In cosa consiste l’accollo del mutuo? Come si apre e si chiude questa particolare operazione? Volendo dare una risposta rapida ed immediata a queste domande, possiamo affermare che l’accollo del mutuo è quella particolare operazione attraverso la quale una persona, generalmente l’acquirente, si assume la responsabilità e l’obbligo nei confronti della banca di pagare le rate di un determinato mutuo. Dal momento in cui vi è il subentro, il subentrante deve provvedere a saldare tutte le rate fino alla scadenza naturale del finanziamento.
Attraverso l’accollo del mutuo, il debito passa direttamente dal primo debitore alle spalle dell’acquirente dell’immobile. Il primo soggetto, a questo punto, sarà liberato da ogni onere e da ogni obbligo relativamente a questa operazione. Grazie all’accollo del muto, l’acquirente subentra al finanziamento in corso.
Guardando l’operazione dal di vista contabile, si verificano le seguenti situazioni:
- a tutti gli effetti, il mutuo continua ad esistere, ma è in capo ad un altro soggetto;
- l’acquirente non è obbligato a corrispondere al venditore la somma indispensabile perché quest’ultimo provveda ad estinguere il mutuo;
- l’acquirente è obbligato a pagare le rate residue del finanziamento ipotecario, fino alla scadenza originariamente pattuita.
In un certo senso, è possibile affermare che per l’acquirente, il risultato ottenuto è simile alla stipula di un nuovo mutuo. Riuscendo ad ottenere, allo stesso tempo, alcuni vantaggi.
Accollo del mutuo: le tipologie previste
Sono due le tipologie di accollo del mutuo: l’accollo cumulativo e l’accollo liberatorio. La possibilità di scegliere un tipo di soluzione o l’altra dipende unicamente dalla volontà della banca. Ma cerchiamo di capire quali differenze ci sino tra le due diverse opportunità
Siamo davanti all’accollo cumulativo, nel momento in cui il debitore originario continua a rimanere vincolato al contratto fino a quando il mutuo non viene estinto. Si viene a creare questa situazione quando la banca decide di non liberare il vecchio debitore: una decisione presa perché si ritiene che l’accollante non sia in possesso delle garanzie necessarie per farsi carico del rimborso. Questa, purtroppo, è la situazione che risulta essere più rischiosa per l’accollato. In caso di insolvenza dell’acquirente, è tenuto a farsi carico nuovamente del mutuo.
L’accollo liberatorio, invece, permette di svincolare completamente il debitore originario da qualsiasi tipo di vincolo. In questo caso la banca fornirà un’apposita liberatoria, con la quale dichiara di accettare da un determinato momento in poi l’accollante come unico debitore. La liberatoria risulta essere un documento importante per l’accollato, perché gli assicura che non avrà problemi in futuro con la banca, nel caso in cui l’accollante sia inadempiente.
La banca può rifiutarlo?
Senza dubbio l’accollo del mutuo risulta essere un’operazione vantaggiosa per le parti in causa. Partiamo prima di tutto dall’accollato: è il soggetto per il quale il vantaggio è più evidente. Non è obbligato, infatti, ad estinguere anticipatamente il mutuo. Ma, soprattutto, non si deve preoccupare di cancellare l’ipoteca.
I vantaggi ci sono anche per l’accollante. Questo soggetto si assume l’obbligo di estinguere il mutuo, che è già in corso. Quindi non deve farsi carico delle spese di accensione, tra le quali ci sono i costi della perizia, le spese notarili e il costo dell’iscrizione dell’ipoteca. Questa significa che il costo del mutuo risulterà essere più basso. Nel caso in cui l’accollato dovesse essere una società, l’accollante deve rimborsare al massimo l’80% della quota capitale ancora da rimborsare: questa quota prende il nome di credito residuo.
I vantaggi, infine, ci sono anche per la banca, che non deve assumersi l’onere di effettuare nuove perizie. Continuerà a rimanere creditrice, anche se cambierà esclusivamente il soggetto debitore. Fatte queste dovute premesse, dobbiamo sottolineare che la banca non può rifiutare l’accollo del mutuo. L’articolo 1273 del Codice Civile che la banca non possa opporsi, in quanto è un contratto stipulato tra venditore e acquirente, e il suo via libera serve esclusivamente a rendere irrevocabile l’accordo tra le parti.
Quanto costa il notaio?
Sicuramente tra i vantaggi connessi all’accollo del mutuo vi è il costo minimo dell’operazione. Con l’accollo del mutuo potrebbe essere necessario sottoscrivere un atto notarile, in cui costo potrebbe essere pari, grosso modo, a 500 euro più la perizia immobiliare. Non sarà necessario, inoltre, sostenere i costi di una nuova istruttoria bancaria: queste spese sono state già pagate in precedenza. In molti casi stiamo parlando di un risparmio abbastanza importante, perché questi costi possono arrivare ad essere pari all’1% dell’importo pagato.
