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Mutui jumbo: cosa sono, quali caratteristiche e come funzionano

Mutui jumbo: cosa sono, quali caratteristiche e come funzionano
Il fallimento della First Republic Bank ha messo al centro dell’attenzione prodotti finanziari noti come mutui jumbo, considerati alla radice dei problemi della banca. L’istituto americano salvato da JP Morgan si è trovato in attivo una quantità enorme di questi prestiti, registrando perdite potenziali che, una volta realizzate, avrebbero spazzato via la capitalizzazione della società. In questa guida entriamo nei dettagli per conoscere a fondo cosa sono i mutui jumbo, quali sono le caratteristiche peculiari, i vantaggi e gli svantaggi che comportano.

Mutui jumbo: definizione e caratteristiche

I mutui jumbo sono dei prestiti per la casa che superano il limite di importo ritenuto conforme dalla Federal Housing Finance Agency americana. L’attuale limite è stabilito in 510.400 dollari. Quindi i mutui vengono concessi a soggetti particolarmente facoltosi e che hanno un punteggio creditizio molto elevato. L’esatto punteggio varia a seconda del prestatore e delle circostanze inerenti al prestito. Considerato che i punti vanno da 300 a 850, la qualifica minima per un mutuo jumbo a 30 anni fissato su residenze primarie, case vacanze e immobili da investimento è di 680, ma può arrivare fino a 760 a seconda della tipologia di proprietà. Per un prestito a 15 anni, il punteggio di credito minimo per potersi qualificare come mutuatario jumbo è di 700.
I mutui jumbo possono essere a tasso fisso e variabile ed avere una varietà di piani di rimborso. Su questo non c’è una grande differenza rispetto ai mutui convenzionali. Anche i tassi d’interesse, che originariamente erano più alti in quanto riflettevano un esborso di denaro maggiore per la banca, oggi si sono allineati a quelli degli altri mutui. Anzi, in molti casi sono più bassi, proprio per premiare il più elevato merito creditizio dei soggetti richiedenti.
Tuttavia, i criteri di selezione sono più severi, dovendo soddisfare requisiti molto rigorosi su vari fattori come il tipo di proprietà, l’acconto, il punteggio di credito e il rapporto debito/reddito. Scendendo nei dettagli, la proprietà per cui si può utilizzare il mutuo jumbo può riguardare residenze primarie, case vacanze e investimenti immobiliari. Per quanto riguarda l’acconto, le banche spesso chiedono un acconto del 20% sui prestiti jumbo per le case unifamiliari, mentre l’importo si alza per le seconde case e gli edifici plurifamiliari. Quanto al rapporto debito/reddito, per entrare nella categoria dei mutuatari jumbo è importante che il rapporto sia basso, in quanto mostrerebbe un flusso di cassa adeguato a far fronte alle rate del mutuo. Il rapporto debito/reddito massimo non può superare il 45%. Tutti questi elementi messi insieme alla fine determinano la possibilità o meno di accedere ai mutui jumbo e a quali condizioni.

Mutui jumbo: le riserve di cassa

Le banche devono accertarsi che il mutuatario abbia entrate tali da poter effettuare pagamenti regolari e costanti. Per questo andranno a controllare gli estratti conto del soggetto che richiede il mutuo, dove sono indicati i saldi in termini monetari. Prima di approvare un prestito, le aziende di credito possono anche richiedere ai clienti di risparmiare fino a 12 mesi in termini di spese per garantire sufficiente liquidità. Ciò contribuisce a soddisfare requisiti di riserva, che possono coinvolgere fino al 70% di un conto pensionistico. La storia creditizia comunque è fondamentale e con precedenti fallimenti è difficile ottenere un finanziamento jumbo.

Mutui jumbo: costi di chiusura

Quando si chiude un mutuo in generale si sostengono costi che vanno dal 3% al 6% dell’intero valore della casa, ma i mutui jumbo solitamente hanno commissioni di chiusura più alte. Ciò dipende dall’entità del prestito. Se questo si aggira intorno ai 700.000 dollari, la spesa da sostenere spazia dal 5% al 7,5%. La maggior parte degli istituti di credito ipotecario consente ai mutuatari di effettuare pagamenti annuali del prestito fino al 20%. Invece, una penalità per il pagamento anticipato del mutuo si verifica spesso quando parti importanti di un prestito vengono rifinanziate, vendute o altrimenti ripagate.

Vantaggi e svantaggi

I mutui jumbo presentano alcuni vantaggi rispetto ai mutui convenzionali, ma anche diversi inconvenienti. Il principale vantaggio è quello di riuscire a ottenere prestiti per un importo maggiore rispetto alle restrizioni stabilite da Fannie Mae e Freddie Mac, investitori ipotecari che acquistano i mutui dagli istituti di credito negli Stati Uniti e poi li rivendono sul mercato. Questo permette ai mutuatari di finanziare una parte maggiore del costo della casa senza utilizzare denaro contante. In particolare, diventa un’ottima strategia di investimento per coloro che comprano un immobile per tale scopo e sfruttano la leva finanziaria. Tutto ciò è ancora più vero se i tassi sul mercato sono bassi come lo sono stati per oltre un decennio post-crisi 2008.
Gli svantaggi concernono innanzitutto il fatto che l’accessibilità è più complicata, essenzialmente perché l’importo è elevato e il periodo di rimborso è più lungo alimentando un livello di rischio più alto rispetto a quello che le banche sono disposte ad accettare. Al riguardo, gli istituti di credito potrebbero richiedere una garanzia maggiore in termini di liquidità, come risparmi o gioielli. Un altro punto a sfavore riguarda l’acconto. I mutui jumbo presentano importi anticipati che vanno dal 15% al 30% dell’entità del prestito, mentre per una casa convenzionale le banche accettano un acconto a partire dal 3%. Tuttavia, vi è in molti casi il vantaggio di non pagare il costo dell’assicurazione ipotecaria privata che i creditori addebitano quando gli acconti sono inferiori al 20% del finanziamento.
Per le banche c’è da fare una considerazione sul rischio. Gli istituti di credito hanno di fronte soggetti con una capacità di reddito sicuramente superiore rispetto alla media, ma con esposizione elevata. Tuttavia, una banca trova più pratico e agevole gestire un mutuo da 1 milioni di dollari piuttosto che 10 mutui da 100 mila dollari.

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