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Comprare casa: ecco tutti i costi da considerare

Comprare casa: ecco tutti i costi da considerare

Comprare casa per gli italiani è sempre stata una grande prerogativa, tant’è che il 72,9% delle persone residenti ne hanno una di proprietà. La percentuale è superiore alla media europea, che si assesta al 69,5%. L’idea alla base di questa scelta deriva dalla convinzione che pagare un affitto sia una spesa inutile, mentre l’acquisto diretto permette di risparmiare molto e di essere in possesso di qualcosa di proprio. 

Le cose in realtà non stanno esattamente così, perché molti trascurano quanto realmente è la spesa complessiva che bisogna affrontare quando si fa il passo di comprare casa e quali saranno le spese una volta appropriati del bene immobile. Vediamo quindi di fare chiarezza attraverso 10 aspetti che è necessario considerare nell’investimento immobiliare, ipotizzando che esso avviene sul mercato libero e non attraverso altri canali come ad esempio le aste e gli stralci immobiliari, dove si seguono altre logiche.

 

Il costo d’acquisto

Questa ovviamente è la prima voce di spesa che bisogna affrontare quando si decide di comprare casa. Il prezzo di vendita dell’immobile rappresenta il punto centrale da cui poi a cascata si calcola l’esborso totale da affrontare. L’aspetto del prezzo è assolutamente decisivo perché una non accurata valutazione del mercato rischia di far pagare in eccesso un bene che non vale tanto. 

Intanto bisogna partire dal presupposto che generalmente i prezzi che si vedono esposti sul mercato libero sono gonfiati almeno del 20-30% rispetto al valore reale dell’immobile, fondamentalmente per 2 ragioni: la prima è che il venditore a sua volta sostiene delle spese legate principalmente al costo di agenzia, per quanto di norma più basso rispetto a quello subito dal compratore; la seconda è che il venditore già sa che il compratore giocherà al ribasso cercando la contrattazione, quindi spera di vendere al prezzo di mercato, una volta costretto a ridurre le pretese. 

Quando si decide di comprare casa è dunque estremamente importante avere idee chiare su diversi fattori che riguardano l’immobile: la zona, la posizione, la categoria catastale, il condominio, il piano, le condizioni generali, la vicinanza con scuole, ferrovie, università, ospedali e tanti altri elementi che possono far aumentare o diminuire la valutazione della casa. Qui le 5 cose più importanti da valutare.

 

La provvigione dell’agente immobiliare

La maggior parte delle transazioni immobiliari avvengono attraverso l’intermediazione di un’agenzia a cui bisogna ovviamente pagare una commissione. Per il compratore il costo si aggira solitamente tra il 2% e il 3% del prezzo di acquisto dell’immobile, ma vi sono dei casi in cui si arriva anche al 5%. 

Con l’aumento della concorrenza e la crisi del mercato immobiliare seguita alla bolla scoppiata nel 2008, il costo della provvigione si è abbassato; quindi è molto difficile trovare percentuali che vanno oltre il 3%, anche se non impossibile. Tali spese comunque sono detraibili dalle tasse in sede di dichiarazione dei redditi nella misura del 19% e fino a un massimo di 190 euro.

 

Le tasse

Questo è un punto dolente perché per gli immobili le imposte più o meno grosse che bisogna pagare non sono poche. Intanto bisogna distinguere a seconda che la casa venga acquistata da un venditore privato, da una società in esenzione IVA o da una soggetta a IVA. 

Nei primi 2 casi si versa un’imposta di registro del 2% se è prima casa, del 9% se seconda casa, sul valore catastale dell’immobile. Quest’ultimo è calcolato come prodotto tra la rendita catastale e 110 se prima casa, tra la rendita catastale e 126 se seconda casa. All’imposta di registro vanno aggiunte le imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro. Nel caso di acquisto da una società che applica l’IVA bisognerà versare il 4% sul prezzo di cessione, oltre alle imposte di registro, catastali e ipotecarie nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Una volta divenuti proprietari della casa invece bisogna pagare le tasse relative alla proprietà dell’immobile. Una tra queste è l’IMU, solo su immobili diversi dall’abitazione principale, nella misura dello 0,76% base sulla rendita catastale rivalutata del 5%, con possibilità per i comuni di adeguarla al ribasso o al rialzo di 0,3 punti percentuali. Per le abitazioni principali non esenti, ossia facenti parte delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, invece la tassazione base è dello 0,4%, adeguabile dello 0,2%. 

Poi vi è la TASI, ovvero la Tassa sui Servizi Indivisibili, nella misura dell’1 per mille calcolato sulla rendita catastale rivalutata del 5%, con i Comuni che possono aumentarla fino allo 0,8 per mille. Infine troviamo la TARI, che l’acronimo della Tassa sui Rifiuti, determinata in base ai metri quadrati dell’unità immobiliare e al numero di persone che la occupano.

