La vendita di una casa con mutuo in corso è un’operazione a volte un po’ più complessa rispetto a una situazione in cui l’immobile è libero da qualsiasi finanziamento. È importante precisare che l’esistenza del mutuo non vincola il proprietario dell’immobile a disporre del proprio bene, seppur bisogna rispettare alcune condizioni. Quindi, ci sono da distinguere due situazioni che si possono venire a creare: quella in cui si chiude il mutuo e quella in cui al mutuo esistente subentra l’acquirente dell’immobile come titolare. Vediamo nel dettaglio che cosa succede in ogni fattispecie.
Mutuo: la chiusura quando si vende casa
La soluzione più semplice è quella di estinguere il mutuo ipotecario esistente. Ciò può avvenire prima o contestualmente all’atto di vendita della casa. Nel caso dell’estinzione anticipata, il venditore paga la somma residua del mutuo in essere alla banca ed estingue l’ipoteca sulla casa prima del rogito. In questo modo consegnerà l’immobile al compratore totalmente privo di qualunque incombenza burocratica e cesserà definitivamente i rapporti con il proprio istituto di credito in rapporto al finanziamento.
Bisogna precisare che estinguere un’ipoteca non significa cancellarla dal registro immobiliare. Questa è un’operazione che effettua la banca, ma per essere sicuri che sia stato fatto l’adempimento è possibile effettuare un controllo e, in caso di esito negativo, chiedere formalmente la cancellazione. L’estinzione quindi non comporta sempre la cancellazione dell’ipoteca, mentre vale l’opposto, ovvero la cancellazione implica l’estinzione.
Chiudere un mutuo prima dell’atto di vendita è la soluzione più comoda, perché libera tutte le parti da altri impegni in ambito di compravendita, ma non sempre il venditore ha la disponibilità di denaro per fare questa operazione. Pertanto, sovente si ricorre all’estinzione del mutuo contestualmente all’atto di vendita. Questa transazione viene coordinata dal notaio e consta di diverse fasi. Innanzitutto, l’acquirente dell’immobile deve consegnare un assegno circolare intestato alla banca per l’importo residuale del prestito. Ricevuto l’assegno, l’istituto di credito rilascia una quietanza di avvenuta estinzione del finanziamento e procede alla cancellazione dell’ipoteca senza addebitare alcuna spesa. Completata questa operazione, il compratore versa al venditore la somma corrispondente alla differenza tra il prezzo dell’immobile che si è concordato per la vendita e l’importo versato a estinzione del mutuo. Così il cerchio si chiude.
Quando conviene l’estinzione anticipata
Estinguere il mutuo prima della sua naturale scadenza può presentare vantaggi per entrambe le parti coinvolte in una compravendita immobiliare perché le libera da successivi impegni. Inoltre, per il venditore che chiude il mutuo prima di mettere in vendita la casa, vi sono maggiori probabilità di trovare un acquirente, perché quest’ultimo si sente più tranquillo e sereno nella trattativa.
Tuttavia, l’estinzione anticipata presenta alcuni aspetti che vanno valutati con attenzione. Se il tempo residuo del finanziamento è molto breve e gran parte degli interessi è stata già versata, rimanendo da sborsare prevalentemente la quota di capitale, non conviene fare questa operazione. Viceversa, nei primi anni di vita del mutuo, quando ancora la maggior parte degli interessi non è stata pagata, estinguere il mutuo permette un risparmio maggiore.
Un altro aspetto da considerare riguarda le penali. Con il Decreto Bersani del 2007, le banche non possono richiedere penali se:
- il mutuo è stato stipulato dopo il 2 febbraio 2007;
- il mutuo è stato richiesto da persone fisiche per acquisto o ristrutturazione di una casa a uso abitativo o per attività economiche e professionali.
Per i mutui accesi prima del 2 febbraio 2007, è stato stabilito un massimale per le penali, che varia a seconda del tipo di mutuo. I mutui a tasso fisso o variabile contratti entro il 31 dicembre 2000 avranno le seguenti penali:
- 0,50% sul capitale residuo se si estingue il mutuo prima degli ultimi tre anni dalla scadenza;
- 0,20% sul capitale residuo se si estingue il mutuo durante il terz’ultimo anno;
- 0% se si estingue il mutuo durante gli ultimi due anni.
I mutui a tasso fisso stipulati dopo il 1° gennaio 2001 subiscono le seguenti penali:
- 1,90% sul capitale residuo se si estingue il mutuo durante la sua prima metà;
- 1,50% sul capitale residuo se si estingue il mutuo a partire dalla metà del rimborso fino a quattro anni prima della chiusura;
- 0,20% sul capitale se se si estingue il mutuo durante il terz’ultimo anno;
- 0% se si estingue il mutuo durante gli ultimi due anni.
L’accollo del mutuo
L’alternativa all’estinzione anticipata del mutuo è quella dell’accollo, ossia di una procedura in cui il compratore della casa (accollante) subentra come nuovo intestatario del finanziamento in capo al venditore (accollato). Questo significa che tutte le rate residue da pagare dovranno essere onorate dall’accollante. In linea di massima, il prezzo dell’immobile pattuito tra le parti è comprensivo dell’importo del mutuo residuo. Quindi, il compratore salda quanto dovuto per l’immobile in parte subentrando al venditore nel finanziamento e per il resto versandogli una somma di denaro direttamente.
L’accollo può essere di due tipi, per i quali vi è una posizione diversa dell’accollato. Il primo riguarda l’accollo cumulativo, dove l’accollante non è completamente liberato dal debito nei confronti della banca. In sostanza, se il subentrante non paga le rate che rimangono da versare, l’istituto di credito può rivalersi nei confronti del suo predecessore. L’accollo cumulativo di solito viene attuato da una banca quando non vi sono requisiti soddisfacenti da parte dell’accollante o costui non fornisce garanzie adeguate. Il secondo tipo di accollo è quello liberatorio, che quindi ripulisce completamente il subentrato da ogni obbligo verso la banca. Nel contratto deve essere specificata chiaramente la liberatoria, altrimenti questa risulterà nulla.
Il grande vantaggio dell’accollo consiste nel fatto che non ci saranno spese che si sosterrebbero per l’accensione di un nuovo finanziamento, come perizie, istruttorie e oneri notarili. Non sono previste neppure penali come per la chiusura anticipata del mutuo. Tuttavia, non tutte le banche acconsentono al passaggio di intestazione del mutuo, quantomeno senza prima cautelarsi che il subentrante sia in grado di adempiere ai propri obblighi. Talvolta, quindi, le aziende di credito chiedono una polizza assicurativa all’accollante per assicurare il proprio credito. Dal canto suo, l’accollante deve tutelarsi accertandosi che le rate passate siano state regolarmente pagate dal suo predecessore, altrimenti corre il rischio di doverle rimborsare al suo posto.
