Affitti brevi: le nuove regole 2023
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Affitti brevi: le nuove regole 2023

Affitti brevi, ecco come cambiano nel 2023

Sicuramente tra le molteplici forme di locazione abitativa, particolare importanza la hanno assunta i cosiddetti affitti brevi. Si tratta di una particolare categoria di locazione a cui si fa sempre più ricorso: proprio per questo motivo il legislatore ha deciso di introdurre una serie di novità, che entreranno in vigore a cominciare dal 2023. Un aspetto che condizionerà particolarmente gli affitti brevi è quello legato allo scambio delle informazioni con l’Agenzia delle Entrate.

Ma prima di addentrarci maggiormente su questo aspetto, è necessario fare qualche premessa. Prima di tutto è importante ricordare che la disciplina sugli affitti brevi rimane invariata: quello che cambierà, dal 2023, è l’obbligo di effettuare le comunicazioni agli uffici competenti. Queste permetteranno agli uffici competenti:

  • di ottenere maggiori informazioni sul contratto stipulato e sulla durata della locazione;
  • di identificare l’immobile locato, dal punto di vista catastale;
    di registrare i proventi percepiti dai proprietari degli immobili.

Le nuove norme, che andranno a regolamentare gli affitti brevi, sono una conseguenza diretta del recepimento della Direttiva UE c.d. Dac 7, il cui scopo è quello di regolamentare lo scambio automatico di informazioni ai fini fiscali tra i gestori delle piattaforme digitali e le amministrazioni finanziarie. Cosa comportano, in estrema sintesi, le nuove regole? Imporranno ai gestori delle piattaforme – come ad esempio Airbnb – l’obbligo di identificare in maniera periodica tutti i soggetti coinvolti negli affitti brevi.

Dal 1° gennaio 2023, i gestori delle piattaforme digitali saranno costretti a comunicare i redditi percepiti dai clienti attraverso le loro piattaforme. In questo modo sarà più facile riuscire a tracciare le transazioni e assoggettare i proventi, che ne derivano, ad imposizione.

Tutti i dati da comunicare all’Agenzia delle Entrate

A quali regole si dovranno attenere, dal 2023, le piattaforme che gestiscono gli affitti brevi? Come si dovranno comportare nello specifico? Tutti i soggetti, che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, nel momento in cui intervengono direttamente in un contratto di locazione breve, hanno degli obblighi di natura informativa. Nel momento in cui incassano o intercedono – anche nella fase del pagamento del canone di locazione o dei vari corrispettivi – devono provvedere ad applicare la ritenuta. Questa operazione dovrà essere eseguita nel momento in cui versano al locatore le somme incassate per gli eventuali affitti brevi.

Sintetizzando al massimo, gli intermediari sono obbligati:

  • a comunicare i dati relativi agli affitti brevi stipulati grazie alla loro intermediazione all’Agenzia delle Entrate;
  • a provvedere a trattenere una somma pari al 21% del canone di locazione, nel caso in cui dovessero intervenire nel pagamento o se dovessero incassare i corrispettivi.

L’intermediario ha il compito di inviare i dati ed effettuare la comunicazione, anche nel momento in cui l’intermediario si avvalga, per la propria attività, di altri intermediari. Un agente immobiliare, che abbia ricevuto l’incarico da un proprietario di dare in locazione un immobile, è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la relativa ritenuta, nel caso in cui dovesse decidere di inserire l’offerta di locazione in una piattaforma online.

Chi e come dovrà comunicare i dati

Come abbiamo anticipato nel corso del precedente paragrafo, è tenuta ad identificare chi vende od affitta i propri immobili la piattaforma di intermediazione online. I dati relativi ai locatori ed ai contratti dovranno essere comunicati direttamente all’Agenzia delle Entrate ogni tre mesi. Come abbiamo anticipato in precedenza, dovranno essere inviati anche i dati relativi ai corrispettivi percepiti e al numero di operazioni effettuate. Per quanto riguarda le operazioni effettuate nel corso del 2023, dovranno essere inviate entro e non oltre il 31 gennaio 2024. Un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate definirà con precisione le modalità.

