Cessione del compromesso: cos'è, come funziona e quando conviene
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Cessione del compromesso: cos’è, come funziona e quando conviene

Cessione del compromesso: cos'è, come funziona e quando conviene

Uno dei modi per poter fare affari immobiliari senza sborsare grosse somme di denaro consiste nella cessione del compromesso o preliminare di vendita. La pratica permette infatti di far subentrare altri nel contratto, i quali diventeranno i titolari dell’immobile in sede di rogito. Per quanto viene pubblicizzato da alcuni come una mossa per fare soldi facili, in maniera rapida e con pochi rischi, la cessione del compromesso presenta delle difficoltà oggettive nella realtà dei fatti, come vedremo. Quindi, come in quasi tutte le cose, non è affatto semplice riuscire nell’impresa di fare grandi affari in maniera così immediata e con una certa continuità.

 

Cessione del compromesso: cos’è e come funziona

Prima di definire cosa sia e come funzioni questo istituto, è bene chiarire cosa sia il compromesso o preliminare di vendita. Si tratta di un accordo scritto tra il compratore e il venditore di un immobile, dove entrambi si impegnano a una certa data futura a stipulare di fronte a un notaio un contratto definitivo di compravendita a determinate condizioni. Nel preliminare viene stabilito solitamente un importo che il promissario acquirente versa al promissario venditore a titolo di caparra, che può essere confirmatoria o penitenziale. La differenza è di estrema importanza ai fini della cessione del compromesso, come chiariremo dopo.

La cessione del compromesso rientra nella disciplina della cessione di un contratto di compravendita stabilita dall’art.1406 e seguenti del codice civile. In sostanza, il futuro compratore rinuncia al contratto preliminare facendo subentrare una terza persona che diventa promissario acquirente al suo posto. Nella data del rogito in cui verrà registrato il contratto definitivo davanti a un notaio, saranno il venditore e il nuovo acquirente a quel punto che si presenteranno. Per fare tutto questo è necessario che ci sia il consenso espresso nel contratto preliminare da parte del venditore. 

Come si guadagna dalla cessione del compromesso? Vediamolo con un esempio. Tizio e Caio fanno un contratto preliminare di vendita di un certo immobile per 100.000 euro, dove Tizio versa una caparra del 5%, quindi di 5.000 euro. La data del rogito è fissata 6 mesi dopo il giorno del compromesso. Trascorsi 2 mesi Tizio cede a Sempronio il contratto pattuendo la vendita dell’immobile per 130.000 euro, ricevendo quindi la somma di 30.000 euro come differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile nel nuovo contratto e quanto avrebbe sborsato nei confronti di Caio. Il giorno del rogito, Sempronio versa la differenza di 100.000 euro a Caio, che ottiene quanto stabilito con Tizio. In definitiva il guadagno di quest’ultimo è il seguente:

 

  • Importo incassato 30.000 euro
  • Somma versata a titoli di caparra 5.000 euro
  • Guadagno lordo ottenuto 25.000 euro
  • ROE 500%

 

Ovviamente il profitto è lordo e su questo bisogna pagare le imposte, però il ritorno è esorbitante rispetto alla cifra investita.

Un aspetto importante come dicevamo riguarda la tipologia di caparra versata al venditore. La caparra confirmatoria consente all’altro contraente di trattenere la somma ricevuta nel caso di inadempimento della controparte. La caparra penitenziale invece permette a chi la versa il diritto di recesso. Perché la distinzione è importante? Perché se il compratore non riesce a trovare un acquirente per cedere il compromesso, solo la caparra penitenziale gli permette di non firmare il contratto definitivo. Nel caso della caparra confirmatoria viceversa il venditore, oltre a trattenere la somma ricevuta, potrà agire in giudizio per costringere il compratore ad acquistare l’immobile.

 

Cessione del compromesso: aspetti fiscali

La plusvalenza generata dalla cessione del compromesso è stata oggetto negli anni di un acceso dibattito riguardo la trattazione dal punto di vista fiscale. Non vi è stato consenso unanime al riguardo. Una scuola di pensiero sosteneva l’ipotesi della non tassazione per la mancanza di una disciplina della fattispecie in merito. Pertanto andrebbe applicata solamente l’imposta di registro del 3% come nella cessione del contratto. 

