L’indice Case-Shiller è il frutto del lavoro fatto verso la fine degli anni ’80 da due economisti: Karl Case e Robert Shiller. Insieme al collega Allan Weiss, i due costituirono una società, la Case Shiller Weiss, con l’intento di sviluppare un metodo per confrontare le vendite ripetute degli immobili e quindi di studiare la tendenza dei loro prezzi. Venne così prodotto periodicamente un indice. Nel 2002, la società fu acquisita dalla fintech Fiserv che, insieme a Standard & Poor’s, elaborò una serie di parametri negoziabili ora comunemente chiamati indice Case-Shiller. Nel 2013, l’attività fu acquisita da CoreLogic, per questo l’indice è noto formalmente come S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA.
In questo articolo:
- Indice Case-Shiller: cos’è e a cosa serve
- Indice Case-Shiller, quale significato attribuirgli
- La bolla del 2008
Indice Case-Shiller: cos’è e a cosa serve
L’indice Case-Shiller è un indicatore che misura ogni mese la variazione del valore delle case unifamiliari negli Stati Uniti. Si tratta di un insieme di indici dei prezzi per nove divisioni del censimento Usa e viene calcolato utilizzando la media mobile a tre mesi. Il benchmark è normalizzato a 100 nel gennaio 2000. La metodologia Case-Shiller viene applicata a tre prodotti CoreLogic, quali:
- il National Home Price Index, che misura i prezzi delle abitazioni di ciascuna delle nove regioni degli Stati Uniti in base alle divisioni del censimento;
- il 10-City Composite Index, che copre dieci aree metropolitane quali Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco e Washington DC;
- il 20-City Composite Index, che comprende tutte le aree citate insieme ad Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
L’aspetto importante da considerare nell’indice Case-Shiller è che le unità residenziali unifamiliari prese a riferimento sono quelle relative ai “repeat sales“, ovvero dove i passaggi di proprietà avvengono tra soggetti non imparentati negli ultimi tre mesi. Inoltre, non sono incluse le compravendite a distanza di tempo ravvicinata e troppo frequenti, nonché quelle relative ad abitazioni soggette a importanti modifiche strutturali. Sono altresì escluse le nuove costruzioni, in quanto non implicano la variazione dei prezzi dalle vendite ripetute non essendo state vendute in precedenza. Infine, non sono comprese le case che hanno subito una modifica di destinazione d’uso. Ad esempio, un’abitazione che prima era magazzino o deposito non viene messa nel calcolo.
Indice Case-Shiller: quale significato attribuirgli
Nei suoi studi, Shiller ha tratto delle conclusioni importanti. L’indice Case-Shiller tende a mantenersi stabile in termini reali. Contrariamente a quanto si creda, non c’è una tendenza al rialzo dei prezzi delle case depurato dall’inflazione e i prezzi mostrano una tendenza a tornare ai livelli del 1890, anno da cui parte l’osservazione dell’indice. I motivi sono sostanzialmente tre. In primo luogo, se le quotazioni degli immobili sono alte, le persone si spostano verso aree più economiche. In secondo luogo, il governo allenta le restrizioni sui terreni in termini di quanto può essere costruito quando i prezzi salgono, contribuendo in questo modo ad aumentare l’offerta. Infine, la tecnologia di costruzione fa costanti progressi rendendo la costruzione stessa più economica e veloce. Secondo Shiller, se le persone percepiscono che i prezzi delle case salgono sempre nel tempo è perché gli acquisti di immobili sono rari e quindi vengono ricordati maggiormente rispetto agli acquisti di altri beni. Di conseguenza, la differenza di prezzo rispetto al passato rimane più impressa nella memoria.
La bolla del 2008
Osservando l’indice dal 1890, al netto dell’inflazione, il valore si è scostato da 100 in maniera netta solo in poche circostanze. Le case si sono deprezzate enormemente durante la Grande Depressione degli anni ’30, con l’indice finito sotto 75, ma poi fino all’inizio del nuovo millennio si è tenuto stabile poco sopra 100. Verso la metà del primo decennio del secolo, negli Stati Uniti avvenne qualcosa di epocale. Improvvisamente le banche cominciarono a concedere mutui a persone totalmente inadeguate dal punto di vista creditizio a ricevere prestiti.
Il nuovo sistema non chiedeva né caparre, né garanzie, ma si basava solo sulla convinzione – che era più una speranza – che i prezzi delle case avrebbero continuato a salire. In sostanza, si creò una tale bolla che l’indice Case-Shiller spiccò il volo in maniera del tutto anomala, arrivando a 200 all’apice della frenesia. Come andò a finire è storia. La bolla scoppiò e il sistema immobiliare e finanziario negli Stati Uniti visse una delle crisi più profonde della storia americana. Bastò poco tempo affinché l’indice tornasse a livelli normali, con il tracollo dei prezzi degli immobili.