 

La parcella notarile

Il notaio è una figura essenziale perché è il professionista che registra l’atto di compravendita nei registri immobiliari. Durante il rogito viene effettuata la registrazione del contratto relativo al passaggio di proprietà ed eventualmente dell’ipoteca a favore della banca nel caso in cui è stato acceso un mutuo. Il costo può variare a seconda del notaio, sebbene anche qui la concorrenza ha spinto i prezzi al ribasso. Normalmente si va da un minimo di 1.500 euro a un massimo di 3.000 euro.

 

I costi del mutuo

Se per acquistare casa si accende un mutuo, il costo principale chiaramente dipende dagli interessi che sono compresi nella rata periodica in base al piano di ammortamento. L’entità dipende dalla tipologia di finanziamento, ossia se è stato fatto a tasso fisso o variabile, nonché dalla durata. A tutto questo sono da imputare altre spese, come di seguito elencate:

 

  • spese di istruttoria addebitate per aprire la pratica di mutuo. L’importo dipende dalla banca che eroga il finanziamento, perché vi sono istituti che non le addebitano, altri che lo fanno in misura fissa intorno ai 300-500 euro, altri ancora che le calcolano in una percentuale che va dallo 0,5% all’1% del valore del mutuo;
  • spese di perizia per accertare da parte di un perito il valore effettivo dell’immobile su cui sarà determinato l’importo da erogare per il finanziamento. In genere il costo si aggira sui 250/300 euro;
  • imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari nella misura dello 0,25% della somma finanziata;
  • spese assicurative per incendio e scoppio di 15 euro ogni 100.000 euro di importo erogato.

 

Su tutte queste spese è ammessa una detrazione del 19% con un massimo di 3.615,20 euro se l’acquisto della casa è destinato all’abitazione principale.

 

Gli interventi di ristrutturazione

Quando si compra casa solitamente bisogna fare alcuni lavori di ristrutturazione (che comprendono anche la riqualificazione energetica) in funzione delle proprie esigenze e delle condizioni in cui si trova l’immobile. La spesa quindi sarà direttamente proporzionale al peso di questi fattori e include la fattura dell’impresa che esegue i lavori, la parcella del geometra/architetto/ingegnere che si occupa della direzione ed eventualmente un esperto di home staging per l’arredo e l’abbellimento della casa. 

Per risparmiare sul costo della ristrutturazione alcuni si affidano maggiormente a un artigiano di fiducia piuttosto che a un’impresa, con qualche rischio in più assunto a volte sulla professionalità dei lavori. Il problema che spesso si riscontra è che il prezzo finale della ristrutturazione è ben diverso da quanto risulta dal preventivo dell’impresa o dell’artigiano, ovviamente non a vantaggio del committente.

 

Le spese condominiali

Essere proprietari di un appartamento all’interno di un condominio comporta il pagamento periodico delle spese condominiali ordinarie che dipendono dai millesimi di proprietà. Non solo, gravano anche quelle straordinarie tipo il rifacimento della facciata del palazzo, la sistemazione delle scale, dell’ascensore, del giardino e di altre parti comuni. Quando ci si informa per comprare casa, un passaggio con l’amministratore può far luce su eventuali spese in programma ma non ancora approvate dai proprietari.

 

Gli interventi tecnici

Bisogna inoltre tenere presente che una volta che si prende possesso della casa e vi si abita, qualunque guasto tecnico che comporta una chiamata dell’idraulico, dell’elettricista, del muratore o dell’imbianchino è una spesa da sostenere, che in caso di una locazione cadrebbe in molti casi sulle spalle del proprietario.

 

Le spese assicurative

Oltre al costo dell’assicurazione obbligatoria a favore della banca su incendio e scoppio nel caso del mutuo, quando si decide di comprare casa vi è da considerare un’eventuale spesa per assicurare l’immobile contro eventi imprevisti che possono accadere, tipo furti e calamità naturali. L’esborso dipende dall’assicuratore e dai danni che si intendono coprire, però per salvaguardare la proprietà è una cosa che va messa assolutamente in conto.

 

Costo del trasloco

Acquistare una nuova abitazione significa ovviamente traslocare, il che comporta delle spese ulteriori. Tutto ciò è funzionale al fatto che si decida di effettuare il trasferimento utilizzando mezzi propri oppure rivolgendosi a una ditta specializzata. Nel primo caso vanno valutati soprattutto i consumi di carburante per i viaggi sostenuti. Nel secondo caso i fattori distintivi riguarderanno la distanza, la quantità di roba da trasportare, il piano in cui si trova l’appartamento e la città in cui è sito lo stabile.

 

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Redazione

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