Ipoteca: funzionamento e tipologie
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Ipoteca: funzionamento e tipologie

Ipoteca: funzionamento e tipologie

Cos’è un’ipoteca e come funziona? Scopriamolo insieme quest’importante istituto giuridico che interessa in particolar modo la casa e i mutui. Nel momento in cui si sottoscrive un mutuo per acquistare un immobile, il creditore ha il pieno e totale diritto di ricevere una garanzia a tutela dei fondi che ha prestato. In altre parole l’ipoteca serve per tutelare l’ente che ha erogato il finanziamento da un’eventuale inadempienza da parte del debitore. Questa garanzia, in estrema sintesi, prende il nome di ipoteca.

Grazie all’ipoteca, il creditore può proteggersi da un’eventuale insolvenza da parte del debitore. Costituisce, quindi, un diritto reale di garanzia e viene utilizzato, nella maggior parte dei casi, quando si erogano dei mutui per acquistare dei beni immobili, che diventano la garanzia del prestito stesso. L’ipoteca viene disciplinata dall’articolo 2808 del Codice Civile, che chiarisce che

 

L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.

 

Quando viene sottoscritto un mutuo ipotecario, la garanzia del pagamento delle rate del finanziamento viene fornita da un’ipoteca sull’immobile. Nella maggior parte dai casi risulta essere la stessa casa che il mutuatario ha intenzione di acquistare. L’ipoteca viene formalizzata iscrivendola direttamente nei pubblici registri, sotto forma di atto pubblico: per redigerlo deve essere presente un notaio. Grazie all’iscrizione ipotecaria, il creditore ha diritto all’espropriazione dell’immobile dato in garanzia, nel caso in cui il debitore non dovesse pagare una o più rate del finanziamento.

Tecnicamente è lecito affermare che l’ipoteca, a tutti gli effetti, rappresenta una causa legittima di prelazione: il creditore ha la precedenza sul ricavato in caso di liquidazione dell’ipoteca.

 

Cosa succede se la casa è ipotecata?

Le conseguenze di un’ipoteca su un immobile non sono positive, nel caso in cui il soggetto non dovesse provvedere ai propri obblighi: il rischio è di perdere completamente l’immobile. Il creditore, infatti, ha il diritto di agire nei confronti del debitore, espropriando l’immobile ipotecato.

Il soggetto, che può essere una banca o una finanziaria, che gode del diritto di ipoteca sulla casa del debitore, ha la possibilità di agire in via prioritaria, per attenere il rimborso di quanto gli spetta attraverso il pignoramento dell’immobile stesso. Questo può accadere, perché la garanzia viene iscritta direttamente nei registri immobiliari: questa registrazione fa in modo che il creditore abbia una vera e propria corsia preferenziale rispetto agli altri.

 

Quando una casa non si può ipotecare?

Un immobile può essere sempre ipotecato, indipendentemente dalle persone che vi abitino dentro. Anche quando ci sono dei minori, degli anziani, dei disabili o delle persone povere. Attenzione però: la casa non potrà essere ipotecata nel caso in cui il credito non sia stato accertato da un giudice. Successivamente deve essere riportato in una sentenza o in un decreto ingiuntivo, il quale, a sua volta, deve essere diventato definitivo per la mancata opposizione nel corso dei successivi quaranta giorni.

Oltre alla sentenza e al decreto ingiuntivo, risultano essere dei titoli esecutivi anche le cambiali e gli assegni protestati. E il contratto di mutuo stipulato davanti ad un notaio.

Non è possibile, invece, ipotecare un qualsiasi immobile sulla base di una fattura non pagata o di una bolletta non saldata. Lo stesso discorso vale per un contratto non onorato o per la richiesta di pagamento dell’amministratore di condominio: in questi casi ci deve essere sempre un giudice che provveda ad accertare il credito e condanni il debitore.

 

Quando l’ipoteca è nulla?

Ci sono casi in cui l’ipoteca è nulla. Questo avviene quando manca la preventiva comunicazione al contribuente. A decidere in questo senso è stata la Corte di Cassazione, che, attraverso una nuova ordinanza, ha ribaltato completamente il quadro giurisprudenziale.

Fino ad oggi gli esattori del fisco provvedevano ad iscrivere un’ipoteca sui beni del debitore, nel momento in cui l’importo vantato superava i 20.000 euro non pagati. Senza effettuare una comunicazione al contribuente. Secondo i giudici della suprema corte non sarebbe necessaria la sola comunicazione preventiva, attraverso la quale si intima al debitore il pagamento entro trenta giorni preannunciando che altrimenti sarà iscritta ipoteca: se la misura cautelare viene effettivamente attuata, il contribuente ha diritto di esserne informato, senza dover scoprire casualmente, e spesso a distanza di anni, l’esistenza di tale vincolo sui propri beni.

 

AUTORE

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Pierpaolo Molinengo

Pierpaolo Molinengo, giornalista, ha una laurea in materie letterarie ed ha iniziato ad occuparsi di economia fin dal 2002, concentrandosi dapprima sul mercato immobiliare, sul fisco e i mutui, per poi allargare i suoi interessi ai mercati emergenti ed ai rapporti Usa-Russia. Scrive di attualità, tasse, diritto, economia e finanza.

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