Se stai pensando di acquistare una casa, non bisogna certo dimenticare tutti gli aspetti da tenere in considerazione prima della stipula dell’atto di acquisto, tra cui il versamento dell’eventuale caparra confirmatoria. Naturalmente per prima cosa va valutato l’impegno economico che si è disposti a sopportare. Nel terzo trimestre del 2024, in Italia è sceso al 19% del reddito medio annuo, registrando una diminuzione dello 0,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un altro aspetto da non sottovalutare è la caparra confirmatoria, un elemento chiave durante la stipula di un contratto preliminare di compravendita.
Cos’è, come funziona e quali sono le principali differenze rispetto all’acconto? Ecco come affrontare l’acquisto di nuova casa con maggiore consapevolezza.
Caparra confirmatoria, cos’è e come funziona
L’acquisto di una casa è un passo importante, che richiede attenzione e consapevolezza soprattutto nelle fasi preliminari. Tra i termini che spesso si incontrano durante la compravendita immobiliare c’è la “caparra confirmatoria”.
È l’articolo 1385 del Codice Civile a regolarla, stabilendo che essa si applica quando una delle parti (ad esempio, chi propone l’acquisto di un immobile) versa all’altra parte (il destinatario dell’offerta, come il proprietario dell’immobile) una somma di denaro o altre risorse fungibili a titolo di caparra.
La caparra confirmatoria, dunque, è una somma di denaro che l’acquirente versa al venditore al momento della firma del contratto preliminare (noto anche come compromesso). Questo pagamento ha una duplice funzione di garanzia e di risarcimento. Da una parte serve come garanzia dell’impegno di entrambe le parti. In caso di inadempimento del compratore, il venditore può trattenere la caparra come risarcimento. Viceversa, se è il venditore a non rispettare i termini, l’acquirente può chiedere la restituzione della caparra raddoppiata.
La caparra confirmatoria, quindi, non è solo un anticipo sul prezzo finale, ma uno strumento legale per tutelare le parti in caso di controversie. Lo stesso art. 1385 del codice civile stabilisce le diverse soluzioni considerate come mere facoltà in caso di inadempimento. Tra queste ci sono il recesso dal contratto e la trattenuta di quanto ricevuto, ovvero pretendere il doppio della caparra pattuita.
Caparra confirmatoria vs acconto: ecco le differenze
Molto spesso la caparra confirmatoria viene confusa con l’acconto, ma le due situazioni sono molto diverse tra loro. L’acconto, a differenza, è semplicemente un’anticipazione sul prezzo totale dell’immobile. Si tratta di un pagamento parziale del prezzo concordato per l’acquisto della casa, senza implicazioni legali di garanzia o risarcimento in caso di inadempienza.
Se una delle parti non rispetta il contratto, l’acconto viene solitamente restituito senza alcuna penale o risarcimento aggiuntivo. Non offre quindi la stessa protezione giuridica del primo strumento, salvo il diritto di ritenerlo imputandolo al risarcimento dell’eventuale danno sofferto dall’accipiens, ove l’inadempimento riguardi il tradens.
Attenzione al silenzio assenso
In assenza di una specifica indicazione nel contratto, una somma versata viene generalmente considerata come un acconto. Per identificare una somma come caparra confirmatoria, è sufficiente l’utilizzo della dicitura esplicita “caparra confirmatoria”.
Rimane incerto se il semplice riferimento a “caparra” sia sufficiente, ma si ritiene che la risposta sia positiva soprattutto quando il contratto rientri in un contesto di prassi consolidata, applicando i criteri interpretativi previsti dall’articolo 1368 del Codice Civile.
