Come funziona la surroga del mutuo? Ma soprattutto come è possibile accedere a questa particolare opzione? La surroga del mutuo è, sostanzialmente, il trasferimento del finanziamento ipotecario presso un’altra banca. Ha lo scopo di permettere al mutuatario di concordare e ottenere delle condizioni migliori.
La surroga permette, a tutti gli effetti, di trasferire il mutuo senza dover provvedere a cancellare la vecchia ipoteca. E soprattutto senza la necessità di procedere con una nuova iscrizione ipotecaria. A introdurre questa procedura è stata la Legge n. 40 del 2007, conosciuta anche come Decreto Bersani. Attraverso la surroga è possibile trasferire il proprio mutuo senza dover affrontare alcun costo. Non sono previsti degli oneri notarili, né le altre spese che devono essere affrontate nel momento in cui si sottoscrive un nuovo mutuo: tra questi costi rientrano le spese di istruttoria o di perizia dell’immobile, le imposte, le commissioni o le eventuali penali determinate dall’estinzione anticipata.
A dire il vero la surrogazione dell’ipoteca, in Italia, è sempre esistita. È stata prevista dall’articolo 1202 del Codice Civile. Grazie al Decreto Bersani, comunque, sono state introdotte alcune importanti novità. Tra queste ci sono l’esenzione di tutte le spese a carico del mutuatario, ma soprattutto è stata introdotta un’importante semplificazione della procedura.
Sicuramente uno degli altri vantaggi previsti dalla portabilità del mutuo consiste nell’assenza di burocrazia: spetterà alla banca surrogante, una volta che è stato accettato il subentro, a dover contattare il vecchio istituto di credito e a doversi occupare di tutta la documentazione necessaria. Il mutuatario, in un certo senso, non è nemmeno obbligato a comunicare alla banca che sta effettuando il cambio. L’istituto non può opporsi a questa decisione.
Quando è possibile la surroga del mutuo?
Sicuramente una questione importante, sulla portabilità di un mutuo, è quando questa si possa attivare. È necessario che sia trascorso del tempo dall’erogazione del finanziamento? All’interno della Legge 40 del 2 aprile 2007 non ci sono indicazioni in questo senso.
Cosa significa tutto questo? L’assenza di indicazioni precise permette, almeno sulla carta, ai mutuatari di richiedere la surroga in qualsiasi momento. Abbiamo volutamente detto “sulla carta”, perché al di là delle mancate indicazioni normative, una regola che viene applicata dalla maggior parte delle banche prevede che siano passati almeno dodici mesi, per valutare se un determinato cliente sia attendibile. Un timore che molti istituti hanno è che una richiesta di surroga arrivata troppo presto sia sinonimo della volontà del mutuatario di trasferire nuovamente il mutuo, lasciando sulle spalle del creditore notevoli costi.
I costi per la surroga del mutuo
Il Decreto Bersani prevede che la surroga del mutuo sia completamente gratuita. La Legge 40/2007 indica in maniera chiara e inequivocabile che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria, per gli accertamenti catastali o altri oneri di qualsiasi natura”.
Eventuali costi di istruttoria, di perizia e le spese notarili – per legge – devono essere a carico della nuova banca. L’istituto di credito, comunque, per far fronte all’investimento iniziale, vorrà monetizzare il nuovo cliente, utilizzando altre strade, che sono comunque legali. Per questo motivo possono essere proposte delle polizze assicurative, che permettono di bilanciare il conto economico dell’operazione che, in caso contrario, potrebbe essere passivo. Soprattutto se ci si dovesse trovare di fronte a una surroga della surroga.
La differenza con la sostituzione del mutuo
Quali differenze intercorrono tra la surroga e la sostituzione del mutuo? Anche se, spesso, si tende a confondere le due operazioni, nella realtà sono diverse. Con la sostituzione, a differenza della surroga, è possibile modificare l’importo del finanziamento. Ma cerchiamo di capire meglio: nel momento in cui cambio banca attraverso una surroga e se il capitale residuo da rimborsare è pari a 130.000 euro, con la surroga dovrò continuare a rimborsare sempre 130.000 euro. È possibile, in questo caso, variare il tasso e modificare la durata residua del finanziamento.
Nel caso in cui si dovesse optare per la sostituzione del mutuo, è possibile richiedere anche un finanziamento aggiuntivo. È possibile, infatti, passare da 130.000 a 150.000 euro, ottenendo ventimila euro in più. Ovviamente questa opzione in più rispetto alla surroga ha un costo. Nel caso in cui si dovesse scegliere la sostituzione del mutuo è necessario tenere presente che:
- si deve stipulare un nuovo atto notarile, il cui costo è a carico del mutuatario;
- tutti gli oneri relativi all’accensione del nuovo mutuo sono a carico del mutuatario: tra questi costi rientrano le spese per l’istruttoria, di perizia, l’assicurazione, solo per citarne alcuni;
- nel momento in cui si chiede un importo maggiore rispetto al debito residuo, gli eventuali benefici fiscali relativi al primo mutuo continuano ad essere calcolati sull’importo del vecchio mutuo e non su quello aggiuntivo.
