Conosciuto anche come prescrizione acquisitiva, l’usucapione è un metodo per acquisire una proprietà, che si basa sul possesso, per un certo periodo di tempo, di un bene. Volendo sintetizzare al massimo il concetto, l’usucapione si viene a creare quando una persona entra in possesso di un bene non suo – come può essere un immobile o un terreno agricolo – e dopo averlo posseduto per un determinato periodo, ne diventa proprietario a tutti gli effetti. Anche davanti alla legge.
In Italia, l’istituto dell’usucapione è disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile, che lo configura come una delle molteplici ipotesi attraverso le quali è possibile acquisire un titolo su beni mobili o immobili a titolo originario. Perché si possa configurare a tutti gli effetti l’usucapione – a differenza degli acquisti a titolo derivato – non è necessaria la collaborazione o il formale consenso di quanti erano titolari in precedenza del diritto usucapito.
Sono diversi i modi attraverso i quali questo istituto si può venire a configurare: particolari e dettagliate regole si vengono a configurare nel coso in cui il diritto usucapito coinvolga un bene immobile, uno mobile od uno mobile registrato.
L’usucapione è una delle strade attraverso le quali è possibile acquistare un diritto, che si concretizza attraverso il possesso continuo, manifesto, pacifico ed ininterrotto del bene. Questo possesso deve corrispondere all’esercizio del diritto reale in corso di usucapione.
Quando si diventa proprietari grazie all’usucapione
Prima di procedere è necessario definire cosa sia il possesso. Questo non è un vero e proprio diritto. Ma è semplicemente uno stato di fatto, che, ai fini pratici, corrisponde all’esercizio del diritto sul bene stesso. Il possesso viene definito dall’articolo 1140 come “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”.
Sono individuati dalla dottrina tre caratteristiche fondamenti del possesso, che sono utili ai fini dell’usucapione. Per poterlo reclamare è necessario essere in possesso dei seguenti requisiti:
- animus possidendi, che corrisponde, in estrema sintesi, alla volontà di possedere un bene, come se si fosse i reali titolari del diritto di proprietà;
- animus rem sibi habendi, che è, in estrema sintesi, la volontà di tenere un qualsiasi bene esercitando gli stessi diritti del proprietario;
- corpus possessionis, che corrisponde al reale stato di fatto, che si viene a configurare nel momento in cui il possessore appare come il titolare del diritto reale su un determinato bene.
Sostanzialmente questo significa che il possesso si differisce dalla semplice detenzione grazie alle virtù, che abbiamo appena elencato. Il locatario o il comodatario, che stiano detenendo un qualsiasi bene a seguito di un contratto di locazione o di comodato, non hanno, in alcun modo il possesso giuridico del bene oggetto del contratto. Pur avendone la disponibilità materiale. In questo caso sono unicamente dei detentori: sia il locatario che il mandatario sono consapevoli che la loro detenzione è legata ad un contratto, con il quale è stato normato un particolare diritto di godimento.
Fatte queste doverose premesse, è necessario specificare che i tempi per far in modo che si abbia l’usucapione variano a seconda che i diritti reali si riferiscano ad un bene immobile o a uno mobile: nel primo caso ci vogliono vent’anni, nel secondo ne possono bastare dieci.
Come si fa a dimostrare un’usucapione
Uno dei passi più importanti per acquisire una proprietà tramite usucapione, è dimostrare esserne in possesso da oltre vent’anni – nel caso di un immobile – e essersi sempre comportati come si fosse il proprietario. Nel momento in cui decorre il termine, si diventa proprietari in maniera automatica, ma è necessario far risultare questa proprietà anche nei pubblici registri.
La prova per dimostrare l’usucapione può essere effettuata con tutti i mezzi forniti dal nostro ordinamento. Quello che vien utilizzato di più è la prova per testimoni. La giurisprudenza, nel corso degli anni, ha avvallato questa prassi, affermando (cfr., ex multis, Cass. n. 7692/1999) che le testimonianze possono rappresentare anche l’unico mezzo per dimostrare la maturazione dei termini per questo istituto.
Cosa succede per i terreni agricoli
Nel caso in cui si ha intenzione di richiedere l’usucapione su un terreno agricolo, è necessario presentare la domanda direttamente al Tribunale di competenza. In questo caso è necessario dimostrare di aver svolto l’attività su un particolare terreno, in maniera continuativa, da almeno vent’anni.
In alcuni casi, il periodo può essere inferiore, quando, ad esempio, si parla di terreni di montagna. In questo caso è sempre opportuno andare ad analizzare le casistiche particolari e le consuetudini locali, in modo da non incorrere in contrasti con il proprietario effettivo del terreno. Può accadere, infatti, che il soggetto che richieda l’usucapione sia stato autorizzato dal proprietario a svolgere una particolare attività sul terreno: nel caso in cui si verificasse questa situazione, il richiedente non avrebbe diritto a chiedere nulla.
Nel caso in cui, invece, si chieda l’usucapione su un terreno per il quale non sono mai stati contestati dei lavori di tipo agricolo o modifiche strutturale alla zona, è possibile richiedere il passaggio di proprietà del terreno, purché sia stata rispettata la tempistica dei vent’anni.
Usucapione su bene immobile
Guardando nello specifico al mercato immobiliare, nel caso in cui oggetto delle operazioni sia un immobile il Codice Civile permette di acquisirne la proprietà dopo un possesso continuativo di vent’anni. Perché il diritto di usucapione sia esercitato non è necessaria la buona fede, ma solo l’uso pacifico ed ininterrotto per tutto questo tempo.
Vi è comunque un’eccezione alla regola dei vent’anni, che, sostanzialmente, permette di dimezzare i tempi. Questo avviene quando si acquista in buona fede un immobile da qualcuno che non ne è il reale proprietario. L’operazione deve essere effettuata con un atto valido e trascritto. L’usucapione, dopo dieci anni, vale quando si scopre in un secondo momento che il venditore non è il vero proprietario dell’immobile. In questo caso non basta quindi solo l’esercizio del possesso, ma anche un titolo idoneo all’acquisto come un contratto.
Cosa succede per i beni mobili
Regole diverse, invece, per l’usucapione dei beni mobili, che scatta dopo il possesso continuato per dieci anni, nel caso in cui il possesso sia stato acquisito in buona fede.
Nel caso in cui il possessore sia in mala fede, l’istituto si viene a generare dopo vent’anni, così come avviene per gli immobili. Dunque, per usucapire un bene mobile (un orologio, un telefonino, un tablet, ecc.) bisognerà attendere dieci anni oppure venti a seconda della natura del proprio possesso.
Usucapione abbreviata
In un certo senso abbiamo già visto cosa sia l’usucapione abbreviata. Si ottiene dopo dieci anni, quando il possessore ha acquistato il bene da un soggetto che non era il reale proprietario. Deve essere, comunque, in possesso di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, come ad esempio un contratto di compravendita, che è stato trascritto nei registri immobiliari.
Per l’usucapione della piccola proprietà rurale, i termini utili per usucapire sono ulteriormente ridotti: per l’usucapione ordinaria basta il possesso continuato per 15 anni (anziché 20) e per l’usucapione abbreviata sono sufficienti 5 anni, che anche in questo caso decorrono dalla data di trascrizione dell’atto.
