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Aste immobiliari: cosa sono e come funzionano

Aste immobiliari: cosa sono e come funzionano

Come si può partecipare alle aste immobiliari? Cosa sono e come funzionano? Vediamo insieme un modo alternativo a quello del mercato libero per comprare un immobile: quello delle aste giudiziarie. Si tratta di situazioni in cui il bene è legato a uno stato debitorio del proprietario, dove costui per qualsiasi ragione non è riuscito a rimborsare il creditore. Vediamo quindi nel dettaglio una guida su cosa sia e come funzioni il mercato delle aste immobiliari, chi vi può partecipare e i rischi connessi.

 

Aste immobiliari: definizione e caratteristiche

Un’asta immobiliare è un mercato dove un immobile viene messo forzatamente all’asta dal creditore del proprietario per riscuotere il proprio credito. Ciò si verifica quando alla scadenza il debitore non rimborsa quanto dovuto. Il caso più comune riguarda la concessione del mutuo da parte della banca per l’acquisto di una casa. In questa circostanza il proprietario non rimborsa le rate del finanziamento, di conseguenza l’istituto di credito avvia un procedimento esecutivo per ottenere l’importo spettante del prestito concesso. 

Un altro caso frequente concerne le cartelle esattoriali di Equitalia alle quali un contribuente non riesce a far fronte. In tale situazione, dopo le varie scadenze in cui l’istituto pubblico intima al debitore di farvi fronte senza ottenere risultato, scatta l’azione giudiziaria nella quale vengono aggrediti i beni dell’esecutato, tra cui ovviamente quelli immobiliari. Altre situazioni possono invece riguardare debiti comuni che un imprenditore ha nei confronti dei fornitori e che non è riuscito ad onorare.

Una caratteristica delle aste immobiliari è che il prezzo da cui parte la base d’asta è molto più basso rispetto a quello di mercato e scaturisce da una perizia che viene effettuata da un esperto del Tribunale giudiziario della città o Regione dove ha luogo l’immobile. L’asta può avere diverse sedute a distanza di tempo se il bene non viene aggiudicato e ogni volta il prezzo viene ribassato di una certa percentuale (normalmente 20%-25%) stabilita dal giudice.

 

Come funziona la procedura d’asta

Quando una casa va a finire all’asta, il giudice nomina un curatore delegato che si occupa di fornire tutte le informazioni relative all’immobile a chi intende partecipare all’asta, nonché di guidare gli eventuali partecipanti nei sopralluoghi dell’immobile stesso. A disposizione dei potenziali acquirenti vi è la perizia rilasciata da un esperto nominale dal Tribunale, che è reperibile presso la cancelleria dell’istituto oppure online negli stessi siti dove vengono pubblicati gli annunci delle case all’asta. 

Nella perizia vengono tra l’altro riportate tutte le informazioni riguardo la planimetria, l’identificazione catastale, lo stato di conservazione e gli eventuali abusi edilizi dell’immobile, la presenza di servitù e debiti nei confronti del condominio, lo stato debitorio dell’esecutato e ovviamente la valutazione del bene. Inoltre vengono scattate le foto dell’immobile nello stato in cui si trova al momento della perizia.

Una volta scelto di partecipare all’asta, è necessario consegnare presso il Tribunale prima della data un assegno circolare in busta chiusa corrispondente al 10% dell’offerta fatta, che dovrà essere superiore al valore della base d’asta. È importante precisare che la partecipazione alle aste può essere effettuata anche non direttamente, ma incaricando ad esempio un professionista come un agente immobiliare, il quale si occupa anche di tutte le procedure burocratiche durante la fase che precede e che segue l’offerta. Nel caso in cui gli offerenti non si presentano alle aste, perdono tutta la cauzione versata.

 

Aste immobiliari: attenzione se con o senza incanto

Vi sono 2 tipologie di aste: senza incanto e con incanto. Nel primo caso i partecipanti devono presentare l’offerta in busta chiusa comprensiva della cauzione. Qualora vi è una sola proposta, l’offerente è obbligato ad acquistare l’immobile, altrimenti perde la somma del 10% versata. Se invece vi sono diverse proposte, si procede a un’asta con incanto, dove si parte dall’offerta più alta e si apre una gara tra gli acquirenti. L’aggiudicazione avviene quando, trascorsi 3 minuti dall’ultimo rilancio, nessuno offre di più. Se invece alla prima seduta l’asta risulta deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, a una data prestabilita e fissando una nuova base d’asta di livello inferiore rispetto a quella andata deserta. 

A differenza dell’aggiudicazione del bene immobile nell’asta senza incanto, quella con incanto non è definitiva, nel senso che bisogna aspettare 10 giorni per consentire agli altri partecipanti eventualmente di rilanciare a un prezzo che deve essere superiore almeno del 20% rispetto alla proposta vincitrice. 

Terminato il procedimento giudiziario, il soggetto che si aggiudica l’asta entra subito in possesso del bene solo se questo risulta libero. Se viceversa è ancora occupato dall’ex-proprietario, deve necessariamente attendere la procedura di sgombero nei termini stabiliti dalla legge. Se invece vi sono dentro gli inquilini che hanno un regolare contratto d’affitto, deve aspettare la scadenza dello stesso.

Il pagamento dell’immobile acquistato all’asta deve essere effettuato entro i termini stabiliti nell’avviso di vendita attraverso un bonifico bancario. In alternativa si può accendere un mutuo ipotecario con una banca, il cui accordo deve essere effettuato prima della scadenza del termine del saldo.

 

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Redazione

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