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Mutuo a tasso misto: cos’è e come funziona

Mutuo a tasso misto: cos'è e come funziona

Quando si acquista un immobile ci si imbatte nella tipologia di mutuo da preferire sulla base delle proprie esigenze e delle condizioni di mercato. Il principale parametro di scelta riguarda il tasso di interesse. Il ventaglio delle soluzioni che solitamente un istituto di credito propone è ampio e concerne le seguenti opzioni di mutuo:

  • a tasso fisso;
  • a tasso variabile;
  • a tasso variabile a rata costante;
  • capped rate a tasso variabile;
  • a tasso misto;
  • a tasso combinato.

In questo articolo parleremo del mutuo a tasso misto, mettendo in luce gli aspetti che lo contraddistinguono, i vantaggi e gli inconvenienti a esso legati, nonché quando è preferibile rispetto ad altre forme di mutuo.

 

Mutuo: definizione

Innanzitutto, è opportuno riprendere la definizione di mutuo ipotecario. Questi è un contratto in base al quale un soggetto, chiamato mutuante e che solitamente è una banca o una società finanziaria, corrisponde una somma di denaro sotto forma di finanziamento a lungo termine (da 5 a 40 anni) finalizzato all’acquisto di un immobile a un altro soggetto, denominato mutuatario, che si impegna a restituire la stessa somma maggiorata degli interessi attraverso un piano di ammortamento costituito da rate periodiche. Tali rate sono composte da una quota di capitale e una di interessi.

L’importo delle rate varia a seconda della tipologia di ammortamento, come di seguito indicato:

  • ammortamento francese, che è quello più utilizzato, dove la rata è costante ed è composta da una quota di capitale crescente e da una quota di interessi decrescente;
  • ammortamento italiano, in cui la rata è decrescente ed è costituita da una quota di capitale fissa e una quota di interessi decrescente;
  • ammortamento tedesco, dove la rata è costante tranne la prima, in cui vengono corrisposti tutti gli interessi del piano. Dopo la prima scadenza, la rata coincide con la quota di capitale.

Mutuo a tasso misto: definizione e caratteristiche

Le forme più tradizionali del mutuo riguardano quelle a tasso fisso e a tasso variabile. Con il tasso fisso, la rata periodica rimane fissa secondo il piano di ammortamento per tutta la durata del contratto, perché il tasso di interesse resta immutato. Con il tasso variabile, la rata cambia a seconda dell’andamento sul mercato dei tassi di interesse. In particolare, il tasso variabile è la somma tra il tasso Euribor a 1, 3, 6 o 12 mesi (o il tasso BCE) risultante al momento del calcolo della rata e uno spread fisso stabilito da ogni banca.

Il mutuo a tasso misto consente al mutuatario di cambiare il tasso iniziale. In sostanza, ha la possibilità di partire con il tasso fisso e di passare in un secondo momento – solitamente di 1, 2, 5 o 10 anni – a quello variabile, senza dover chiudere il contratto e accenderne uno nuovo. Ad esempio, se il mutuatario prevede tassi in salita nei prossimi anni, può iniziare con il tasso variabile per poi cambiare con il fisso quando pensa che i tassi cominciano a crescere. Viceversa, nel caso in cui le sue proiezioni sono per tassi in discesa, può decidere di partire con il tasso fisso per poi passare al variabile allorché i tassi cominciano a scendere. Chiaramente i tassi di partenza stabiliti dalla banca per avere questa opzione sono più alti del normale.

Il mutuo a tasso misto non va confuso con il mutuo a tasso combinato o bilanciato, in cui per tutta la durata del contratto viene stabilita una parte di rimborso a tasso fisso e un’altra a tasso variabile.

 

Mutuo a tasso misto: vantaggi e svantaggi

Il mutuo a tasso misto può essere vantaggioso, ma presentare anche degli aspetti negativi. Riguardo i vantaggi, il contratto permette di sfruttare il tasso di interesse più congeniale sulla base delle condizioni di mercato. In questo modo, il mutuatario può conservare quello stato di tranquillità del tasso fisso e beneficiare della flessibilità del variabile, mettendosi al riparo da sgraditi movimenti dei tassi sul mercato.

Lo svantaggio principale consiste nel fatto che la banca di norma fissa uno spread più elevato perché si assume il rischio della variazione dei tassi dando l’opzione di switch al cliente. L’istituto di credito inoltre potrebbe stabilire che ad ogni scadenza, il valore del tasso vada adeguato in base all’indice di riferimento. Se ad esempio si stabilisce un tasso fisso del 3% e alla prima scadenza si decide di rimanere al tasso fisso, l’aliquota potrebbe essere adeguata al nuovo tasso aggiornato ad esempio del 4% e quindi la rata risulterà più alta.

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Redazione

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