Nel mercato immobiliare italiano, sempre più dinamico e soggetto a continue evoluzioni legislative, uno dei dubbi più frequenti tra proprietari, imprese edili e investitori riguarda l’Imu sulle case in costruzione. Si tratta di una questione tutt’altro che marginale, perché tocca da vicino il momento in cui nasce l’obbligo di imposta e il modo in cui viene calcolata durante le diverse fasi del cantiere.
Comprendere le regole fiscali che disciplinano gli immobili non ancora ultimati significa evitare errori, sanzioni e, soprattutto, ottimizzare la pianificazione economica di un intervento edilizio. Nei prossimi paragrafi vedremo cosa dice la normativa, quando scatta effettivamente l’obbligo di pagamento, quali differenze esistono tra privati e imprese costruttrici.
In questo articolo:
- Quando scatta l’obbligo Imu per le case in costruzione
- Imu costruttori e imprese: regole diverse per soggetti diversi
- Imu per i cittadini: disciplina fiscale per i privati
Quando scatta l’obbligo Imu per le case in costruzione
Per stabilire se un immobile in costruzione è soggetto a Imu, bisogna partire dalla definizione di “fabbricato” contenuta nel Decreto Legislativo 504/1992, articolo 2. La norma stabilisce che è considerato fabbricato “l’unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel Catasto Fabbricati”. In altre parole, l’Imu è dovuta solo quando l’edificio ha raggiunto un livello di completamento tale da poter essere accatastato e, dunque, riconosciuto come bene immobile autonomo.
Fino a quel momento, l’imposizione non riguarda il fabbricato ma il terreno edificabile sul quale si sta costruendo. L’articolo 2, comma 1, lettera b) del medesimo decreto specifica infatti che l’Imu si applica anche ai terreni “utilizzabili a scopo edificatorio” in base agli strumenti urbanistici comunali. La base imponibile, secondo l’articolo 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992, è calcolata sul valore venale in comune commercio del terreno al 1° gennaio di ogni anno, determinato dal Comune di riferimento.
Il passaggio da “terreno” a “fabbricato” avviene nel momento in cui i lavori vengono ultimati e viene presentata la dichiarazione di fine lavori, prevista dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Da quel momento, con la successiva iscrizione in Catasto e l’attribuzione della rendita catastale, l’Imu si calcola sull’immobile e non più sull’area.
È importante ricordare che l’attuale disciplina dell’Imu, introdotta dall’articolo 13 del Decreto-Legge 201/2011 (convertito nella Legge 214/2011), ribadisce questo principio, chiarendo che l’imposta colpisce il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, in base alla loro classificazione catastale e alla destinazione d’uso.
Imu costruttori, imprese: regole diverse per soggetti diversi
Va sottolineato che il regime fiscale dell’Imu cambia in base al soggetto che costruisce. La distinzione tra impresa costruttrice e privato non è solo formale, ma incide direttamente sull’obbligo o sull’esenzione del tributo. Per le imprese costruttrici, dal 1° gennaio 2014 è in vigore una esenzione Imu introdotta dall’articolo 13, comma 9-bis del D.L. 201/2011. Tale norma stabilisce che “sono esenti dall’imposta i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.
In pratica, l’esenzione si applica ai fabbricati nuovi, ultimati e invenduti, a condizione che restino effettivamente destinati alla vendita e non vengano affittati. Durante la fase di costruzione, però, l’Imu resta dovuta come imposta sul terreno edificabile, analogamente a quanto avviene per i privati. Solo al completamento dell’edificio l’impresa potrà beneficiare dell’esenzione prevista, che rappresenta una misura di sostegno al settore edilizio, pensata per evitare un aggravio fiscale su immobili ancora non produttivi di reddito.
Disciplina fiscale per i privati cittadini
Il privato cittadino, invece, è soggetto a una disciplina più lineare. Finché la casa è in costruzione, l’Imu grava sul terreno, calcolata secondo i valori stabiliti dal Comune. Una volta ultimato l’immobile e concluso l’accatastamento, se l’abitazione è destinata a prima casa, entra in gioco l’esenzione prevista dall’articolo 1, comma 741, lettera b) della Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), che ha unificato Imu e Tasi.
L’esenzione decorre solo dal momento in cui il proprietario trasferisce la propria residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile. In assenza di tali condizioni, anche una casa terminata ma non ancora abitata continua a essere soggetta a Imu come “seconda abitazione”. È quindi fondamentale coordinare le tempistiche di ultimazione lavori, accatastamento e trasferimento di residenza per evitare versamenti non dovuti.
