Estinzione parziale del mutuo: costi, modalità e conseguenze
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Estinzione parziale del mutuo: costi, modalità e conseguenze

Come si estingue parzialmente un mutuo

Cosa comporta l’estinzione parziale del mutuo? Quando conviene realmente procedere con questa operazione? Ma soprattutto è possibile farlo? Sono innumerevoli le famiglie che, dopo aver sottoscritto un mutuo, si ritrovano con una liquidità inaspettata, tale da poter ridurre in parte il proprio debito con la banca, ma non sufficiente per chiuderlo definitivamente.

A prevedere la possibilità di un’estinzione parziale del mutuo ci ha pensato l’articolo 40 del Testo Unico Bancario, che, in estrema sintesi, permette al debitore di estinguere anticipatamente, in parte o completamente, il proprio debito. Il debitore sarà, comunque, tenuto a risarcire la banca per l’estinzione. È inutile negarlo in questa sede, la banca avrà, comunque vada, interesse a continuare a mantenere vivo il mutuo, dato che riesce ad ottenere un guadagno dagli interessi che il mutuatario deve pagare.

 

Quando è possibile l’estinzione parziale del mutuo?

In linea di principio la normativa non prevede delle tempistiche entro le quali si debba relegare l’estinzione parziale del mutuo. Il titolare dello stesso, sulla carta, lo può richiedere quando vuole. È bene, però, ricordare che esiste un importante spartitraffico, in questo tema: febbraio 2007. Nel caso in cui si chieda l’estinzione anticipata per un finanziamento sottoscritto prima di questa data, è necessario mettere in conto una penale. La legge n. 2 del 2 aprile 2007, conosciuta anche come Decreto Bersani ha eliminato, di fatto, ogni penale per l’estinzione anticipata completa o parziale, per qualsiasi mutuo che sia sottoscritto a partire dal febbraio 2007. Ricordiamo che per questo tipo di operazione è necessario, comunque, un atto notarile.

 

Quante volte si può richiedere?

L’estinzione parziale del mutuo può essere richiesta più volte, durante la vita del finanziamento. Devono essere rispettate, però, alcune regole. Per poter effettuare l’operazione, ad esempio, non ci devono essere in corso degli inadempimenti: nel caso in cui si siano delle rate scadute o non ancora pagate, si deve provvedere al loro pagamento. È necessario, inoltre, che il titolare del mutuo riconosca gli interessi che intercorrono dalla richiesta al momento in cui viene effettivamente restituita la somma.

Dobbiamo soffermarci un attimo anche sui costi. Come abbiamo anticipato in precedenza, il Decreto Bersani ha previsto che non debba essere applicata alcuna penale per i mutui sottoscritti dopo il mese di febbraio 2007. Nel caso in cui siano più vecchi è necessario mettere in conto anche questo tipo di spesa. Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, le penali possono arrivare allo 0,50% del capitale residuo. Scendono allo 0,20% nel terzultimo anno a e zero nel corso degli ultimi due anni di vita del mutuo.

Lo stesso discorso vale anche per i mutui a tasso fisso, che sono stati sottoscritti fino al 31 dicembre 2000. Per quelli accesi dal 1° gennaio 2001 in poi, le penali passano dall’1,90%, se l’operazione avviene nella prima metà del periodo di ammortamento, all’1,50% nel caso in cui l’operazione avvenga nella seconda metà della vita del finanziamento.

 

Gli interessi vengono ricalcolati?

Come abbiamo visto si parla di estinzione parziale del mutuo, quando il debitore restituisce anticipatamente una parte del capitale prestato. La banca, in questo caso, sarà tenuta a ricalcolare il capitale che deve essere ancora rimborsato, perché sulla parte del mutuo che è stato estinto non è possibile calcolare gli interessi. Questo, ovviamente, porta ad una diminuzione della rata mensile, la quale viene proporzionata all’ammontare della quota di mutuo che rimane. In alternativa, se il contratto lo prevede, è possibile mantenere lo stesso importo della rata, ma accorciare la durata del finanziamento.

Ma facciamo un esempio. Nel caso in cui sia stato sottoscritto un mutuo il cui capitale residuo (CR) risulta essere pari a 60.000 euro, mentre la rata mensile (RM) è di 530 euro e si rimborsa anticipatamente (CRA) la somma di 18.000 euro, la nuova rata mensile (RMN) risulterà essere pari a:

 

RMN = RM / CR * (CR-CRA)

quindi

RMN = 530/60.000*(60.000-18.000) = 371,00 euro.

Quando conviene ricorrere all’estinzione parziale del mutuo

Conviene estinguere anticipatamente il mutuo? Se, sì, quando conviene farlo? La risposta è molto semplice e secca: conviene effettuare questa operazione nel momento in cui il risparmio che si riesce ad ottenere sugli interessi risulta essere maggiore se si prende la stessa somma e la si investe per un periodo uguale alla durata del mutuo.

In Italia molti mutui funzionano con il cosiddetto ammortamento alla francese: nei primi anni, nella rata mensile, si paga una quota più alta di interessi ed una più bassa di capitale. Man mano che si procede le proporzioni cambiano. Questo significa che l’estinzione parziale del mutuo ha un senso – parlando di risparmio economico – nelle prime fasi del finanziamento. Se si è verso la fine, l’operazione non ha più senso.

AUTORE

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Pierpaolo Molinengo

Pierpaolo Molinengo, giornalista, ha una laurea in materie letterarie ed ha iniziato ad occuparsi di economia fin dal 2002, concentrandosi dapprima sul mercato immobiliare, sul fisco e i mutui, per poi allargare i suoi interessi ai mercati emergenti ed ai rapporti Usa-Russia. Scrive di attualità, tasse, diritto, economia e finanza.

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