Mentre l’economia procede a passo cauto e l’incertezza resta un elemento strutturale dello scenario globale, il commercial real estate italiano mostra una capacità di tenuta che torna a farsi notare. Il 2025 si è chiuso con investimenti pari a 13,5 miliardi di euro, un dato che riporta il mercato al centro delle dinamiche del settore, nonostante un contesto macroeconomico caratterizzato da crescita moderata e tensioni geopolitiche ancora presenti. È il quadro che emerge dall’undicesima edizione di Perspective, l’evento annuale di CBRE dedicato ai trend del commercial real estate, che restituisce l’immagine di un mercato attraversato da una “ventata di ottimismo”, per usare l’espressione di Ferruccio de Bortoli, direttore del Corriere della Sera e special guest dell’appuntamento.
L’attenzione degli investitori si concentra sempre più sulla solidità dei fondamentali e sulla possibilità di intervenire attivamente sugli asset, in un mercato che appare oggi più articolato e selettivo rispetto al passato.
In questo articolo:
- Il ruolo della rigenerazione nella nuova fase del real estate
- Immobiliare, l’espansione del mercato oltre i grandi centri urbani
- Dove si orientano oggi i capitali immobiliari
Il ruolo della rigenerazione nella nuova fase del real estate
Il mercato immobiliare italiano si colloca oggi in una fase in cui le strategie value-add, il cui obiettivo è trasformare gli asset immobiliari in prodotti core/core llus stabilizzando i flussi di cassa da locazione e aggiungendo valore alla proprietà, assumono un ruolo centrale. La rigenerazione urbana e la riconversione del patrimonio edilizio esistente rappresentano una componente strutturale dell’attività di investimento, non solo per rispondere alla scarsità di prodotto di qualità nelle aree consolidate, ma anche per intercettare una domanda sempre più selettiva da parte degli utilizzatori finali.
Il recupero di immobili obsoleti e di aree dismesse consente di intervenire sul profilo reddituale degli asset, migliorandone l’attrattività in termini di canoni e stabilità dei flussi. Il progressivo miglioramento delle condizioni di accesso al debito e la crescita dei canoni in diversi comparti contribuiscono a rafforzare l’outlook del settore. In questo contesto torna a emergere l’interesse verso investimenti core, anche in presenza di rendimenti compressi, in un mercato che privilegia sempre più la qualità dei tenant e la resilienza delle locazioni nel medio periodo.
Immobiliare, l’espansione del mercato oltre i grandi centri urbani
Accanto alla centralità delle strategie value-add, il mercato italiano mostra una crescente diversificazione delle asset class di investimento. Il comparto Living, con una forte attenzione allo student housing, si affianca alla ripresa di Hotels e Retail e all’espansione delle soluzioni Alternative, ampliando il perimetro operativo degli investitori. Questa evoluzione si accompagna a una progressiva redistribuzione geografica dei capitali, con i mercati regionali che nel 2025 hanno catalizzato il 65% dei volumi complessivi. Questi contesti continuano a offrire margini di crescita dei canoni e opportunità di valorizzazione attraverso interventi di riposizionamento trasversali ai diversi comparti immobiliari. Secondo l’analisi di CBRE, l’ampliamento geografico e settoriale degli investimenti segnala un mercato meno concentrato e più maturo, in cui le strategie si costruiscono su orizzonti temporali più lunghi e su una maggiore selettività degli asset.
Dove si orientano oggi i capitali immobiliari
Il quadro che emerge dalle intenzioni degli investitori conferma un clima di fiducia. Circa il 70% degli operatori prevede di mantenere stabile o aumentare l’attività sul mercato italiano, sostenuto da condizioni di accesso alla leva finanziaria considerate più favorevoli rispetto all’anno precedente. Parallelamente, la percezione del rischio geopolitico appare ridimensionata rispetto al 2025, segnalando una maggiore capacità del mercato immobiliare di assorbire l’instabilità internazionale. Nel 2026 il settore Living si conferma il principale target di investimento, seguito da Industrial & Logistics e Hotels. Inizia inoltre a emergere con maggiore evidenza il comparto dei data center, spinto dalla crescente domanda di infrastrutture digitali e dall’accelerazione dell’intelligenza artificiale, che contribuisce a ridefinire le priorità degli investitori e il profilo del mercato immobiliare italiano all’interno del contesto europeo.
“Il mercato italiano mostra un dinamismo che resta sostenuto anche nel 2026”, afferma Silvia Gandellini, head of Capital Markets Italy di CBRE, sottolineando la capacità del Paese di offrire opportunità su scala nazionale e di contribuire alla ripresa del comparto europeo.
