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Mutuo: cosa succede quando si compra casa

Mutuo: cosa succede quando si compra casa

Quando si compra casa molto spesso non si ha la liquidità necessaria per pagare tutto il prezzo dell’immobile, di conseguenza si fa riferimento a una banca per l’accensione di un mutuo. Rivolgersi alla propria banca è una condizione comoda, soprattutto perché essendo clienti la pratica potrebbe risultare più veloce e le condizioni più favorevoli. Tuttavia è sempre meglio fare una ricerca confrontando le soluzioni proposte da una serie di istituti di credito, che operano in concorrenza tra di loro e che possono offrire opportunità migliori.

 

Mutuo: la richiesta

Una volta scelta la banca di gradimento, è necessario avviare una richiesta compilando la domanda che assume la forma di un questionario. Le informazioni preliminari e necessarie che verranno richieste riguardano:

 

  • i dati anagrafici;
  • la residenza;
  • la casa in cui si vive, ovvero se è di proprietà, in affitto o se si vive presso terzi;
  • il nucleo familiare;
  • l’occupazione, se come dipendente (con l’indicazione del datore di lavoro e dell’anzianità di servizio) o autonomo (con l’indicazione degli anni di svolgimento dell’attività);
  • il settore in cui si lavora e la qualifica;
  • il reddito netto mensile e annuale;
  • la descrizione della casa che si acquista, con l’indicazione della superficie totale, del numero dei piani, dell’anno di costruzione, ecc.;
  • eventuali debiti in corso, con l’indicazione nel caso dell’importo e dei creditori.

Mutuo: la fattibilità

Una volta presentata la richiesta bisogna attendere il parere preliminare di fattibilità dalla banca. Qui la tempistica dipende dall’azienda di credito ma oggi i tempi sono più brevi rispetto a qualche anno fa. Gli elementi su cui la banca presta maggiore attenzione riguardano innanzitutto il reddito netto del richiedente e del nucleo familiare, in secondo luogo il valore dell’immobile che si vuole acquistare e infine la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi, tipo fidejussione o pegno. L’entità del mutuo che la banca è disposta a concedere dipende soprattutto dal rapporto tra la rata e il reddito netto mensile. In genere, tale parametro non deve superare il 30-35%.

Nel caso in cui l’istituto finanziario rilasci parere positivo sulla fattibilità dell’operazione, il richiedente mutuo deve fornire tutta la documentazione necessaria a conferma di quanto dichiarato nella richiesta scritta. I documenti possono essere inviati via e-mail, per posta, oppure recandosi personalmente presso l’ufficio della banca. Quali? Tutti devono consegnare i seguenti documenti:

 

  • il certificato di nascita;
  • il certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio con le eventuali convenzioni patrimoniali tra i coniugi;
  • in caso di separazione e divorzio, la copia della sentenza del tribunale;
  • il compromesso o la proposta di vendita;
  • la planimetria dell’immobile, con indicazione delle proprietà confinanti e delle pertinenze;
  • il certificato di abitabilità;
  • copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile e, se questo è pervenuto per successione, il modello 240 o il modello 4 dell’ufficio successioni.

 

Per quel che riguarda il reddito del mutuatario, è necessario distinguere tra lavoratore dipendente e autonomo. Nel primo caso, il richiedente deve presentare la dichiarazione del datore di lavoro relativa all’anzianità di servizio del dipendente, nonché l’ultima busta paga percepita e una copia del CUD o del 730/Unico. Nel secondo caso, il richiedente deve fornire una copia del modello Unico, l’eventuale estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato ed eventuale attestato di iscrizione all’Albo professionale di appartenenza.

 

Mutuo: la delibera di finanziamento

Acquisita tutta la documentazione necessaria, la banca effettua ulteriori accertamenti, tipo la dichiarazione preliminare notarile sul bene offerto in garanzia e la relazione tecnico-estimativa stilata da un professionista di fiducia. A quel punto è in grado di dare una valutazione completa e di emettere una delibera di finanziamento, con immediata comunicazione al richiedente e fissazione della data per la stipula della concessione formale del mutuo.

