Il Lending Crowdfunding, soprattutto nella sua declinazione immobiliare, viene utilizzato per finanziare progetti immobiliari attraverso prestiti tra privati. Tuttavia, in Italia, la tassazione di questa forma di investimento è tutto fuorché semplice. La normativa di riferimento, pur esistente, lascia infatti spazio a molte interpretazioni, generando incertezze sia per gli investitori che per le piattaforme.
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza sul funzionamento delle operazioni di Social Lending Immobiliare e sulla disciplina fiscale adottata in Italia per le piattaforme nazionali.
Lending Crowdfunding, cosa prevede la Legge
La legge che disciplina il Lending Crowdfunding in Italia è l’Art. 1, commi 43 e 44 della Legge n. 205/2017. Tale norma regola i prestiti tra privati (il cosiddetto Peer-to-Peer Lending), che vengono intermediati da piattaforme di crowdfunding.
Anche se sulla carta sembra tutto chiaro, la realtà è un po’ diversa per diverse motivazioni. La legge non definisce con precisione la natura giuridica di queste operazioni e, soprattutto, non le collega in modo armonico alle altre disposizioni fiscali vigenti.
In pratica, non si sa con certezza come tassare gli interessi generati dagli investimenti, creando dubbi per gli investitori e per le piattaforme che gestiscono le transazioni.
Come funziona il Lending Crowdfunding Immobiliare
Per capire meglio quali nodi rimangono da sciogliere a livello fiscale è necessario partire dalle basi, andando a vedere nel dettaglio come si struttura un’operazione di Lending Crowdfunding Immobiliare.
Tutto parte da una società immobiliare, chiamata soggetto proponente, che propone un progetto da finanziare. Viene indicato l’importo necessario, gli interessi offerti agli investitori e la durata del prestito.
La piattaforma di Crowdfunding mette a disposizione la propria infrastruttura per raccogliere i fondi dagli investitori. Si occupa di tutto: dalla predisposizione del contratto di prestito alla gestione dei flussi di denaro.
Per garantire la sicurezza delle transazioni, gli investitori aprono un conto di pagamento presso un istituto estero (esempio Lemon Way), che gestisce i movimenti di denaro tra le parti coinvolte.
A questo punto, gli investitori, siano essi privati o aziende, finanziano il progetto immobiliare versando i capitali richiesti.
Ogni operazione è regolata da diversi contratti:
- Contratto di prestito tra il proponente e l’investitore.
- Contratto di apertura del conto di pagamento con l’istituto estero.
- Contratti di assistenza tra la piattaforma, il proponente e l’investitore.
Tassazione Lending Crowdfunding, i punti critici
Come anticipato in apertura di articolo, la tassazione del Lending Crowdfunding in Italia è stata oggetto di diverse interpretazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. In particolare, ci sono due questioni ancora irrisolte: la natura del conto di pagamento e la ritenuta alla fonte sugli interessi.
Il conto di pagamento aperto presso l’istituto estero è un punto critico. In alcuni casi, viene considerato un prodotto finanziario, mentre in altri è classificato come uno strumento finanziario. Tale ambiguità si ripercuote sull’applicazione dell’IVAFE (Imposta sul valore delle attività finanziarie estere), che può essere pari a 34,20 euro o allo 0,2% del valore investito.
L’altro nodo da sciogliere riguarda la tassazione degli interessi del Lending Crowdfunding. L’Agenzia delle Entrate consente di applicare la ritenuta del 26% solo se la piattaforma è gestita da un intermediario finanziario o da un istituto di pagamento autorizzato dalla Banca d’Italia. Un’interpretazione questa che potrebbe scontrarsi con le normative europee, che promuovono la libera circolazione dei capitali. La soluzione? Al momento, purtroppo, non esiste.
Per risolvere il primo problema legato alla natura del conto di pagamento, è necessario un chiarimento normativo che elimini ogni ambiguità. Nel frattempo, gli investitori devono monitorare attentamente le comunicazioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.
Il secondo problema, invece, richiede un intervento legislativo che armonizzi la normativa italiana con quella europea. Le piattaforme di crowdfunding italiane stanno già cercando di ottenere il riconoscimento come istituti di pagamento, un passo fondamentale per garantire una maggiore chiarezza fiscale.
Tassazione degli interessi persone fisiche
Occupiamoci ora della tassazione degli interessi per le persone fisiche residenti in Italia, in maniera schematica ma esauriente. Gli interessi generati da investimenti nel Lending Crowdfunding sono soggetti a:
- Tassazione progressiva IRPEF (dal 23% al 43%), se la piattaforma non è un intermediario finanziario.
- Ritenuta alla fonte del 26%, se il proponente funge da sostituto d’imposta.
Inoltre, gli investitori devono:
- Dichiarare gli interessi nel Quadro RL della dichiarazione dei redditi.
- Segnalare il conto di pagamento estero nel Quadro RW per il monitoraggio fiscale.
Buona notizia: il conto di pagamento estero non è soggetto all’IVAFE.
Interessi per persone giuridiche residenti in Italia
La tassazione per le aziende che investono in Crowdfunding è diversa:
- Gli interessi sono soggetti all’IRES al 24%.
- Non si applica la ritenuta del 26%, perché gli interessi sono considerati ricavi d’impresa.
- Non c’è obbligo di monitorare il conto estero nel Quadro RW, né di pagare l’IVAFE.
Residenti all’estero
Gli investitori stranieri godono invece di un trattamento fiscale semplificato:
- Non sono soggetti a imposizione diretta in Italia.
- La ritenuta del 26% è applicata come imposta definitiva, salvo convenzioni contro le doppie imposizioni che prevedano aliquote ridotte.
Non ci sono obblighi di monitoraggio fiscale né di pagamento dell’IVAFE.
Attenzione: per beneficiare di una tassazione ridotta è fondamentale presentare la documentazione fiscale richiesta dalle autorità italiane.
