Comprare casa per affittarla conviene? Ecco 5 cose da valutare
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Comprare casa per affittarla conviene? Ecco 5 cose da valutare

Comprare casa per affittarla conviene? Ecco 5 cose da valutare

Comprare casa per affittarla conviene? Uno degli investimenti che spesso attrae i risparmiatori che hanno denaro da parte e che vorrebbero farlo fruttare riguarda gli immobili da mettere a reddito. La convinzione diffusa è che il mattone conservi sempre il suo valore e potrà dare rendimenti a basso rischio che altre forme di investimento non riescono a garantire. Questo è vero solamente in parte, perché il risvolto della medaglia presenta diverse problematiche che andremo ad analizzare. Alla fine, come ogni investimento vi sono pro e contro, con la scelta che dipende da numerosi fattori, come le attitudini e le conoscenze degli investitori, il capitale a disposizione e la propensione al rischio.

 

 

Comprare casa per affittarla: le 5 cose da valutare

Prima di effettuare un investimento in un appartamento da concedere in locazione è necessario considerare alcuni aspetti, senza i quali si rischia di fare un pessimo affare. Quando si decide di comprare casa per affittarla, ecco cinque cose da valutare. Rispondere alle domande dove?, come? e quando? potrebbe fare una grande differenza tra un investimento di successo e uno infelice. Vediamo di seguito le cose da valutare:

 

La zona

Una delle cose principali da mettere in conto è sicuramente la location in cui si decide di comprare un immobile per affittarlo. Se lo si acquista in una zona centrale la spesa è più alta e la rendita più limitata. Se ci si sposta in un’area periferica il prezzo scende notevolmente e la rendita sale, ma allo stesso tempo questa diventa molto più incerta. La ragione è semplice. Nelle parti più rinomate delle città ci vanno ad abitare persone più benestanti, che hanno una fonte di reddito più elevato e che corrono meno il rischio di trovarsi senza lavoro o comunque di non essere in condizione di pagare l’affitto. Viceversa le periferie sono popolate dalle classi meno abbienti e che quindi potrebbero avere maggiori difficoltà a onorare gli impegni mensili. L’ideale sarebbe trovare un buon compromesso, in zone non proprio centrali ma allo stesso tempo strategiche, ossia dove nelle vicinanze vi sono università, ospedali, scuole, grandi aziende, ecc. Questo perché lì la domanda per gli affitti da parte di studenti, infermieri, medici, insegnanti e altri lavoratori è alta.

 

Soldi propri o mutuo?

I veri investitori fanno fruttare il denaro non utilizzando il capitale proprio ma prendendolo in prestito. Tuttavia, conviene sempre? Anche in questo caso ci si pone di fronte al dilemma se fare un mutuo per comprare una casa per affittarla oppure utilizzare i propri risparmi. Per fare una corretta valutazione non si può prescindere dal costo del mutuo, che comprende gli interessi e anche tutte le altre spese accessorie che vanno a influire sull’esborso periodico. Dopodiché bisogna rapportare tutto alla rendita netta, determinata dalla pigione ricevuta e decurtata da tutte le spese che gravano per effetto della titolarità di un immobile, a partire dalle tasse. E poi bisogna anche fare un’altra considerazione: la rata di mutuo è un esborso certo, il canone di locazione presenta un margine di incertezza. Inoltre, la rata va pagata ogni mese, l’affitto potrebbe risentire delle finestre temporali in cui non si riceve alcun pagamento nel passaggio da un inquilino all’altro.

 

Che tipo di immobile

La tipologia di immobile su cui puntare può fare la differenza. Ovviamente tutto dipende dalle proprie possibilità, ma occorre tener conto che comprare una casa e farci dei lavori per renderla più appetibile fa salire il canone, mentre per appartamenti più vecchi e non in perfetto stato bisogna abbassare il prezzo. Quindi va calcolata la spesa per fare una ristrutturazione e come la si riesce ad ammortizzare nel tempo, in funzione della durata del contratto d’affitto. Un altro aspetto riguarda la grandezza dell’immobile. Monolocali e bilocali rendono di più rispetto a case più grandi, ma un’ottima soluzione potrebbe essere quella investire in un appartamento con ampia metratura e molte stanze da affittare a studenti. Tutto questo si ricollega alla zona, che risulta essere decisiva per la scelta del tipo di immobile da comprare.

 

A chi affittare

Il problema dell’inquilino da mettere dentro casa è uno dei più spinosi che riguardano i proprietari di case, soprattutto in questo momento in cui il Paese è infestato da una crisi economica rilevante. Se si decide di percepire un canone di locazione sicuro, occorre puntare su affittuari di una certa affidabilità, quindi nelle zone più ricche della città. Nel contempo bisogna accontentarsi di una rendita molto più ristretta. L’alternativa è ad esempio affittare stanze agli studenti in prossimità delle università, con le dovute garanzie del caso. Solitamente questo investimento rende parecchio, ma vi sono dei periodi morti in cui le stanze rimangono vuote. Oppure si potrebbe ricorrere a un acquisto di una struttura ricettiva come un B&B in località turistiche, adottando la formula degli affitti brevi. Il rendimento in questa circostanza sale considerevolmente, ma aumenta di molto anche l’impegno profuso per stare dietro alla struttura. Un’ottima scelta potrebbe anche essere quella di investire su case che sono già occupate da inquilini che hanno un contratto di locazione. Premesso che è d’obbligo accertarsi che i locatari paghino regolarmente l’affitto periodico, in tal modo vi sarebbero 2 grossi vantaggi: il primo è che il prezzo dell’immobile sarebbe più basso con conseguente aumento della resa, il secondo è che non si dovrebbe spendere tempo per la ricerca di un inquilino.

 

La tassazione

Le tasse che occorre pagare sono di importanza vitale per realizzare la redditività effettiva di un investimento immobiliare. Oltre quelle derivanti dalla proprietà dell’immobile, ovvero IMU, TASI e TARI, vi è da considerare l’imposta che grava sul canone di locazione. Qui si hanno 3 possibilità:

 

  • la cedola secca, ossia un’aliquota del 21% indipendentemente dall’importo ricevuto come canone, valida solo per gli immobili facenti parte delle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione di A10;
  • l’imposta a regime ordinario, in base al proprio scaglione IRPEF, calcolata sul reddito complessivo del proprietario, di cui fa cumulo quello di locazione;
  • la cedolare secca a canone concordato, con aliquota che scende al 10%, attuabile in alcune città italiane e solo se si è fatto un contratto dove l’affitto è stato stabilito a prezzi calmierati, rientranti in un valore minimo e massimo stabiliti dal Comune.

 

 

Comprare casa per affittarla: oggi conviene quest’investimento?

I fattori su esposti vanno tenuti in stretta considerazione prima di impiegare il proprio denaro per un investimento del genere, ma oggi è conveniente investire in immobili per metterli a reddito? Ci sono 4 fattori che in questo momento storico possono fare la differenza. Il primo riguarda l’aumento degli affitti soprattutto nelle grandi città, in concomitanza con la ripresa economica dopo lo shock derivante dalla crisi pandemica. Il secondo concerne proprio la crisi che ha offerto maggiori opportunità nella ricerca delle occasioni di acquisto, dal momento che è aumentato il numero di persone che necessitate a vendere. Il terzo ha a che fare con i prezzi degli immobili i quali, sebbene stiano crescendo, non hanno recuperato il loro valore che avevano prima dello scoppio della bolla del 2008. Infine vi è il fattore tassi d’interesse che sono al minimo storico e quindi è più agevole prendere a prestito dalle banche per effettuare l’investimento.

 

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