La banca indica anche l’importo che verrà concesso. In linea di massima, la somma non eccede l’80% del valore di mercato della casa, ma alcuni istituti coprono anche il 100% a condizione però che vengano fornite ulteriori garanzie e che i tassi siano più onerosi. Non è escluso che garanzie supplementari vengano richieste anche quando la banca finanzia l’80%, soprattutto nel caso di un rapporto rata/mutuo al limite e di lavoro autonomo.

 

Il contratto e l’ipoteca

Con il contratto di mutuo si chiude il procedimento. Esso avviene davanti a un notaio in cui sono presenti il mutuante e il mutuatario. La redazione è per atto pubblico, con cui si dà seguito al trasferimento di denaro al conto corrente del cliente, il quale risulta obbligato a restituire alla banca l’importo e gli interessi nei termini e nei tempi convenuti. Contestualmente viene costituita l’ipoteca sull’immobile a favore della banca, che serve da garanzia per quest’ultima nel caso in cui il mutuatario non rimborsi le rate del mutuo. Tale ipoteca corrisponde a una quota tra il 150% e il 300% del finanziamento erogato, quindi non copre solo il capitale, ma anche gli interessi stabiliti, gli interessi di mora per eventuali ritardi o mancati pagamenti delle rate, gli oneri erariali, tributari, notarili, professionali e tutte le spese giudiziali che la banca potrebbe sostenere per il recupero della somma.

L’ipoteca viene iscritta nei Pubblici Registri Immobiliari e si estingue in automatico dopo 20 anni. Ciò significa che, se la durata del mutuo supera questo lasso di tempo, è necessario rinnovarla. Una volta che il mutuo si estingue, la banca deve provvedere alla cancellazione dell’ipoteca, senza addebito di costi per il cliente. Occorre precisare che l’estinzione dell’ipoteca non implica la cancellazione, mentre vale l’opposto, cioè la cancellazione comporta anche l’estinzione dell’ipoteca.

 

Accollo del mutuo

Una fattispecie particolare si verifica quando non si accende un nuovo mutuo con una banca ma si accolla uno già esistente. Ciò avviene allorché si acquista una casa in cui vi è un mutuo in corso che sta pagando il venditore (accollato) e che quindi viene trasferito all’acquirente (accollante). In tal caso, il rimborso delle restanti rate del finanziamento grava sull’accollante, che paga una parte del prezzo pattuito al venditore della casa e poi estingue l’ipoteca direttamente con la banca. L’accollo può essere di due tipi:

 

  • cumulativo, dove l’accollante rimane obbligato se per caso l’accollato non dovesse rimborsare le rate del mutuo previste. Ciò avviene solitamente quando il subentrante non dispone di requisiti necessari e garanzie sufficienti per far star tranquilla la banca;
  • liberatorio, in cui il venditore è liberato totalmente da qualsiasi obbligo una volta trasferito il mutuo.

 

Con il subentro nel mutuo non occorrono nuove perizie, istruttorie e spese notarili, quindi il compratore avrà un notevole risparmio. Inoltre, i costi di cancellazione dell’ipoteca e di estinzione anticipata sono tutti a carico dell’accollato. Tuttavia, è bene sempre verificare che il venditore sia in regola con i pagamenti, altrimenti questi cadranno sulle spalle del compratore.

Le condizioni di mutuo a cui subentrerà l’acquirente della casa saranno le medesime e ciò potrebbe essere un vantaggio soprattutto in un periodo come questo in cui i tassi d’interesse sono saliti. In sostanza, se si subentra oggi in un contratto di mutuo a tasso fisso stipulato due anni fa – in cui i tassi erano molto bassi – l’onere è decisamente minore rispetto a una situazione in cui si accende un nuovo mutuo oggi. Il discorso ovviamente cambia per i mutui a tasso variabile.

C’è da dire che la banca non sempre concede il suo benestare per la sostituzione del debitore. Alcune danno il via libera solo a certe condizioni, tipo interessi più alti e/o la stipula di una polizza assicurativa. In caso l’istituto di credito accetti, l’accollante deve aprire un conto corrente presso di esso, a meno che non ne risulti già cliente.

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