esclusivamente in contesti particolari, il conduttore ha condizioni diverse. Partiamo dal padrone di casa. Il proprietario può procedere alla risoluzione solo al termine della sua prima scadenza e unicamente in sei casi specifici:

  • vuole vendere l’immobile a terzi (ma l’inquilino conserva il diritto di prelazione);
  • intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti fino al secondo grado;
  • se persona giuridica, società, ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, culturali, mutualistiche, cooperative, assistenziali o di culto, vuole destinare l’abitazione all’esercizio diretto di queste attività, ma deve offrire all’inquilino un altro immobile idoneo di cui ha piena disponibilità;
  • l’affittuario ha la disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • quando l’abitazione è in un edificio gravemente danneggiato e occorre procedere a indispensabili lavori di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione o radicale trasformazione per cui la permanenza del conduttore è di ostacolo;
  • l’inquilino, senza alcuna legittima successione nel contratto, non occupa in maniera continuativa la casa senza giustificato motivo.

 

Dal lato dell’inquilino, si può chiedere la disdetta semplicemente inviando al proprietario una lettera di preavviso, in cui specificare che sono intervenuti gravi motivi (l’articolo 3, comma 6, della legge n. 431/1998) o che si avvale della clausola di recesso convenzionale presente nel contratto.

Definiti dalla Cassazione “estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto”, i gravi motivi possono essere oggettivi (ossia non ricollegabili alle condizioni personali dell’affittuario: ad esempio malfunzionamenti o problemi strutturali dell’immobile) e soggettivi, ovvero relativi alle condizioni personali del conduttore: perdita del lavoro o trasferimento, fine del matrimonio o della relazione sentimentale, contrasti condominiali, problemi di salute.

Nella lettera di preavviso l’inquilino deve specificare i dati personali, gli estremi del contratto, la data di stipula e quella del recesso, i motivi che lo costringono a lasciare l’abitazione e quando intende liberarla. È da valutare da caso a caso (in base agli accordi presi tra le parti) l’eventuale restituzione della caparra. Ma quali sono i termini di preavviso per inviare la lettera di disdetta?

 

Disdetta contratto di affitto: termini di preavviso e costo

Sia il locatore che il locatario devono prevedere almeno sei mesi di preavviso per avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto o della clausola di recesso convenzionale. Il periodo della disdetta si allunga a 12 o 18 mesi se l’immobile è ad uso non abitativo o adibito ad attività alberghiere.

L’unico obbligo per l’affittuario è quello di dare comunicazione al proprietario con la lettera di preavviso, da inviare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata. Il solo caso in cui non è necessario dare la disdetta e farlo per tempo è nei contratti d’affitto ad uso transitorio: la cessazione è nella natura stessa del contratto e scatta in automatico al termine del periodo di durata concordato al momento della firma tra locatore e locatario.

La rescissione anticipata senza il rispetto dei sei mesi impone il pagamento delle mensilità previste dai termini di preavviso. Inoltre, come per la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, anche la disdetta ha un costo che viene sostenuto da chi ha deciso di risolvere il contratto oppure è diviso al 50% in parti uguali tra i due contraenti se la rescissione anticipata è consensuale.

La cifra che occorre pagare (con addebito su conto corrente o modello F24 Elementi identificativi ELIDE con codice tributo 1503) è l’imposta di registro, pari a 67 euro. Bisogna sempre ricordare che questo importo va versato entro un mese dalla risoluzione e comunicato alle Entrate per la registrazione presentando online o presso gli uffici il modello RLI, disponibile sul sito dell’Agenzia. Se le parti hanno optato per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro per la risoluzione del contratto non va versata.

AUTORE

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Alessandro Zoppo

Ascolta musica e guarda cinema da quando aveva 6 anni. Orgogliosamente sannita ma romano d'adozione, Alessandro scrive per siti web e riviste occupandosi di cultura, economia, finanza, politica e sport. Impegnato anche in festival e rassegne di cinema, Alessandro è tra gli autori di Borsa&Finanza da aprile 2022 dove si occupa prevalentemente di temi legati alla finanza personale, al Fintech e alla tecnologia.

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