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Registrazione contratto locazione: costo e chi paga

Nel mercato immobiliare è fondamentale, soprattutto per i proprietari, conoscere nel dettaglio tutti gli aspetti della registrazione del contratto di locazione di una casa o appartamento, specie nel capitolo dei costi. La legge stabilisce che la registrazione è obbligatoria per il locatore, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito con l’affittuario, quando la durata del contratto d’affitto supera i 30 giorni complessivi nell’arco di un anno. L’unico caso in cui non c’è obbligo è proprio quello di contratti che non superano il mese.

 

Registrazione contratto locazione: come funziona e tempi

Esistono due tipologie principali di contratti di locazione: quelli per gli affitti a canone libero (4 + 4 anni di rinnovo automatico con quota stabilita dalle parti) e quelli per gli affitti a canone concordato con tesso massimo stabilito, che possono essere ordinari (3 + 2 anni di rinnovo automatico), a studenti universitari (da 6 mesi a 3 anni, sempre con opzione di rinnovo) e transitori da 1 anno a 18 mesi. In ogni caso, i nuovi contratti devono contenere la clausola con cui l’affittuario dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni necessarie e la documentazione dell’APE, l’attestazione di prestazione energetica.

La registrazione, disciplinata dalla legge n. 331 del 30 dicembre 2004, può avvenire online sul sito dell’Agenzia delle Entrate tramite SPID, CIE o CNS; in un ufficio delle Entrate compilando il modello RLI; incaricando un intermediario abilitato o un delegato. Quanto ai tempi, la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla sua decorrenza, se anteriore. Una volta effettuata e validata la registrazione, l’accordo tra le parti secondo il modello del contratto scelto diventa valido. La ricevuta con i dati di registrazione arriva tramite e-mail nel giro di 48 ore. La legge che regola i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo è la n. 431 del 9 dicembre 1998.

 

Registrazione contratto locazione: chi paga e il costo

Non va mai dimenticato che registrare un contratto prevede il pagamento dell’imposta di registro (con un minimo pari a 67 euro) e dell’imposta di bollo, variabile a seconda del numero di pagine e di copie del contratto, con un minimo di marche di 32 euro, ovvero 16 euro per ogni 100 righe o 4 facciate. Le due imposte di registro e di bollo non vanno pagate soltanto se si opta per l’applicazione della cedolare secca, ovvero il regime agevolato alternativo che esclude dal reddito personale il canone d’affitto percepito applicando un’aliquota fissa del 21% o del 10% in determinati comuni.

L’imposta di registro è la parte più sostanziosa delle spese di registrazione e varia a seconda dell’immobile affittato. Le Entrate specificano gli importi in percentuale:

  • 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità per i fabbricati a uso abitativo;
  • 1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA (o 2% negli altri casi) per i fabbricati strumentali per natura (uffici e studi, scuole, biblioteche, ospedali, case di cura, alberghi e così via);
  • 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità per i fondi rustici;
  • 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità per gli altri immobili.

 

Se il contratto di locazione è per immobili urbani e ha una durata pluriennale, si può decidere di saldare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto oppure anno per anno. Facciamo un esempio pratico: un proprietario che affitta un appartamento con un contratto di locazione di 4 + 4 anni per un canone annuo di 4.800 euro e decide di pagare l’imposta di registro per l’intera durata, paga 384 euro, ossia il 2% di 19.200 (4.800 x 4 anni). Viceversa, se sceglie di pagare l’imposta annualmente, ogni anno versa 96 euro, ovvero il 2% di 4.800.

Se si registra il contratto con un garante, c’è un costo aggiuntivo per il locatore dello 0,5% del canone, con una quota minima di 200 euro. Un’altra eccezione è per i contratti di locazione a canone concordato, previsti per gli immobili nei comuni ad elevata tensione abitativa: in questi casi, è concesso uno sconto del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro e quindi un’applicazione del corrispettivo annuo del 70%. Ma nei fatti, chi paga questi soldi per le imposte di registrazione? Il proprietario o l’affittuario?

La risposta è che possono pagare entrambi, sia il proprietario che l’affittuario. Anche se la legge n. 208 del 28 dicembre 2015 prevede che è il locatore la persona tenuta all’obbligo di registrazione, l’Agenzia delle Entrate stabilisce che “il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto”. Ciò significa che se non sono inserite per iscritto sul contratto indicazioni specifiche in merito, il pagamento dei costi per la registrazione sarà diviso al 50% in parti uguali tra i due contraenti.

Naturalmente proprietario e affittuario possono concordare una ripartizione differente: l’importante è che l’intera spesa non ricada a carico dell’inquilino. Dovesse verificarsi una situazione del genere, il conduttore ha il diritto di richiedere al locatore il rimborso della quota che gli spetta. In aggiunta, è necessario ribadire che l’imposta di registro non si deve pagare sul deposito cauzionale versato dall’inquilino.

Infine, c’è il capitolo delle sanzioni: l’omessa registrazione (ovvero l’affitto in nero) e un canone dichiarato inferiore a quello concordato sul contratto sono puniti con multe dal 120% fino al 240% dell’imposta dovuta, oltre gli interessi di mora. La sanzione amministrativa aumenta per ogni mensilità di ritardo, partendo dal 6% dell’imposta per 30 giorni di rinvio fino ad arrivare al 20% per ritardi superiori ai 2 anni. Oltre a ciò, vengono applicate sanzioni dal 100% al 150% anche per il mancato pagamento dell’imposta di bollo.

AUTORE

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Alessandro Zoppo

Ascolta musica e guarda cinema da quando aveva 6 anni. Orgogliosamente sannita ma romano d'adozione, Alessandro scrive per siti web e riviste occupandosi di cultura, economia, finanza, politica e sport. Impegnato anche in festival e rassegne di cinema, Alessandro è tra gli autori di Borsa&Finanza da aprile 2022 dove si occupa prevalentemente di temi legati alla finanza personale, al Fintech e alla tecnologia.

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