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Mutui: ecco tutte le tipologie tra tasso fisso e variabile

Mutui: ecco tutte le tipologie tra tasso fisso e variabile

Uno dei parametri che viene maggiormente tenuto in considerazione da chi decide di accendere un mutuo per acquistare un immobile riguarda il tasso di interesse. Questo aspetto è tanto più importante in un contesto in cui l’onere finanziario varia rapidamente sulla base delle condizioni economiche e di mercato. A partire dalla fine del 2021, l’inflazione in tutto il mondo ha preso a crescere rapidamente, il che ha costretto la gran parte delle Banche centrali ad alzare i tassi d’interesse. Questa politica ha inciso molto sui mutui contratti dalle famiglie. In questa guida vedremo come, attraverso una classificazione dei mutui in funzione del tasso d’interesse previsto dal contratto tra la banca che eroga il finanziamento e il soggetto che lo riceve.

 

Mutuo: cos’è e come funziona

Prima di addentrarci nella suddivisione delle varie tipologie di mutuo, è bene fare un ripasso di cosa sia questo contratto e delle sue caratteristiche. Come prevede l’art. 1813 del Codice Civile, il mutuo è un contratto con il quale “una parte (mutuante) consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra (mutuatario) si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Nella pratica, la tipologia di mutuo più frequente è quello immobiliare, ossia un finanziamento legato all’acquisto di un bene immobile.

Il mutuo è inteso sempre come di scadenza medio-lunga, cioè superiore a 5 anni e fino anche a 40 anni. Normalmente chi eroga l’importo di finanziamento è una banca o una società finanziaria, mentre il contratto viene firmato il giorno del rogito davanti al notaio con la presenza dell’acquirente e del venditore dell’immobile, nonché del funzionario della banca. Di solito l’importo prestato dall’istituto finanziario arriva fino all’80% del valore dell’immobile ma, dietro opportune garanzie, alcune banche coprono anche il 100%. Le garanzie più comuni richieste dal mutuante riguardano:

  • l’ipoteca, che consiste nel diritto della banca di appropriarsi dell’immobile in caso di inadempienza del cliente e di venderlo all’asta per ottenere la somma spettante;
  • la fidejussione, con cui un terzo soggetto (che può essere anche una società o una banca) fa da garante per gli adempimenti del mutuatario rispondendo con il proprio patrimonio in caso di inadempienza;
  • una polizza assicurativa, attraverso cui la somma da corrispondere alla banca viene garantita da un’assicurazione stipulata dal mutuatario con una compagnia.

Mutui: tipologie in base ai tassi d’interesse

Il mutuo viene rimborsato dal mutuatario alla banca attraverso un piano di ammortamento, che prevede il pagamento di una rata periodica. Questa è composta da una quota di capitale e da una componente di interessi sulla base del tasso previsto. Il piano di ammortamento può essere:

  • francese, che è quello di gran lunga più utilizzato e che prevede rate costanti, con quota di capitale crescente e quota di interessi decrescente;
  • italiano, con rate decrescenti in quanto la quota di capitale rimane costante e gli interessi decrescono perché calcolati sul capitale residuo;
  • tedesco, con rate costanti, tranne la prima che è costituita solo dal pagamento anticipato degli interessi, mentre le successive sono rappresentate esclusivamente dalla quota di capitale.

L’entità delle rate dipende chiaramente dal tasso di interesse applicato che viene previsto dal contratto. È proprio in base all’aliquota che viene calcolato il piano di ammortamento del mutuo, così da conoscere il debito residuo ad ogni rata pagata. Al riguardo si può distinguere tra:

 

Mutui a tasso fisso

I mutui a tasso fisso prevedono che il tasso d’interesse, legato all’indice IRS (Interest Rate Swap), rimanga costante per tutta la durata del finanziamento e quindi in tutte le rate. Questo tasso è solitamente più elevato rispetto ad altri, ma offre la garanzia che il mutuatario conosce in anticipo quello che sarà la somma che deve corrispondere periodicamente in base al piano di ammortamento.

 

Mutui a tasso variabile

I mutui a tasso variabile stabiliscono una aliquota al momento in cui il contratto viene stipulato tra la banca e il cliente, ma poi il tasso viene ricalcolato periodicamente e per tutta la durata del finanziamento sulla base dell’andamento dell’Euribor – il tasso interbancario di riferimento diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea – o del tasso di riferimento della Banca centrale europea. Per il mutuatario, il tasso variabile presenta un rischio maggiore, perché se i tassi sul mercato salgono, il costo della rata aumenta. È quanto accaduto nell’ultimo anno e mezzo, allorché la BCE ha alzato il costo del denaro, facendo salire l’onere dei mutui a tasso variabile.

 

Mutui a tasso variabile a rata fissa

I mutui a tasso variabile a rata fissa riguardano una tipologia particolare in cui il tasso è adeguato all’Euribor o ai tassi BCE, ma la rata rimarrà costante. In questo caso invece si allungherà la durata del mutuo rispetto alla scadenza originariamente stabilita dal contratto.

 

Mutui capped rate a tasso variabile

I mutui capped rate a tasso variabile comportano un tasso che cambia a seconda dell’andamento dell’Euribor e dei tassi BCE, con la particolarità però che è stabilito un tetto massimo predeterminato oltre il quale il tasso non può salire. Con questa formula viene meno il rischio di un aumento spropositato dell’importo delle rate, unendo la flessibilità del tasso variabile alla garanzia del tetto massimo concordato tra le parti.

 

Mutui a tasso misto

I mutui a tasso misto si riferiscono a contratti di finanziamento che prevedono la possibilità di modificare i tassi alle scadenze e alle condizioni previste dal contratto. In sostanza, il mutuatario ha la facoltà di partire con uno dei due tassi, fisso o variabile, per poi passare all’altro dopo un certo periodo di tempo stabilito in anticipo – normalmente 1, 2, 5 o 10 anni. Di solito questi mutui vengono contratti nella previsione di scenari futuri dei tassi sul mercato. Ad esempio, se il mutuatario prevede tassi in salita nei prossimi anni, può partire da un tasso variabile per poi passare al fisso. Viceversa, nel caso in cui le sue proiezioni sono per tassi in discesa. Chiaramente i tassi di partenza stabiliti dalla banca per avere questa opzione sono più alti del normale.

 

Mutui a tasso combinato

I mutui a tasso combinato o bilanciato concernono finanziamenti in cui per tutta la durata del prestito – e non dopo un certo periodo di tempo come per i mutui a tasso misto – una parte dell’importo viene corrisposto a tasso fisso e un’altra parte a tasso variabile. Sarà il mutuatario a scegliere il peso da dare alla componente a tasso fisso e a quella a tasso variabile. Aumentare la prima dà maggiore stabilità, ma in condizioni di normalità comporta una rata di importo superiore.

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