Quella degli affitti brevi è una modalità locativa in forte espansione, apprezzata per la sua flessibilità e capacità di generare rendimenti superiori rispetto agli affitti di lungo periodo. In molte città italiane, questo fenomeno ha innescato una trasformazione strutturale del mercato immobiliare e ha spinto numerosi Comuni a imporre restrizioni per contenere gli effetti distorsivi sul tessuto urbano.
L’intervento delle amministrazioni locali si è fondato su esigenze reali: tutelare l’accesso alla casa, contrastare l’evasione fiscale e limitare i danni derivanti dal sovraffollamento turistico. Tuttavia, la recente sentenza n. 2928/2025 del Consiglio di Stato ha messo in discussione la legittimità di questi provvedimenti, ridefinendo il perimetro delle competenze normative.
Ma quali sono i motivi economici alla base delle limitazioni locali? Cosa stabilisce la sentenza sul piano giuridico? E quali implicazioni concrete avrà per i proprietari e il mercato? Scopriamolo insieme nei paragrafi a seguire.
In questo articolo:
- Cosa c’è dietro lo stop ai Comuni sugli affitti brevi
- Affitti brevi: cosa dice davvero il Consiglio di Stato
- Nuovo scenario normativo dopo la sentenza
Cosa c’è dietro lo stop ai Comuni sugli affitti brevi
L’affermazione degli affitti brevi ha modificato in modo sostanziale le dinamiche della locazione urbana. In particolare, i proprietari traggono vantaggi significativi da questo tipo di contratto: maggiore controllo sulla gestione dell’immobile, minori rischi legati alla morosità, possibilità di adattare i prezzi alla stagionalità.
Dal punto di vista della domanda, la locazione turistica risponde a esigenze temporanee, spesso di fascia alta, disposte a pagare di più rispetto ai tradizionali affittuari residenziali. Ciò determina una sottrazione massiva di unità abitative dal mercato ordinario, contribuendo all’incremento dei canoni e alla rarefazione dell’offerta stabile.
I Comuni, soprattutto nelle città d’arte e nelle località costiere, hanno reagito introducendo limiti numerici, obblighi di registrazione e restrizioni zonali.
Le motivazioni sono plurime: evitare l’espulsione dei residenti dai centri urbani, prevenire situazioni di overtourism e proteggere il settore alberghiero dalla concorrenza dei privati, spesso operanti al di fuori di qualunque disciplina fiscale o regolamentare.
Affitti brevi: cosa dice davvero il Consiglio di Stato
La sentenza 2928/2025 del Consiglio di Stato rappresenta un punto di svolta in questo senso. Il tribunale amministrativo ha infatti stabilito che i Comuni non sono competenti a introdurre regolamentazioni restrittive sugli affitti brevi se non in presenza di una norma statale o regionale che attribuisca loro tale facoltà.
Il focus della sentenza è sulla locazione turistica non imprenditoriale: ovvero quella esercitata da privati cittadini per periodi inferiori ai 30 giorni, su un numero limitato di immobili e senza l’erogazione di servizi accessori. Tale attività rientra pienamente nell’esercizio del diritto di proprietà e non può essere limitata se non per motivi specifici, come la sicurezza degli immobili o il rispetto delle norme edilizie.
In assenza di una disciplina nazionale univoca, le iniziative comunali risultano quindi carenti di legittimità, esponendo le amministrazioni locali al rischio di contenzioso. La sentenza crea, dunque, un precedente destinato a riflettersi in numerose vertenze già avviate in varie città italiane.
Nuovo scenario normativo dopo la sentenza
Alla luce della sentenza, i proprietari immobiliari riacqustano piena libertà nell’esercizio dell’attività di affitto breve, purché non in forma imprenditoriale. Non saranno più tenuti a rispettare limiti numerici sugli immobili locabili, né soggetti a vincoli amministrativi introdotti arbitrariamente dalle amministrazioni locali.
Tale nuovo assetto normativo restituisce centralità al diritto di proprietà e riconosce la locazione turistica come forma legittima di utilizzo economico dell’immobile. Tuttavia, la sentenza non elimina le criticità sistemiche legate alla pressione turistica e alla carenza di alloggi residenziali.
È dunque auspicabile un intervento del legislatore nazionale, in grado di armonizzare la libertà dei proprietari con la necessità di tutela del tessuto urbano e sociale. Le finalità redistributive e di riequilibrio del mercato immobiliare devono restare in capo allo Stato o alle Regioni, evitando sovrapposizioni di competenze e provvedimenti estemporanei.
