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Acquistare casa senza certificato di agibilità: quali sono i rischi e come sanare

Acquistare casa senza certificato di agibilità: quali sono i rischi e come sanare

Comprare casa richiede un’attenta osservazione di tutta la documentazione che viene presentata da parte del venditore o dell’intermediario immobiliare per evitare brutte sorprese in fase di rogito. Uno dei documenti importanti a cui prestare attenzione riguarda il certificato di agibilità.

La legge prevede che tutti gli immobili. sia che vengano destinati a uso abitativo che a uso commerciale, devono essere dotati dell’attestazione che l’edificio sia in linea con quelle che sono le norme urbanistiche. Viceversa si configura una situazione di abuso edilizio. Tuttavia, ci sono delle circostanze molto controverse, soprattutto per quanto riguarda immobili molto vecchi in cui il certificato di agibilità non è reperibile. Vediamo nel dettaglio tutte le fattispecie che si possono presentare e come trovare una soluzione ai casi in cui il documento non è presente.

 

Certificato di agibilità: cos’è

Secondo quanto disposto dall’art.24 del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), l’agibilità di un immobile deve essere certificata dalla “sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”. Tutto ciò deve essere valutato secondo la normativa vigente, nonché in conformità al progetto presentato. Una volta terminati i lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile, la certificazione dell’agibilità deve essere presentata al Comune entro 15 giorni. Solo attraverso l’agibilità, l’immobile può considerarsi abitabile e quindi far parte della categoria dei beni godibili.

 

Certificato di agibilità: gli adempimenti del venditore

Una volta che l’immobile viene ceduto, nel periodo che va dalla stipula di un preliminare di vendita alla definizione del contratto definitivo di fronte al notaio, il venditore deve procurarsi il documento che attesti l’agibilità del bene ed eventualmente metterlo in regola effettuando gli interventi necessari per stabilire le condizioni minime per la certificazione. Per ottenere il documento, il proprietario dell’immobile deve fare domanda al Comune, allegando tutte le carte necessarie, come il progetto approvato, le certificazioni dei lavori eseguiti e le dichiarazioni di conformità.

Ottenuto tutto l’incartamento, il Comune effettuerà un sopralluogo per accertarsi che l’edificio soddisfi le condizioni richieste. Se non vi sono elementi ostativi, verrà rilasciato il certificato di agibilità; in caso contrario, il funzionario preposto potrà emettere una certificazione di inagibilità che impedisce l’utilizzo dell’immobile per abitarvi o per esercitare un’attività commerciale all’interno. Con la legge n.69 del 2013 è data la possibilità al proprietario o costruttore dell’immobile di presentare un’autocertificazione in sostituzione del certificato. In questo caso il Comune, una volta fatte le valutazioni, può rilasciare il nulla osta, valendo il silenzio assenso dopo 60 giorni.

Se il documento viene ottenuto dal venditore, il compratore è obbligato a concludere il contratto di compravendita, a meno che non abbia versato una caparra penitenziale. Per la precisione, in sede di compromesso (o preliminare di vendita) l’acquirente può versare: una caparra confirmatoria, che perde se si tira indietro ma rimane obbligato comunque a ultimare il contratto di compravendita (il venditore può citarlo in giudizio per chiedere l’adempimento o il risarcimento del danno); una caparra penitenziale, che gli dà il diritto di non chiudere il contratto definitivo, limitando la perdita all’importo della caparra.

Se il certificato di agibilità non è procurato dal venditore, l’acquirente può rifiutarsi di firmare il contratto definitivo, ottenendo indietro gli importi versati sotto forma di caparra e/o anticipi. La situazione più sgradevole si presenta allorché il contratto di compravendita viene concluso e l’acquirente si accorge solo dopo dell’assenza del certificato di abitabilità. Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che in questa fattispecie l’immobile non può essere commerciabile. A questo punto il compratore può denunciare il venditore chiedendo il risarcimento del danno subito dalla transazione e/o richiedere lo scioglimento del contratto di compravendita rogitato con la restituzione delle somme che sono state versate. Il tempo per agire da parte dell’acquirente è di 10 anni e il Tribunale deciderà a seconda delle circostanze se sciogliere il contratto e far pagare i danni per sanatorie e altre spese quantificabili al venditore.

 

Certificato di agibilità per le case all’asta

Una situazione molto particolare si ha quando un immobile viene acquistato all’asta. In tal caso, tutta la documentazione viene preparata da parte del soggetto incaricato dal Tribunale. Capita sovente che soprattutto per gli immobili di vecchia data vi siano delle irregolarità che dovranno essere sanate e tra queste risulta l’assenza del certificato di agibilità. Tutto comunque viene scritto nella perizia resa pubblica nel sito delle aste del Tribunale e presso la cancelleria dell’istituto giudiziario. In questo modo, l’acquirente viene a conoscenza dei difetti dell’immobile da sanare, tenendo presente che le spese sono tutte a suo carico.

 

Acquistare casa senza agibilità: è possibile?

Sembra strano ma non c’è alcuna legge che vieta di vendere un immobile senza il certificato di agibilità. In altri termini, l’acquirente può decidere lo stesso di acquistare il bene, pur conscio del fatto che è sprovvisto del documento essenziale per renderlo abitabile. In tal caso però ha l’obbligo di effettuare una sanatoria, ovvero tutte quelle opere necessarie a ripristinare uno stato di abitabilità per ottenere la licenza dal Comune. Tuttavia, nel contratto di compravendita bisogna indicare espressamente che l’immobile è privo di agibilità, di modo che in sede di rogito il compratore sia informato dal notaio sui rischi che comporta l’assenza della certificazione.

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