È possibile richiedere un mutuo sulla nuda proprietà? Quali sono le regole che è necessario rispettare per poter accedere ad un finanziamento di questo tipo? Iniziamo con il rispondere alla prima domanda: sì, è possibile ottenere un mutuo sulla nuda proprietà. Per potervi riuscire ad accedere, però, è necessario dare alla banca alcune garanzie molto precise.
I mutui sulla nuda proprietà vengono certamente erogati, ma sono difficili da ottenere. Spesso e volentieri presentano alcune condizioni che li rendono meno vantaggiosi rispetto ai finanziamenti ipotecari, che vengono erogati per acquistare la prima o la seconda casa.
È importante, infatti, ricordare che, se da una parte c’è una persona anziana, che cede la nuda proprietà per monetizzare il valore economico del proprio appartamento pur continuandovi a vivere fino alla morte, dall’altra c’è una persona che con la nuda proprietà sta facendo un investimento immobiliare. In questo caso l’obiettivo è quello di ottenere la piena proprietà in un tempo futuro.
Prima di entrare nel dettaglio di questi particolari mutui, è opportuno soffermarsi un attimo su cosa sia la nuda proprietà e quali siano le sue caratteristiche.
1. Cos’è la nuda proprietà
Nel momento in cui si decide di acquistare la nuda proprietà di un immobile, significa diventarne proprietari esclusivamente sulla carta. Cosa significa questo? Molto semplicemente che il nudo proprietario ha la proprietà delle mura dell’immobile, ma non ne può prendere possesso. La nuda proprietà, infatti, è collegata direttamente alla presenza di un usufrutto, che permette alla persona che vi abita dentro di usufruire dell’immobile vita natural durante.
Questo tipo di compravendita immobiliare permette a chi vende l’alloggio di monetizzare immediatamente, garantendosi, comunque, la possibilità di viverci dentro fino alla morte. Chi acquista la nuda proprietà, invece, effettua un vero e proprio investimento immobiliare. Acquista ad un prezzo più basso rispetto a quello di mercato e si garantisce la piena proprietà in un secondo momento.
2. In che caso si può richiedere il mutuo
Come abbiamo anticipato in apertura è possibile ottenere un mutuo sulla nuda proprietà. È necessario premettere, però, che la pratica presenta alcune difficoltà, rispetto a quello di un mutuo ipotecario tradizionale. L’operazione che viene effettuata, infatti, è considerata un vero e proprio investimento speculativo. Per questo motivo la banca, che dovrà procedere con la concessione del mutuo sulla nuda proprietà, effettuerà dei controlli molto più approfonditi.
L’istituto di credito non procederà unicamente a nominare un tecnico per effettuare una perizia sull’immobile, ma il suo ufficio legale analizzerà nel dettaglio il contratto che regola l’usufrutto. Un dato che verrà preso in considerazione, inoltre, è l’età dell’usufruttuario, in modo da determinare – almeno a livello statistico – in quale momento l’ipoteca sull’immobile possa diventare una garanzia effettiva.
Sicuramente sia per l’acquirente della nuda proprietà che per la banca, il vantaggio di questa operazione è rappresentato dal valore dell’immobile, che nella maggior parte dei casi è più alto rispetto a quello del prezzo di acquisto. Questo, in un certo senso, rappresenta anche il rovescio della medaglia, perché la garanzia ipotecaria a favore dell’istituto di credito risulterà avere un effetto di minor rilevanza, perché l’immobile è vincolato da usufrutto.
Cosa comporta tutto ciò? Molto semplicemente che le condizioni finanziarie del mutuo sulla nuda proprietà potrebbero essere più penalizzanti rispetto ad un tipico mutuo tradizionale. Il tasso di interesse potrebbe risultare più alto, mentre il mutuatario potrebbe essere costretto a fornire maggiori garanzie, come ad esempio la firma di un fideiussore o delle assicurazioni a tutela della banca.
Nel momento in cui si richiede un mutuo sulla nuda proprietà, le banche preferiscono concedere finanziamenti di durata non particolarmente lunga. Nella maggior parte dei casi non superiori a 15 anni. L’importo del mutuo difficilmente andrà oltre il 70-80% del valore più basso tra la perizia ed il compromesso. È molto difficile che la banca arrivi a concedere al cliente un mutuo al 100%.
3. Mutuo sulla nuda proprietà: come ottenerlo
Riuscire ad ottenere un mutuo sulla nuda proprietà non è facile. Una strada da percorrere per rendere più agevole la concessione del finanziamento è quello di chiedere la collaborazione dell’usufruttuario, che potrebbe diventare il terzo datore di ipoteca.
In altre parole dovrebbe garantire il rimborso delle rate nel caso in cui il mutuatario si trovasse in difficoltà con i pagamenti.
4. La documentazione per ottenere un mutuo per nuda proprietà
Abbiamo visto che la strada per ottenere un mutuo sulla nuda proprietà non di certo in discesa. Vediamo adesso quali documenti è necessario presentare per ottenerlo.
Il richiedente, oltre alla consueta documentazione da presentare alla banca con la quale certifica il proprio reddito, deve dimostrare che l’immobile abbia tutte le caratteristiche per poter essere ipotecato all’istituto di credito. L’ufficio legale della banca provvederà ad analizzare nel dettaglio il contratto redatto dal notaio e sottoscritto dall’acquirente la nuda proprietà e dall’usufruttuario, per accertarsi che non ci siano delle clausole a sfavore dell’acquirente, che diventerà cliente della banca.
I documenti da presentare saranno quindi i seguenti:
- quelli relativi al richiedente;
- planimetria e visure catastali dell’immobile;
- tutta la documentazione connessa all’usufrutto: l’età anagrafica dell’usufruttuario, il contratto tra le parti redatto e sottoscritto da un notaio;
- la posizione patrimoniale e reddituale del richiedente;
- la documentazione professionale del richiedente. Se è un dipendente dovrà consegnare una copia del contratto di lavoro. Per i liberi professionisti è necessario presentare la visura degli ultimi tre modelli unici.
5. Questo tipo di mutuo conviene davvero?
Acquistare la nuda proprietà è un’operazione da vagliare con la massima attenzione. Così come la sottoscrizione del relativo mutuo. Se si vuole effettuare un buon investimento immobiliare, è sicuramente una buona scelta. Sarebbe, però, opportuno verificare se sul mercato ci siano altri immobili da acquistare e pensare di metterli a reddito, percependo da subito un affitto. Ed eventualmente decidere se mettere in vendita l’immobile in un secondo momento.
Il vantaggio della nuda proprietà, sicuramente, consiste nel prezzo più basso di acquisto. Il quale potrebbe venire bruciato da un tasso di interesse più alto nel momento in cui si sottoscrive un mutuo, che non offre le condizioni migliori presenti sul mercato.