Nel corso degli ultimi mesi, per non farsi trovare impreparate, le piattaforme hanno inviato diversi solleciti ai locatori attivi, chiedendo loro le informazioni fiscali. I gestori, infatti, avranno a disposizione due solleciti e un arco temporale di sessanta giorni, prima di essere costrette a bloccare i profili di chi sta guadagnando attraverso gli affitti brevi.

Quanto si paga di tasse per gli affitti brevi dal 2023?

La tassazione sugli affitti brevi è stata regolamentata direttamente dal DL 50/2017, che è stato citato dalla circolare n. 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate. Gli affitti brevi possono essere tassati in due modi differenti, alternativi uno all’altro: la circolare secca e l’Irpef.

La cedolare secca è un’imposta pari al 21% del guadagno sui redditi che derivano dagli affitti brevi. Sostituisce completamente l’Irpef, ossia il regime di tassazione ordinario, e le eventuali tassi comunali o regionali, che vengono applicate nel momento in cui si sottoscrive un contratto di locazione. La cedolare secca può essere applicata agli affitti brevi se la gestione dei relativi immobili rimane al di fuori dell’attività d’impresa.

La tassazione Irpef, invece, prevede che il reddito da locazione sia imponibile per il 95%: il rimanente 5% viene considerata come deduzione forfettaria. Questo, in estrema sintesi, significa che il 95% del reddito proveniente dagli affitti brevi viene assoggettato alla tassazione, seguendo gli scaglioni Irpef del contribuente. Il restante 5% rimane fuori dalle tasse.

Nel caso in cui l’attività di locazione abbia carattere imprenditoriale, è necessario aprire la partita Iva, in questo caso si possono scegliere due regimi: quello forfettario e quello ordinario. Il codice Ateco di riferimento per l’attività di locazione è 55.20.51: nel caso in cui si scelga il regime forfettario le tasse dovute sono pari al 15 o al 5% (per le nuove attività) della base imponibile, che viene calcolata a forfait. I costi in questo caso non sono scaricabili. Il regime ordinario ha dei costi più alti, ma permette una maggiore ottimizzazione fiscale: qui le tasse, però, variano in funzione del fatturato.

Sanzioni amministrative previste

Un capitolo molto importante ruota intorno alle sanzioni. Ad introdurre importanti novità, in questo caso, è la Legge n. 58 del 28 giugno 2019, con la quale è stato istituito, presso il Ministero delle Politiche Agricole, una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati agli affitti brevi. La legge impone l’obbligo di comunicare i nomi delle persone che stanno alloggiando presso le varie strutture.

È stato, inoltre, introdotto un codice identificativo alfanumerico da associare a qualsiasi annuncio online che si riferisce alla promozione di una struttura per un affitto breve. Attraverso questo codice possono essere identificati:

  • i titolari delle strutture ospitanti;
  • gli immobili destinati a un affitto breve;
  • i soggetti che operano in veste di intermediari;
  • i soggetti che si occupano della gestione di portali online di intermediazione.

Nel caso in cui non si rispettino questi obblighi previsti dalla legge, viene applicata una sanzione pecuniarie che può andare da un minimo di 500 euro a un massimo di 5.000 euro, per ogni codice che non è stato indicato.

AUTORE

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Pierpaolo Molinengo

Pierpaolo Molinengo, giornalista, ha una laurea in materie letterarie ed ha iniziato ad occuparsi di economia fin dal 2002, concentrandosi dapprima sul mercato immobiliare, sul fisco e i mutui, per poi allargare i suoi interessi ai mercati emergenti ed ai rapporti Usa-Russia. Scrive di attualità, tasse, diritto, economia e finanza.

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