Mutuo, che garanzie chiede la banca per concederlo? - Borsa&Finanza
Cerca
Close this search box.

Mutuo, che garanzie chiede la banca per concederlo?

L’accensione di un mutuo è spesso indispensabile, in particolar modo per comprare la prima casa. Tuttavia ottenerlo non è un’impresa semplice, in particolare in un contesto di profonda crisi economica come quello attuale. L’instabilità del mercato del lavoro, i redditi sempre più altalenanti e l’aumentare degli NPL (i Non Performing Loan: i crediti che i debitori non riescono a ripagare) hanno reso gli istituti molto prudenti nell’accordare finanziamenti. Ma nello specifico quali sono le garanzie che la banca chiede per concedere un mutuo?

 

Le garanzie per un mutuo richieste dalle banche

Ottenere un mutuo, in particolare sulla prima casa, può diventare un’impresa epica, anche se per l’Istat il mercato immobiliare è stato in netta ripresa nell’Italia post-pandemia del 2021 rispetto all’anno precedente. Una volta individuato il mutuo più adatto ai propri bisogni e vantaggioso per le proprie tasche, il passaggio obbligato è dimostrare alla banca di possedere i requisiti necessari per rispettare il pagamento delle rate.

Prima di fornire la somma richiesta dal mutuatario, l’istituto avanza alcune richieste, meglio note appunto come garanzie, che andranno a tutelarlo in caso di insolvenza del debitore. Non di rado, infatti, succede che un prestito non venga concesso nemmeno se il richiedente ha un reddito stabile, uno stipendio da contratto a tempo indeterminato e degli immobili di proprietà. In genere, ci sono tre tipi principali di garanzie che le banche reclamano: la più diffusa è senza dubbio l’ipoteca.

 

L’ipoteca

È una forma di garanzia reale perché grava su un bene immobile: ad esempio la casa che si sta acquistando con i soldi ottenuti tramite il mutuo. Quindi per concedere il finanziamento la banca chiede che venga apposta un’ipoteca di primo grado sull’abitazione: in questo modo l’istituto ottiene un diritto di prelazione sul bene. In caso di insolvenza del debitore e di vendita coattiva della casa, la banca sarà il primo soggetto ad essere soddisfatto in presenza di altri debitori.

Specialità e accessorietà sono le caratteristiche dell’ipoteca: si applica su un determinato bene (e non su tutti i beni del debitore) e riguarda uno specifico debito, cancellandosi quando questo debito si estingue. Un notaio costituisce l’ipoteca con l’iscrizione ai registri immobiliari. A concederla può essere sia il titolare dell’immobile che un soggetto diverso, che prende il nome di terzo datore d’ipoteca.

Con l’ipoteca la banca ottiene il diritto di espropriare il bene in caso di inadempienza e di essere soddisfatta in via preferenziale in caso di vendita dell’immobile. Quattro elementi caratteristici definiscono un’ipoteca:

  • il bene immobile;
  • il titolo, ossia il contratto di mutuo;
  • l’iscrizione;
  • il credito da garantire.

 

Il valore dell’ipoteca oscilla tra il 150% e il 200% della somma finanziata dalla banca per il mutuo perché deve coprire il capitale erogato, gli interessi maturati, gli eventuali interessi di mora (se ci sono ritardi nei pagamenti delle rate o mancati pagamenti), le spese giudiziarie in caso di inadempienza del mutuatario e gli oneri fiscali, notarili e professionali. È anche possibile variare l’ipoteca sulla casa, ad esempio liberando dalla garanzia ipotecaria uno o più immobili, a patto che i beni restanti coprano in maniera sufficiente il debito residuo. In media, l’iscrizione ipotecaria dura infatti 20 anni.

La legge n. 40 del 2 aprile 2007, la cosiddetta Legge Bersani, ha stabilito che l’ipoteca a garanzia del mutuo (per quelli dopo il 3 aprile 2007) si estingue automaticamente con l’estinzione del finanziamento stesso. La cancellazione dalla conservatoria dei registri immobiliari avviene con procedura semplificata, senza spese per il mutuatario e senza l’intervento di un notaio.

 

La fideiussione

Nonostante l’ipoteca sia una garanzia piuttosto solida, specie se di primo grado, la banca può chiedere ulteriori garanzie a chi vuole ottenere un mutuo. Tra le garanzie aggiuntive, la più comune è la fideiussione: l’istituto richiede che un garante (un soggetto diverso dal mutuatario, noto come fideiussore) si impegni con il proprio reddito personale e il proprio patrimonio a restituire il debito in caso di inadempienza.

La fideiussione è a tutti gli effetti una garanzia personale: il garante, definita un’intesa con il debitore, è vincolato nei confronti della banca. In sostanza, l’impegno del fideiussore è uguale a quello del mutuatario. Se il mutuatario non riesce a saldare il debito, è il fideiussore a subentrare nel pagamento. Essendo una garanzia accessoria del mutuo, la fideiussione si estingue naturalmente con l’estinzione del mutuo. Rispettando il piano di ammortamento, la fideiussione termina con il pagamento dell’ultima rata.

 

I pegni come garanzie per un mutuo

Se la garanzia ipotecaria offerta sul primo immobile non possiede un valore sufficiente per la concessione del mutuo, la banca può richiedere di ipotecare anche un secondo immobile. Un’alternativa (che si verifica più raramente ma comunque esiste) è invece il pegno. Come l’ipoteca, anche il pegno è una garanzia reale a tutela del prestito, ma a differenza dell’ipoteca, interessa soprattutto i beni mobili: automobili, gioielli, oggetti preziosi, crediti vantati dal debitore, diritti reali mobiliari.

Differente è il pegno rotativo, quello che riguarda i beni che scadono nel tempo e che possono essere sostituiti con altri: i titoli ad esempio. Se un mutuatario impegna dei BOT 12 mesi, allo scadere di questi titoli la banca può usare il ricavato per acquistarne di nuovi che verranno posti in pegno come garanzia per lo stesso prestito.

C’è un’unica tipologia di pegno: quella volontaria. Banca e mutuatario siglano un accordo scritto e una terza parte procede alla valutazione dell’oggetto dato in pegno, stabilendone il valore. Il creditore si impegna a custodire il pegno come meglio crede e a conservarlo in perfette condizioni fino al termine del pagamento. In caso di inadempienza, l’istituto può procedere con la vendita dei beni e riscuoterne il pagamento in sede di procedura esecutiva.

AUTORE

Picture of Alessandro Zoppo

Alessandro Zoppo

Ascolta musica e guarda cinema da quando aveva 6 anni. Orgogliosamente sannita ma romano d'adozione, Alessandro scrive per siti web e riviste occupandosi di cultura, economia, finanza, politica e sport. Impegnato anche in festival e rassegne di cinema, Alessandro è tra gli autori di Borsa&Finanza da aprile 2022 dove si occupa prevalentemente di temi legati alla finanza personale, al Fintech e alla tecnologia.

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *