Ubs ha pubblicato il suo studio annuale sulle bolle nel settore immobiliare, il Global Real Estate Bubble Index. La ricerca analizza lo scenario dei prezzi in 21 grandi città del mondo, classificandole in base all’andamento dei prezzi delle abitazioni residenziali e offrendo anche uno spaccato sull’onerosità dell’acquisto e dell’affitto di un appartamento. Lo scenario disegnato è articolato: ci sono città come Tokyo e Zurigo che presentano un rischio elevato di essere in bolla, mentre in Europa solo Madrid, Francoforte e Monaco rientrano nella fascia di pericolo moderato. Londra, Parigi e Milano emergono al contrario come mercati a rischio basso. Tuttavia, al di là del rischio bolla, un dato balza agli occhi: in quasi tutte le città analizzate, acquistare casa (appartamenti di 60 metri quadrati) è un sogno quasi irraggiungibile per un operaio specializzato con uno stipendio medio.
In questo articolo:
• I dati dello studio: multipli prezzo/reddito e prezzo/affitto
• Acquistare casa a Milano: prezzi in frenata ma pronti a ripartire
I dati dello studio: multipli prezzo/reddito e prezzo/affitto
Secondo lo studio di Ubs, i mercati immobiliari globali hanno iniziato a raffreddarsi nel corso dell’ultimo anno, soprattutto in Europa, dove i rapporti prezzo/reddito sono scesi in molte città (eccetto Tokyo). Questo termometro – il multiplo prezzo/reddito – misura quanti anni di stipendio servirebbero per ripagare l’acquisto di una casa.
Rapporto prezzo case/salario medio. Tratto rosso: valore medio; Fascia grigia: range di variazione – Fonte: Ubs Global Real Estate Bubble Index 2025.Hong Kong è la città meno accessibile: servono in media 14 anni di reddito medio per acquistare un appartamento di 60 m². Anche città come Parigi, Londra e Tokyo presentano rapporto tra prezzo e reddito superiori a 10. In molte città, i salari locali non bastano per acquistare casa, tanto più con tassi ipotecari elevati dopo il recupero dei tassi di interesse negli anni passato. Il peso della rata mensile rischia di erodere parte sostanziosa del reddito, riducendo lo spazio abitativo finanziariamente accessibile: in media oggi è circa il 30% più basso rispetto al 2021, prima dell’impennata globale dei tassi.
Anche dal secondo indicatore utilizzato da Ubs arrivano informazioni che confermano il distacco dei prezzi delle abitazioni dalla realtà locale. Il rapporto tra il prezzo di un appartamento di 60 metri quadrati e gli anni di affitto necessari per coprirlo è in aumento e tocca livelli massimi nella città di Zurigo, dove supera quota 30, così come a Monaco e Ginevra. Valori così elevati indicando che i proprietari contano su guadagni futuri in conto capitale più che sui rendimenti da affitto. Nello studio, Dubai, San Paolo e varie città statunitensi risultano invece con multipli più bassi: da un lato tassi d’interesse più alti, dall’altro mercati degli affitti meno regolamentati e premi al rischio più elevati.
Acquistare casa a Milano: prezzi in frenata ma pronti a ripartire
Nel 2024 il prezzo di una casa di 60 metri quadri a Milano ha frenato, scontando il livello più elevato dei tassi di interesse negli anni precedenti. La riduzione è stata del 2,7% (0,5% sugli affitti). Tuttavia bisogna tenere conto che si tratta di rilevazioni medie, con variazioni anche molto sensibili all’interno delle singole categorie e ubicazioni degli appartamenti.
A Milano occorrono circa 8 anni di salario medio per acquistare un appartamento, mentre il prezzo di acquisto viene coperto con 27 anni di affitto. Secondo i dati della Cgia di Mestre, lo stipendio medio lordo annuale a fine 2024 a Milano si attestava a 31.700 euro circa, il che colloca il prezzo medio di un’abitazione di 60 metri quadri poco sopra i 250.000 euro. Il salario lordo, tuttavia, non è quello che rimane in tasca al lavoratore dopo il versamento di contributi e imposte.
La città rimane il mercato più costoso d’Italia, sostenuto, secondo quando commentato da Ubs da un’economia locale solida, da continui investimenti infrastrutturali e da una crescente domanda estera. Guardando al futuro, tassi ipotecari più bassi e una rinnovata crescita della popolazione potrebbero sostenere la domanda. Nel breve periodo, le limitazioni dell’offerta—dovute a procedure legali più severe e alla riduzione degli incentivi per le ristrutturazioni—potrebbero contribuire a mantenere i prezzi.
