Nel mondo degli immobili, spesso si sente parlare di cedolare secca come una condizione fiscale vantaggiosa per il proprietario che mette in affitto la sua casa a scopo abitativo. In realtà, il beneficio è sfruttabile solo in determinati casi legati al resto del proprio patrimonio e reddito. Prima, quindi è necessario dare i dovuti calcoli.
In questo articolo:
- Cedolare secca: cos’è e quando si applica
- Cedolare secca: quanto si paga
- Cedolare secca: come avviene il pagamento
- Vantaggi e svantaggi
Cedolare secca: cos’è e quando si applica
La cedolare secca è un regime fiscale favorevole per chi affitta gli immobili, in quanto consente al proprietario di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle imposte addizionali con riferimento alla parte di reddito derivante dalla locazione. In pratica, con il regime ordinario il reddito derivante dall’affitto si unisce agli altri redditi ed è assoggettato a imposta derivante dagli scaglioni previsti dal sistema fiscale. Con la cedolare secca, invece, il reddito degli affitti non è rilevante ai fini Irpef, ma è imponibile con imposta sostitutiva. È importante sottolineare che il regime della cedolare secca non è obbligatorio ma opzionale in sostituzione del regime ordinario.
La caratteristica fondamentale della cedolare secca è la sua semplicità, perché con una sola aliquota rimpiazza una serie di imposte alternative offrendo trasparenza sia al proprietario che all’inquilino. C’è però da precisare che questo regime si applica esclusivamente ai contratti di locazione a uso abitativo. Il proprietario deve essere un soggetto privato, quindi il regime non può essere adottato nello svolgimento di attività professionali e imprenditoriali.
Cedolare secca: quanto si paga
L’aliquota da attribuire alla cedolare secca dipende dalla tipologia di contratto di locazione a uso abitativo. Per questo va fatta la distinzione tra:
- canone libero;
- canone concordato;
- affitti brevi.
I contratti di locazione a canone libero sono accordi dove la definizione dell’entità stabilita è libera da vincoli territoriali e di categoria. Solitamente, la durata è quadriennale con la formula del 4+4, ossia per 4 anni rinnovabile automaticamente per altri 4 alla scadenza, salvo disdetta. La tecnica è indicata per i proprietari di immobili che intendono massimizzare il loro reddito da locazione in contesti di mercato in cui i canoni sono elevati. L’aliquota è del 21% ed è applicabile anche per un solo immobile destinato ad affitti brevi.
Il canone concordato è riservato a determinati comuni che hanno un’alta densità abitativa oppure riguarda studenti universitari e locazioni temporanee fino a 18 mesi. Con questa formula, le parti stabiliscono il valore, la durata e altre condizioni del contratto sulla base degli accordi definiti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori, con l’intermediazione dei comuni. I proprietari che accettano di affittare il proprio immobile alle “categorie protette” a condizioni di favore beneficiano di un’aliquota fiscale del 10% e di altre agevolazioni fiscali che dipendono dal comune di appartenenza. Tuttavia, non è consentito di aggiornare il canone durante la durata del contratto.
I contratti di locazione breve sono quelli che si riferiscono ad affitti per un breve periodo di tempo (ad esempio per il periodo estivo o solo per il week-end o per determinate settimane in un mese). L’aliquota della cedolare secca in questo caso è del 26% a partire dal secondo immobile, mentre per il primo come detto si applica l’imposta del 21%. Il regime è valido però solo per un massimo di quattro immobili. A partire dal quinto, l’attività si considera imprenditoriale e quindi assoggettata al regime ordinario di tassazione.
Cedolare secca: come avviene il pagamento
Il pagamento della cedolare secca avviene nell’ambito della dichiarazione dei redditi e si concretizza in due parti. La prima è in acconto, pari al 100% dell’imposta. L’importo deve essere versato in un’unica soluzione entro il 30 novembre qualora sia inferiore a 257,52 euro, ma può essere corrisposto in due rate se l’importo è superiore. La seconda parte è a saldo, da corrispondere entro il termine previsto per il pagamento dell’Irpef.
Vantaggi e svantaggi
La cedola secca presenta indubbi vantaggi per i titolari di case che decidono di mettere in affitto la proprietà. Il principale è sicuramente il risparmio fiscale, dal momento che l’aliquota è inferiore normalmente rispetto a quella del regime ordinario. Ciò è particolarmente vero per i contratti a canone concordato, dove la tassazione è solamente del 10%. In secondo luogo, il regime è vantaggioso per la sua semplicità e trasparenza, perché indica in maniera chiara qual è la tassazione sul reddito degli affitti percepito.
Il regime di cedolare secca incontra tuttavia alcuni limiti, come il fatto di essere riservato solo ai proprietari che affittano l’immobile come privati e non nell’ambito dell’esercizio di impresa. Inoltre, c’è il limite di applicazione fino a quattro immobili, perché oltre vorrebbe dire che il proprietario sta esercitando attività imprenditoriale e quindi dovrà essere tassato in via ordinaria. Infine, per i contratti a canone concordato, l’applicazione della cedolare secca non consente l’aggiornamento del canone durante la durata del contratto.
