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Mutuo sulla prima casa: funzionamento e agevolazioni

Il mutuo sulla prima casa è il prestito rivolto a coloro che non sono ancora proprietari di un’abitazione e hanno la necessità di un finanziamento perché non dispongono delle risorse sufficienti all’acquisto diretto dell’immobile. Ci sono tantissimi mutui di questo tipo: a tasso fisso e variabile, misto e con CAP. Le banche offrono fino all’80% del valore dell’immobile acquistato, ma in certi casi (quando occorrono garanzie ed interessi maggiori) alcuni istituti possono anche finanziare fino al 100% dell’importo. Ecco come funzionano i finanziamenti ipotecari sulla casa e cosa bisogna sapere sulle agevolazioni fiscali disponibili, in particolare per i giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età.

 

Mutuo prima casa: come funziona il finanziamento

Per prima casa si intende l’immobile oggetto del prestito che diventa l’abitazione principale del mutuatario o della coppia e dove sarà spostata la residenza. I tassi, come anticipato, sono diversi. Il tasso fisso è scelto soprattutto perché più sicuro e con un rischio minore: l’importo delle rate viene stabilito alla stipula del contratto (quelle iniziali sono più alte rispetto a quelle di un variabile) e resta tale per tutta la durata del mutuo. Nel caso del tasso variabile, il mutuatario predilige il risparmio ma con un margine più ampio di rischio: le rate sono infatti esposte alle fluttuazioni dei tassi e quindi potrebbero aumentare nel corso del piano di ammortamento.

Il mutuo a tasso misto è una forma intermedia: permette di passare da un tasso fisso ad un tasso variabile e viceversa. È utilizzato soprattutto da chi vuole gestire attivamente il proprio mutuo nel corso degli anni, orientandosi sulle diverse condizioni del mercato. In questo caso però, lo spread è più alto rispetto ai mutui a tasso fisso e a tasso variabile. C’è infine il mutuo a tasso variabile con CAP, termine che in inglese significa tetto. Il cap rate è la soglia massima oltre la quale il tasso di un mutuo non può salire: il tasso con CAP consente dunque di approfittare delle variazioni positive dei tassi sul mercato e al tempo stesso di tutelarsi in caso di rialzi eccessivi. Il tasso d’interesse varia in base all’andamento del parametro Euribor ma senza mai superare la soglia fissata alla stipula del contratto, che determina l’importo massimo delle rate. Il fattore di rischio è per la banca, che infatti applica un tasso d’interesse più alto rispetto ad altre tipologie di mutuo. Quando un cliente chiede un mutuo sulla prima casa alla banca, l’istituto è tenuto a verificare una serie di requisiti del richiedente. Il cliente:

 

  • non deve essere proprietario di altri immobili;
  • deve avere la residenza nel comune dell’immobile oppure spostarla entro i 18 mesi successivi al rogito;
  • è beneficiario delle agevolazioni fiscali solo per quel determinato immobile;
  • possiede soltanto quell’immobile di proprietà all’interno del comune e la casa non rientra nella categoria degli immobili di lusso.

 

Scelto il tipo di tasso di interesse a fronte di determinate garanzie, il cliente stipula con la banca il contratto di prestito vincolato all’acquisto dell’immobile. Il mutuatario si impegna a restituire l’importo complessivo tramite una rata mensile con gli interessi e le condizioni pattuite. Il limite di tempo è stabilito nella durata del piano di ammortamento concordato al momento della firma. I mutui sulla prima casa possono durare tra i 5 e i 40 anni, anche se in media la durata è pari a 20, 25 o 30 anni.

 

Mutuo sulla prima casa: detrazioni e agevolazioni

Chi intende accedere ad un mutuo per l’acquisto della prima casa deve sapere che per questa tipologia di finanziamento ci sono numerose agevolazioni e detrazioni. Innanzitutto, è possibile scaricare dalla dichiarazione dei redditi una parte delle spese passive: la detrazione dell’IRPEF è del 19% su voci come gli interessi sul debito, le commissioni pagate agli istituti di credito per l’intermediazione e gli oneri accessori connessi alla stipula del mutuo con la banca. Bisogna tenere sempre a mente che il calcolo di questa percentuale è su un importo annuo mai superiore ai 4.000 euro. Generalmente la banca che ha erogato il mutuo fornisce ogni anno ai propri mutuatari un documento dettagliato degli interessi passivi che vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi.

Inoltre, l’imposta sostitutiva sull’importo erogato per il mutuo sulla prima casa è pari allo 0,25% se si sposta la residenza nella nuova abitazione entro sei mesi. Un altro taglio è sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale, pari al 2%, a fronte di un’imposta di registro del 9% in condizioni normali, sempre quando il venditore è un privato e non un’impresa. Infine, un vantaggio fiscale è il credito di imposta di pari importo sull’IVA (il 4% sulla prima casa se comprata dal costruttore) con un meccanismo di compensazione sulle somme dovute a titolo di IRPEF nella dichiarazione dei redditi.

Le agevolazioni sono destinate a due principali tipologie di soggetti: le giovani coppie e i lavoratori precari. Chi non ha ancora compiuto 36 anni e ha un ISEE che non supera i 40.000 euro annui, al di là della situazione lavorativa o di un contratto a tempo indeterminato, può avere accesso al finanziamento a tasso agevolato, sfruttando la garanzia statale all’80% della quota capitale del mutuo sulla prima casa. Questa misura è stata inserita nel Decreto Sostegni-bis (il Decreto Legge n. 73 del 25 maggio 2021) e nella successiva Legge di Bilancio 2022. Attraverso questo mutuo, il finanziamento può arrivare fino al 100% del valore dell’abitazione: in tal caso, è richiesta una polizza fideiussoria.

L’immobile oggetto del mutuo non deve essere un edificio di lusso, parte delle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico). L’articolo 64 del Decreto Sostegni-bis prevede anche l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale. Possono avere accesso al finanziamento a tasso agevolato pure le giovani coppie in cui uno dei due non abbia superato i 35 anni e i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori. Il mutuo non deve superare i 250.000 euro e il TEG (il tasso effettivo globale) non deve essere superiore al TEGM (il tasso effettivo globale medio).

L’apertura a forme di credito agevolate per giovani e lavoratori precari è un segnale significativo. D’altronde l’investimento sulla prima casa rimane una priorità per tantissimi italiani, spesso a fronte di una spesa complessiva importante come abbiamo segnalato in questa guida su tutti i costi da considerare.

 

AUTORE

Alessandro Zoppo

Alessandro Zoppo

Ascolta musica e guarda cinema da quando aveva 6 anni. Orgogliosamente sannita ma romano d'adozione, Alessandro scrive per siti web e riviste occupandosi di cultura, economia, finanza, politica e sport. Impegnato anche in festival e rassegne di cinema, Alessandro è tra gli autori di Borsa&Finanza da aprile 2022 dove si occupa prevalentemente di temi legati alla finanza personale, al Fintech e alla tecnologia.

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