Nel sistema giuridico italiano i diritti reali immobiliari sono quei diritti garantiti dal codice civile che attribuiscono al titolare di un immobile il potere assoluto ed immediato su quella proprietà. Il libro terzo della proprietà del codice civile è esplicitamente dedicato ai diritti reali, in particolare quelli che l’individuo può esercitare sui beni suscettibili che si trovano nella sua sfera di controllo o di esercizio. Nel mercato immobiliare, una delle destinazioni preferite del risparmio privato, diventa quindi fondamentale sapere cosa vuol dire acquisire un diritto reale di godimento su un immobile.
Diritti reali immobiliari: cosa sono?
Essere titolare di un diritto reale significa essere proprietario di un bene. Nel caso di edifici, case e appartamenti, il bene è appunto un immobile. Ma i diritti reali immobiliari non comprendono soltanto la proprietà dell’abitazione, bensì pure i diritti reali di godimento come l’ipoteca, la servitù e l’usufrutto. L’ipoteca garantisce al creditore il diritto su beni o su diritti relativi a beni immobili registrati del debitore al fine di assicurare con la vendita forzata l’adempimento di una obbligazione. La servitù è il diritto di godimento che coinvolge due o più fondi. L’usufrutto permette di concedere l’utilizzo, lo sfruttamento e il godimento del proprio bene agli altri.
Le caratteristiche tipiche dei diritti reali sono quattro:
- l’assolutezza: i diritti possono essere fatti valere nei confronti di tutti, senza alcuna ingerenza;
- l’immediatezza: ognuno può godere del proprio diritto in modo diretto, senza la collaborazione e il coinvolgimento di altri;
- il seguito: il diritto è collegato al bene e non al proprietario;
- la tipicità: è un diritto soltanto quello tipizzato, ovvero definito e uniformato dalla legge.
Esistono differenti tipologie di diritti reali immobiliari, ma se ne individuano tre in particolare: di proprietà, di garanzia e di godimento.
Diritto di proprietà
Il diritto di proprietà è il diritto reale immobiliare per eccellenza: è quello che consente di godere in modo pieno ed esclusivo dell’immobile, ovviamente “entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”. È un diritto assoluto, ossia consente al proprietario di utilizzare l’immobile, farlo fruttare oppure no, di modificarlo o persino distruggerlo, a suo piacimento.
Grazie al diritto di proprietà, il proprietario di un immobile può venderlo e affittarlo, goderne a titolo esclusivo, lasciarlo in eredità, donarlo a un soggetto terzo, concederlo in usufrutto, disporne come desidera. Elastico per caratteristiche perché ritorna integro anche quando viene compresso da altri eventuali diritti reali, il diritto di proprietà non ha limiti di tempo, non può essere limitato da un altro diritto maggiore e non si può perdere se non viene usato, se non con usucapione.
Diritti di garanzia
I diritti reali immobiliari di garanzia si definiscono in questo modo perché fungono da garanzia per un credito. Se ne individuano tre in particolare:
- il diritto di ipoteca, quello che attribuisce al creditore il potere di espropriare un bene immobile dato come garanzia e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato;
- il diritto di pegno, solitamente usato per i beni mobili: il soggetto dà un bene in garanzia per ottenere un finanziamento e il suo bene gli viene restituito all’estinguersi del debito oppure viene venduto nell’ipotesi in cui il debito non viene adempito;
- il diritto di privilegio speciale, ossia una garanzia patrimoniale su un bene del debitore a tutela di un credito speciale, quale può essere l’acquisto di una casa con il venditore come principale creditore privilegiato.
Diritti di godimento
I diritti reali immobiliari di godimento sono considerati minori o limitati perché a scadenza: ad usufruirne sono i soggetti che utilizzano in maniera piena e immediata il bene di proprietà di un’altra persona. I principali diritti di godimento sono:
- il diritto di abitazione, per abitare una casa o un appartamento di proprietà di altri, limitatamente ai bisogni di chi ne usufruisce e della sua famiglia;
- il diritto di servitù, imposto a un fondo per l’utilità di un altro di proprietà altrui;
- il diritto di superficie, per edificare sopra o sotto un fondo di proprietà altrui e comprare la proprietà dell’opera o della costruzione;
- il diritto d’uso, per servirsi di un bene e, se frutta, raccoglierne i proventi per soddisfare i bisogni propri e della famiglia;
- il diritto di usufrutto, per godere di un bene di proprietà di un altro soggetto e raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica;
- l’enfiteusi, per godere di una proprietà altrui, a patto di migliorarla e pagare al proprietario un canone annuo.
Anche i diritti di godimento si possono trasferire tramite testamento nel caso di successione ereditaria. Se si tratta di edifici e fabbricati, i diritti saranno di abitazione, uso e usufrutto; se di fondi e terreni, saranno di enfiteusi e servitù.
