Chi è in procinto di acquistare una casa spesso è costretto ad attivare un mutuo per riuscire ad avere la liquidità necessaria per procedere con l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione. Quando si ottiene questo tipo di finanziamento, la banca stila un vero e proprio piano di rientro della somma prestata. Entro la data stabilita, l’intestatario del mutuo è tenuto a rimborsare la quota capitale e la quota interessi che ha ricevuto in prestito dall’istituto di credito.
Il mutuo, in molti casi, può avere una durata particolarmente lunga, che può toccare anche i 30 anni. Nel corso del tempo, può capitare che l’intestatario del finanziamento riesca ad ottenere la liquidità necessaria per riuscire ad estinguere in anticipo il proprio debito con la banca. Questa, in estrema sintesi, è quella che viene chiamata la cosiddetta estinzione anticipata del mutuo.
Esistono due forme diverse di abbattimento del finanziamento ipotecario: l’estinzione anticipata parziale e l’estinzione anticipata totale.
- L’estinzione parziale del mutuo è quella particolare operazione che permette di versare una somma extra alla banca, rispetto alla rata che normalmente si paga ogni mese. Questo versamento aggiuntivo permette al mutuatario di fare due scelte: mantenere l’importo della rata mensile uguale ma chiudere il debito anticipatamente, o abbassare l’importo della rata mensile e mantenere inalterato il numero di rate che servono per chiudere l’operazione.
- L’estinzione totale del mutuo, invece, prevede, che il titolare del finanziamento estingua in un’unica soluzione il debito contratto. Con questo versamento il mutuatario estingue ogni sua pendenza con la banca e chiude a tutti gli effetti il contratto. Senza dubbio, per quanti dovessero essere in possesso della liquidità necessaria, quest’ultima soluzione è sicuramente vantaggiosa.
Quando si estingue il mutuo si pagano comunque gli interessi?
Cosa succede, nel caso in cui il mutuatario abbia intenzione di chiudere il finanziamento effettuando un unico versamento? Cosa prevedono le leggi e la prassi per quanto riguarda gli interessi?
Nel momento in cui si provvede ad estinguere anticipatamente il mutuo, non è più necessario pagare gli interessi che sono previsti dal piano di ammortamento. Gli interessi devono essere pagati alla banca solo e soltanto sul debito residuo. Questo significa che, nel momento in cui si decide di procedere con l’estinzione anticipata, vengono azzerati gli interessi che erano originariamente dovuti dalla data del saldo fino alla scadenza che era indicata direttamente sul contratto del mutuo.
È importante ricordare, inoltre, che la Legge Bersani, che è stata approvata nel 2007, ha provveduto a semplificare anche le procedure per cancellare l’ipoteca dell’immobile: è stata, infatti, introdotta la cosiddetta cancellazione automatica. Questa nuova regola ha portato ad una conseguenza particolarmente importante per i mutuatari: nel momento in cui si estingue il mutuo, l’ipoteca viene cancellata automaticamente.
In che momento conviene estinguere il mutuo?
Arriva una liquidità inaspettata, sufficiente ad estinguere il mutuo. La domanda, a questo punto, è solo una: questa operazione conviene davvero? Senza dubbio togliersi di dosso la rata mensile del finanziamento può costituire un bel sollievo. Ma è un’operazione che deve essere gestita con consapevolezza, perché non sempre chiudere anticipatamente un mutuo è conveniente.
Ad influenzare la bontà dell’operazione è, principalmente, la quota rimanente di interessi che devono essere restituiti. Ma forse è necessario spiegarci meglio. I finanziamenti, nel nostro paese, si basano su quello che viene comunemente chiamato piano di ammortamento alla francese. Questa particolare formula prevede che in quello che è a tutti gli effetti il primo periodo di vita del mutuo, la rata sia costituita principalmente dagli interessi, ovvero da quello che è il guadagno vero e proprio della banca. Con il passare del tempo il rapporto si inverte: si ridurrà la quota interessi ed aumenta la quota capitale, cioè l’importo che si è chiesto in prestito.
Questo comporta una conseguenza abbastanza evidente: estinguere anticipatamente il mutuo conviene se questo risulta essere ancora giovane. E quindi la quota interessi da versare alla banca sia ancora alto. Se invece il finanziamento è già avanti, la convenienza tenderà a diminuire fino a cessare del tutto in prossimità della conclusione del contratto.
Come si calcola l’estinzione anticipata: simulatori ed esempi
Nel momento in cui si decide di interrompere il finanziamento ipotecario è necessario provvedere a calcolare la somma pagata fino a quel momento ed il capitale residuo che sarà ancora necessario versare. Si dovrà poi procedere a calcolare quale sia la quota di interessi che devono essere ancora versati.
Prima di recarsi allo sportello è opportuno fare due calcoli a casa, in modo da essere abbastanza preparati ed evitare spiacevoli sorprese. Online ci sono diversi simulatori che permettono di calcolare quanto costa estinguere anticipatamente il mutuo. Per riuscire a calcolare l’importo residuo da restituire, in questo modo, è necessario essere in possesso dei seguenti dati:
- Capitale finanziato: che corrisponde all’importo finanziato dalla banca al netto di qualsiasi spesa iniziale o periodica;
- Durata del mutuo: che corrisponde all’arco di tempo nel quale si intende estinguere il debito. Nella maggior parte dei casi, questo periodo va da 5 a 30 anni;
- Rate pagate: numero di rate pagate al momento dell’estinzione anticipata del debito;
- Importo della rata: importo da pagare al finanziatore al termine di ogni periodo di pagamento e dato dalla somma di una quota capitale e una quota d’interesse.
Ricordiamo che in caso di estinzione totale del mutuo, il debito viene estinto completamente e rimborsato alla banca in un’unica soluzione. Esercitare questa opzione può comportare dei costi aggiuntivi:
- il pagamento della penale (per i mutui accesi prima di febbraio o aprile 2007);
- il costo degli interessi maturati dalla banca tra il versamento dell’ultima rata e l’estinzione effettiva del mutuo.
