Quando si desidera comprare un immobile e si intende accendere un mutuo, è necessario conoscere alcuni aspetti che riguardano la capacità di finanziamento, in rapporto al reddito che si produce e alla rata che poi si andrà a pagare. Innanzitutto bisogna sapere che in generale l’importo massimo finanziabile corrisponde all’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto di ipoteca. Questo vuol dire che se ad esempio, dopo le dovute perizie effettuate dall’istituto di credito che concede il mutuo, una casa ha un valore di 100 mila euro, la banca sarà disposta a coprire al massimo 80 mila euro per finanziare l’acquisto. Tuttavia, qualora vengano prestate delle garanzie integrative, tipo fidejussioni bancarie e assicurative, altri beni immobili o ulteriori garanzie idonee, la cifra finanziabile può essere elevata al 100%.
La banca effettua sempre una serie di valutazioni, partendo dal loan to value, ossia il rapporto tra la somma richiesta a prestito e il valore dell’immobile ipotecato. Quanto più alto è tale parametro, maggiore sarà il rischio che l’azienda di credito si assume nella concessione del mutuo. Questo va messo in relazione con altri parametri, come gli interessi e l’assicurazione. In pratica, la banca sarebbe disposta a concedere mutui con un loan to value maggiore, però a tassi d’interesse più alti e posto l’obbligo di effettuare un’assicurazione per il pagamento delle rate. Ogni valutazione però non può prescindere dall’analisi della situazione economica del richiedente il mutuo, ovverosia dal reddito che produce e più precisamente dal rapporto tra reddito e rata.
Mutuo: il rapporto tra reddito e rata
Il livello di mutuo che l’acquirente di un immobile può permettersi dipende da quanto guadagna mensilmente, il che va poi rapportato alla rata che si troverebbe a pagare. In tal caso vanno rispettati alcuni requisiti. Uno è che il reddito sia stabile, indipendentemente dal fatto che derivi da lavoro dipendente o autonomo. I lavoratori occasionali o precari hanno molte meno chances di vedersi concesso il mutuo. Una buona parte delle banche considera un reddito minimo compreso tra 800 e 1.200 euro al mese per una famiglia composta da due persone, per iniziare a ragionare sulla possibilità di prestare denaro. Il discorso cambia se si hanno figli o familiari a carico non percettori di reddito. In tale caso, il reddito minimo si eleva generalmente da 250 a 400 euro mensili per ogni componente a carico nel nucleo familiare.
Un altro requisito è che il rapporto tra rata e reddito non sia superiore al 30%, come indicato dalla Banca d’Italia. Un livello massimo di un terzo del reddito mensile è considerato congruo per la sostenibilità delle rate di mutuo, sebbene vi siano alcune banche che superano la soglia del 40%. Oltre, invece, si avrebbero problemi a star dietro con i pagamenti. Chiaramente questa percentuale è possibile solo nel caso in cui non esistano altri debiti in corso da parte del richiedente, altrimenti si abbassa notevolmente fino ad annullarsi. Inoltre, è importante valutare la durata del finanziamento. Più questa si allunga, tanto più basso è il rapporto tra la rata e il reddito, in quanto il rimborso del capitale verrebbe spalmato nel tempo.
L’esistenza di ulteriori garanzie svolge un ruolo molto importante per il calcolo. Ovviamente è necessario che tali garanzie siano solide e affidabili. Ad esempio, una potrebbe essere quella fornita dalla presenza di un garante che non abbia un’età avanzata, che disponga di un reddito adeguato e un lavoro fisso, e che non abbia altri finanziamenti in corso. Il supporto di un garante è considerato essenziale per alcune banche nel caso in cui il mutuatario dovesse essere un lavoratore autonomo, per cui il rapporto tra rata e reddito diventa un fatto più aleatorio. Nel caso di mutuo cointestato, viene effettuato il calcolo prendendo a riferimento il reddito complessivo tra le due persone.
Un esempio
Supponiamo che due coniugi senza figli a carico e ulteriori debiti chiedano un mutuo trentennale di 200 mila euro per l’acquisto di una casa e che dal piano di ammortamento alla francese risulta una rata mensile di 700 euro, corrispondenti a 8.400 euro annui. Immaginiamo anche che il coniuge A sia un lavoratore autonomo con un reddito netto risultante dall’ultima dichiarazione dei redditi di 36.000 euro annuali, mentre il coniuge B sia un lavoratore dipendente con uno stipendio in busta paga di 1.200 euro al mese, pari a 24.000 euro l’anno. Sommando le due entrate, si arriverebbe a un reddito complessivo di 60.000 euro l’anno, il che significa un rapporto rata/reddito di: 8.400/60.000 euro = 14%. Questa percentuale è notevolmente più bassa rispetto a quella massima di norma ammessa dalle banche; quindi, la richiesta di mutuo ha molte chances per essere approvata.
