Cos’è il Loan to Value (LTV) sul mutuo
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Loan to Value: cos’è l’LTV sul mutuo

Come funziona il Loan to Value

Cos’è il Loan to Value? Ma soprattutto a cosa serve? Con questa altisonante locuzione inglese viene definito il rapporto tra il valore di una proprietà, data come garanzia, e la somma che viene concessa in prestito per acquistarla. Il Loan to Value è, in estrema sintesi, il parametro che viene utilizzato dagli istituti di credito per decidere se procedere con la concessione di un finanziamento ipotecario a chi lo sta richiedendo.

Tradotto in Italiano il Loan to Value (spesso abbreviato in LTV) è il rapporto credito/valore. Più alto è il suo valore, maggiore è il rischio che l’istituto bancario deve affrontare per concedere il mutuo: per questo motivo la banca chiederà maggiori costi al mutuatario. Nel momento in cui il LTV risulta essere basso, il rischio sul mutuo risulta essere limitato.

Nella maggior parte dei casi un LTV oltre l’80% viene considerato alto, mentre al di sotto di questa percentuale viene considerato nella norma e più sicuro. È importante conoscere come funziona questo rapporto, perché costituisce un elemento fondamentale per la concessione dei mutui per acquistare una casa: proprio in questa occasione viene effettuato il suo calcolo.

Come si calcola il Loan to Value sul mutuo

Il Loan to Value misura, in estrema sintesi, il rapporto tra il mutuo erogato dalla banca ed il valore dell’immobile, che si vuole acquistare. Per effettuare questo calcolo è sufficiente applicare una banalissima formula:

 

LTV = Importo mutuo / Valore dell’immobile x 100

 

Nel caso in cui venga erogato un mutuo pari al 100% del valore dell’immobile, il LTV risulta essere pari ad 1. Lo abbiamo già detto in precedenza, ma è importante ribadirlo: il Loan to Value risulta essere di fondamentale importanza per la sottoscrizione di un mutuo.

Un esempio pratico del LTV

Abbiamo accennato che il Loan to Value costituisce il rapporto tra la somma richiesta in prestito e il valore dell’immobile che si sta acquistando. Ma molto pragmaticamente come si effettua questa operazione? Per rispondere a questa domanda facciamo un esempio pratico. Un risparmiatore ha intenzione di acquista un immobile del valore di 200.000 euro. Ha intenzione di richiedere un mutuo dell’importo di 150.000 euro. Questo significa che il LTV sarà pari al 75%. L’operazione che si deve effettuare è la seguente:

 

150.000 euro (importo del mutuo) diviso 200.000 euro (valore dell’immobile): il risultato è 0,75

 

0,75 viene trasformato in 75%, che è in estrema sintesi il Loan to Value. Il mutuo, in questo caso, andrà a coprire il 75% del valore dell’immobile: nel caso in cui il mutuatario non dovesse riuscire a saldare le rate del mutuo, la banca potrà pignorare l’abitazione e venderla per coprire l’intero importo del mutuo.

Qual è un buon rapporto di Loan to Value?

Nella maggior parte dei casi, le banche erogano dei mutui quando il LTV è inferiore o pari all’80%. Questo significa che il finanziamento coprirà fino all’80% del valore dell’immobile. Questa percentuale è ritenuta ottimale dagli istituti di credito per avere la certezza di rientrare del prestito, nel caso in cui il mutuatario non dovesse riuscire a pagare le rate del finanziamento.

Ci sono delle banche, comunque, che arrivano ad offrire dei mutui fino al 100%, ma sono ritenuti particolarmente rischiosi: questo perché, una persona priva del capitale iniziale, potrebbe avere dei problemi a ripagare un prestito così grande. Questo comporta una precisa conseguenza: più il Loan to Value è alto, più il mutuo sarà costoso e care le rate.

Le regole di Banca d’Italia sul Loan to Value

La Banca d’Italia ha stabilito delle regole precise per sul Loan to Value, a cui tutti gli istituti di credito si devono attenere. Nel caso in cui il rapporto sia superiore all’80% le banche sono tenute a stipulare una polizza sul mutuo: i costi, a questo punto, lieviteranno e saranno fatti ricadere direttamente sulle rate. Più alto e il LTV maggiori sono i rischi di insolvenza. Questa porta a far aumentare il costo del mutuo, a causa anche dell’assicurazione obbligatoria. Maggiore è il costo che il mutuatario deve pagare ogni mese per le rate, maggiori sono i rischi che non le riesca a pagare. In un certo senso è un circolo vizioso.

 

AUTORE

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Pierpaolo Molinengo

Pierpaolo Molinengo, giornalista, ha una laurea in materie letterarie ed ha iniziato ad occuparsi di economia fin dal 2002, concentrandosi dapprima sul mercato immobiliare, sul fisco e i mutui, per poi allargare i suoi interessi ai mercati emergenti ed ai rapporti Usa-Russia. Scrive di attualità, tasse, diritto, economia e finanza.

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