Don't wanters: chi sono, come trovarli e come fare affari con loro
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Don’t wanters: chi sono, come trovarli e come fare affari con loro

Don't wanters: chi sono, come trovarli e come fare affari con loro

Chi sono i don’t wanters? Per rispondere a questa domanda, occorre fare una premessa. Riuscire a fare dei buoni affari immobiliari non è una cosa semplice e occorre esperienza, studio e perseveranza per combinare qualcosa di interessante. Questo perché la concorrenza è moltissima e le opportunità diventano sempre più ristrette. A questo punto, in certe situazioni di mercato, il ruolo del don’t wanter è molto importante, soprattutto se si opera nel mercato libero. Vediamo quindi una guida su chi sia e cosa rappresenti questa figura, come sia possibile scovarla e le strategie da mettere in atto.

 

Don’t wanters: chi sono

I dont’t wanters sono soggetti che hanno per svariati motivi un’esigenza estrema di dover vendere il proprio immobile. Tra i casi principali in cui un soggetto si trova in questa situazione vi sono:

 

  • eredità, dove gli ereditieri sono più soggetti;
  • esigenze di denaro per debiti contratti tipo mutuo e tasse;
  • trasferimento in altra città per lavoro;
  • separazione con il coniuge;
  • esigenze di denaro per ristrutturare l’abitazione in cui vive;
  • posizione dell’immobile sfavorevole;
  • trasferimento in abitazione più grande per sopraggiunta prole;
  • immobile diventato scomodo per assenza di ascensore (caso di anziani);
  • rapporti pessimi con il vicinato e zona in cui vive non congeniale alle proprie esigenze;
  • immobile affittato a inquilini morosi;
  • sopravvenuta malattia ed esigenza di trasferimento;
  • acquisto di un altro immobile in corso e rischio di perdere la caparra.

 

Tutte queste situazioni riguardano il mercato libero e non situazioni particolari come case pignorate o messe all’asta. Quindi, solitamente un soggetto che vive queste condizioni ha oggettivamente un’esigenza più forte a liberarsi dell’immobile, essendo disposto a contrattare a un prezzo più basso. Un affare immobiliare, infatti, viene realizzato per un investitore allorché il prezzo che riesce a spuntare si colloca ben al di sotto del valore di mercato.

Per la precisione occorre acquistare a non più del 30% del prezzo ribassato. Infatti, i costi all’entrata sono molto alti nelle operazioni immobiliari. Basti pensare che per le seconde case il 9% del valore catastale dell’immobile è rappresentato dall’imposta di registro, a cui vi è da aggiungere la provvigione dell’agente immobiliare (dal 2% al 5% del prezzo finale dell’immobile), la parcella notarile per il rogito (da 1.500 a 2.500 euro), le tasse sulla casa (IMU, TARI, TARSU) ed eventuali spese di ristrutturazione e ammodernamento in funzione delle condizioni dell’immobile.

 

Don’t wanters: come si fa a scovarli

Riuscire a individuare se un venditore è un don’t wanter potrebbe essere un esercizio molto difficoltoso, a meno che non si abbiano delle doti straordinarie di intuitus personae e salvo casi fortuiti. L’unica possibilità invece di sapere se una persona abbia una grande fretta ed esigenza di vendere la casa è se qualcuno fa la “soffiata”. E a parte i diretti interessati, l’unico soggetto che dispone di certe informazioni privilegiate è l’intermediario che si occupa della vendita, ossia l’agente immobiliare. 

Ma perché costui dovrebbe fornire dati così preziosi proprio a un investitore che vuole solo speculare, andando contro l’interesse del proprio cliente? In realtà per un professionista che si occupa di fare da tramite nelle compravendite immobiliari, l’interesse prioritario è quello di concludere l’operazione soddisfacendo le parti nel più breve tempo possibile, pur rispettando un codice di deontologia professionale. Tuttavia, senza che ci sia uno stimolo particolare a svelare alcune informazioni lavorando per la riduzione del prezzo, un agente tenderà a mantenere una condotta neutra. 

Gli investitori quindi non hanno alcuna speranza di riuscire a fare con continuità affari immobiliari senza l’aiuto di un’agenzia nel territorio. Per questa ragione stipulano delle convenzioni con un agente, promettendo loro guadagni superiori rispetto alla norma. Come? Ad esempio, ridando in affidamento allo stesso agente l’immobile per la successiva rivendita dopo l’acquisto e pagando la stessa commissione. 

In genere le agenzie immobiliari applicano una provvigione più elevata per chi acquista rispetto a chi vende. In alcuni casi addirittura per una questione concorrenziale non viene nemmeno prevista la tariffa di vendita. Con la promessa suddetta da parte dell’investitore, l’agente immobiliare finirebbe nello stesso affare per percepire ben 4 provvigioni e non 2, ossia: le 2 per la normale compravendita della casa con il don’t wanter e le 2 per la successiva compravendita derivante dall’affidamento dell’immobile da parte dell’investitore.

 

Don’t wanter: quanto è realmente possibile scovarli

Tutto quanto esposto funziona in teoria, la realtà invece è molto diversa. Soprattutto nelle grandi città le case vengono acquistate molto rapidamente anche solo se il prezzo si allinea a quello di mercato. Quindi è quasi impossibile che un don’t wanter accetti di svendere il suo immobile al 30% di meno rispetto al valore di mercato, nonostante tutto il lavoro di convincimento del suo agente. 

Essendo quindi che l’attesa non sarà molta, alla fine riuscirà a spuntare un prezzo che per un investitore non sarà di certo un affare. Tutto questo perché non bisogna dimenticare che la maggior parte dei potenziali acquirenti sono persone che comprerebbero la casa per andarci a vivere e non per speculare, di conseguenza accetterebbero anche di pagare un prezzo più alto.

Non è solo questo comunque che rende difficile tutta la faccenda. Di investitori immobiliari, o sedicenti tali, ve ne sono ormai troppi in giro, quindi ogni agente si ritrova con un ventaglio di proposte di convenzione periodiche a cui dover dare una valutazione. E questa alla fine non può che essere quella di non prendere in considerazione la cosa nella stragrande maggioranza dei casi. Fermo restando il fatto che di grandi affari che coinvolgono i don’t wanter ne spuntano davvero pochi e, quando si presenta la rara occasione, gli agenti immobiliari trovano il modo per sfruttarla a loro vantaggio e non di certo per preparare il terreno ideale per un investitore immobiliare qualsiasi. 

In conclusione, si possono fare affari con i don’t wanters? La risposta è sì, ma sicuramente non con continuità e solo con riferimento a quegli investitori che hanno già relazioni consolidate con gli agenti da moltissimi anni.

 

AUTORE

Redazione

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