Un’altra dottrina ha sostenuto che la plusvalenza vada compresa tra i redditi diversi ai sensi dell’art.67 comma 1 del TUIR, quindi farebbe cumulo in sede di dichiarazione dei redditi. Infine vi è stato chi ha portato avanti la tesi dell’imponibilità con aliquota del 20% come nelle classiche compravendite immobiliari in quanto trattasi di una situazione assimilabile. 

Con la risoluzione n.6/E del 19 gennaio 2015, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito la questione annoverando l’operazione nella disciplina dei redditi diversi con riferimento agli obblighi di fare, non fare o permettere. Infatti, chi cede un contratto preliminare assumerebbe nei confronti del cessionario l’obbligo di “non fare”, ovvero di non stipulare il contratto definitivo contemplato in quello ceduto.

 

Cessione del compromesso: quando si fanno affari

Per fare speculazioni immobiliari attraverso la cessione del compromesso è necessario che occorrono determinate condizioni. Innanzitutto è bene tenere presente che l’acquisto di un immobile ha alti costi in entrata, per effetto di spese di agenzia (necessarie per questo tipo di affari), imposta di registro, spese di ristrutturazione almeno minima se si vuole rivendere la casa a un prezzo maggiorato, ecc. Di conseguenza è fondamentale riuscire a spuntare un prezzo dell’immobile al di sotto di almeno il 30% del suo valore di mercato. 

Per fare questo occorre trovare venditori fortemente motivati, denominati don’t wanter, che solo grazie a una solida collaborazione con un agente immobiliare che ha il polso della situazione di mercato è possibile individuare. I don’t wanter sono persone che hanno una grande necessità di liberarsi dell’immobile per i motivi più svariati, come i seguenti:

 

  • casa ricevuta in eredità e gli eredi sono diversi;
  • debiti in essere e quindi esigenze di liquidità;
  • trasferimento in altra città per ragioni di lavoro o varie;
  • perdita del posto di lavoro;
  • matrimonio per cui necessità di andare ad abitare in una casa magari più grande o di maggiore gradimento;
  • difficoltà nello stare dietro alle rate del mutuo e pericolo quindi che la casa vada all’asta.

 

Senza un don’t wanter è praticamente impossibile fare affari con la cessione del compromesso perché, pagando un prezzo non al di sotto di una certa quantità rispetto al valore di mercato, non c’è lo spazio necessario per andare in profitto.

 

Cessione del compromesso: perché è difficile fare affari

Se si riesce a trovare la persona giusta il profitto potrebbe essere significativo come abbiamo visto, ma la realtà dei fatti è molto diversa da come viene propagandata e per varie ragioni. Innanzitutto anche un venditore motivato è davvero molto raro che accetti di vendere il suo immobile svalutato del 30% rispetto al valore di mercato, dal momento che soprattutto nelle grandi città non appena il prezzo scende di pochi euro sotto quella soglia l’immobile viene polverizzato in pochi istanti. Il motivo è molto semplice: tra i possibili acquirenti ci sono soprattutto coloro che vogliono acquistare la casa per andarci a vivere e quindi sono disposti a pagarla al prezzo di mercato.

In secondo luogo, proprio perché è un don’t wanter, il venditore ha bisogno di monetizzare subito e non può certamente aspettare almeno 6 mesi che il compratore trovi un promissario acquirente per fare la sua speculazione. Ancora più se il compratore ha come opzione quella di recedere dal contratto con la caparra penitenziale nel caso non riesca a trovare una controparte a cui cedere il compromesso. 

In terzo luogo l’agente immobiliare difficilmente segnalerà queste grandi occasioni immobiliari per diversi motivi. Primo perché ha già tanti investitori immobiliari che hanno proposto la stessa collaborazione e/o con cui magari ha già rapporti consolidati di lunga data. Secondo perché di affari di questo tipo ne spuntano davvero pochissimi e trovare un venditore motivato disposto a svendere il suo immobile capita una volta ogni 10 anni. Terzo, e forse più importante, perché molti agenti le occasioni ghiotte le sfruttano nel loro interesse attraverso società d’investimento a cui sono in qualche modo legati.

 

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Redazione

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