Bonus prima casa all’asta: come funziona e tempistiche per richiesta
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Bonus prima casa all’asta: come funziona e tempistiche per richiesta

Bonus prima casa all’asta: come funziona e tempistiche per la richiesta

La Corte di Cassazione ha stabilito con la sentenza n.23292 del 26 luglio 2022 quali sono i termini per richiedere l’agevolazione del bonus prima casa per chi acquista l’immobile all’asta. Ma cos’è il bonus prima casa? E cosa cambia per chi effettua l’acquisto in un’asta? Vediamo una guida che permette di fare chiarezza su tutta la normativa.

 

Bonus prima casa: cos’è e come funziona

Quando si acquista un immobile da privato si sostengono determinate imposte fiscali, per cui esistono delle agevolazioni se si tratta di prima casa. Questa non va confusa con l’abitazione principale, che si intende quella dove si dimora abitualmente e che non necessariamente rappresenta una prima casa. Le tasse che normalmente bisogna pagare all’acquisto di un immobile adibito a prima casa riguardano:

 

  • imposta di registro del 2% calcolata sul valore catastale (rendita catastale x 126) o sul prezzo di vendita; 
  • imposta ipotecaria di 50 euro;
  • imposta catastale di 50 euro.

 

Inoltre, qualora l’immobile venga acquistato entro 12 mesi dalla vendita della prima casa, per l’acquirente vi è un’agevolazione determinata da un credito d’imposta. In sostanza, l’imposta pagata con il precedente acquisto potrà essere portata in detrazione di quella da pagare con la nuova transazione. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con una risoluzione in risposta all’interpello n.44 del 18 gennaio 2021, se non si utilizza tutto il credito d’imposta spettante, non è possibile poi farlo per ridurre le imposte di registro o catastali in un secondo atto d’acquisto, ma lo si può portare in compensazione o in detrazione dell’IRPEF in sede di dichiarazione dei redditi. Per poter usufruire del bonus è necessario che l’immobile rientri in una delle seguenti categorie catastali:

 

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

 

Quindi sono escluse le categorie: 

 

  • A/1 (abitazioni signorili);
  • A/8 (abitazioni in ville);
  • A/9 (castelli e palazzi di particolare pregio storico e artistico);
  • A/10 (uffici e studi privati).

 

L’acquirente inoltre deve rispettare i seguenti requisiti:

 

  • non essere proprietario di altro immobile adibito ad abitazione nel medesimo Comune in cui viene chiesta l’agevolazione per l’acquisto della prima casa;
  • non essere titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nel Comune;
  • avere la residenza nel Comune dove si intende acquistare l’immobile o stabilirla entro 18 mesi;
  • non essere titolare di altre case nel territorio nazionale o averle vendute entro 1 anno dal possesso.

 

Il bonus prima casa spetta anche ai contribuenti che già hanno un’abitazione di proprietà, a patto di rispettare il requisito della vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto. L’impegno a vendere l’immobile posseduto dovrà risultare nell’atto di compravendita, di donazione o di successione. Se ciò non avviene si perde il bonus prima casa e si pagano sia le maggiori imposte dovute che gli interessi e una sanzione del 30% che può essere sanata con il ravvedimento operoso.

 

Bonus prima casa acquistata all’asta

Il bonus prima casa all’asta deve essere richiesto in via contestuale all’aggiudicazione dell’immobile, attraverso una dichiarazione rilasciata all’Agenzia delle Entrate. Se ciò non viene fatto, la Corte di Cassazione con la sentenza su citata ha stabilito che la dichiarazione andrà resa prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice esecutivo. Tra l’aggiudicazione dell’immobile e il deposito del decreto di trasferimento passano diversi mesi, pertanto l’acquirente ha tempo fino a 120 giorni dall’aggiudicazione per formalizzare la richiesta e comunque prima di saldare il prezzo per l’immobile.

La Suprema Corte mette in luce nella pronuncia il “dovere di collaborazione del contribuente nei confronti dell’Amministrazione finanziaria”. Di conseguenza, il beneficio fiscale non spetta a chi, pur possedendo i requisiti per ottenere il bonus, non li dichiara formalmente né in sede di aggiudicazione dell’immobile, né in occasione della registrazione del decreto di trasferimento della proprietà disposto dal giudice. Una volta avvenuta la registrazione di tale decreto, la mancanza da parte dell’avente diritto al bonus non può essere più rimediata.

 

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Redazione

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