Nuda proprietà: i vantaggi per chi gode o concede l’usufrutto
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Nuda proprietà: cos’è e i vantaggi per chi gode o concede l’usufrutto

Come funziona la nuda proprietà

Come funziona la nuda proprietà? Questo istituto, che è stato regolamentato dall’articolo 182 del Codice Civile, coinvolge solitamente un immobile, il quale, una volta che è stato acquistato, diventa di proprietà dell’acquirente, che non potrà usufruirne materialmente.

Proviamo a semplificare al massimo il concetto: nel momento in cui una persona vende la nuda proprietà di un immobile, conserva il diritto di viverci ancora dentro. L’acquirente, quindi, non potrà utilizzare il bene nell’immediato. Il venditore, in estrema sintesi, mantiene l’usufrutto dell’immobile: potrà utilizzare lo stesso vita natural durante o fino ad una determinata scadenza, che è stata inserita all’interno del contratto.

Tra i diritti che rimangono in capo all’usufruttuario, che può essere una persona singola o una coppia di coniugi, c’è quello di continuare a vivere all’interno dell’appartamento. O se lo ritiene, di poterlo affittare o vendere l’usufrutto a terze persone, purché rimanga nei termini e nei limiti previsti dal contratto di vendita della nuda proprietà.

 

Il significato di nuda proprietà e differenze con l’usufrutto

Il termine nuda proprietà ha un significato tecnico: è il valore dell’immobile, decurtato dall’usufrutto. Quest’ultimo, in estrema sintesi, è il diritto che gode un soggetto terzo, che ha la possibilità di usufruire del bene. Questa particolare tipologia di proprietà vede coinvolti due soggetti: il nudo proprietario e l’usufruttuario. Nella prassi quotidiana avviene quanto segue: il proprietario decide di mettere in vendita il proprio bene, ma vuole conservare il diritto di vivere all’interno dell’abitazione. In questo modo lo potrà utilizzare per tutta la vita o fino a quando sopraggiunge una determinata scadenza, che viene indicata all’interno dell’atto di vendita.

 

In linea di principio, quali sono le differenze tra la nuda proprietà e l’usufrutto? Chi mantiene la possibilità di continuare a vivere nell’immobile è l’usufruttuario, mentre chi acquista è il nudo proprietario. L’usufrutto permette di avere dei diritti abbastanza ampi, tra questi c’è quello di affittare l’immobile o vendere l’usufrutto ad un terzo soggetto: in questo caso devono essere, comunque, rispettate le condizioni ed i termini contenuti all’interno del contratto di vendita. Il nudo proprietario acquisisce la proprietà dell’immobile, ma non il diritto di usufruirne materialmente. Anche il nudo proprietario ha la possibilità di trasferire a terzi la nuda proprietà dell’immobile acquistato. In estrema sintesi la normativa prevede che:

 

  • l’usufruttuario può godere a pieno della proprietà, fino a quando viene a scadere il suo diritto. Potrà affittare l’immobile o vendere l’usufrutto ad un terzo soggetto;
  • il nudo proprietario non può affittare l’immobile, perché in linea di principio non lo possiede. Potrà, comunque, vendere la nuda proprietà ad una terza persona;
  • il nudo proprietario riuscirà ad acquisire il godimento e l’uso dell’abitazione nel momento in cui si estingue l’usufrutto.

 

L’usufrutto si estingue nei seguenti casi:

 

  • muore l’usufruttuario, che la causa più comune;
  • scade il termine stabilito nel contratto;
  • per il rispetto della condizione risolutiva stabilita nel contratto di usufrutto, quale, ad esempio, che l’interessato si coniughi.

Nuda proprietà: chi paga le tasse e le spese per l’immobile

Interessante, a questo punto, capire come debba essere gestita fiscalmente la nuda proprietà: la legge, su questo argomento, è molto chiara. Le imposte e le tasse, che gravano sull’immobile, devono essere pagate da chi utilizza l’immobile. In estrema sintesi dall’usufruttuario.

Questa disposizione è contenuta all’interno dell’articolo 1008 del Codice Civile, dove viene chiarito esplicitamente che spetta all’usufruttuario, per tutta la durata del suo diritto, di farsi carico delle imposte, dei canoni, delle rendite fondiarie e di ogni altro peso che grava direttamente o indirettamente sull’immobile. Questo significa che le imposte come l’Imu o le tasse come la Tari sono a carico di chi detiene l’immobile.

Cosa succede nel caso in cui l’usufruttuario non dovesse pagare l’Imu, nei casi in cui la legge preveda che debba essere pagata? L’unico soggetto responsabile del pagamento dell’imposta è l’usufruttuario: nel caso in cui non dovesse provvedere al pagamento, l’onere fiscale non si trasferirà al nudo proprietario, che quindi potrà stare tranquillo.

Se per le tasse e le imposte è chiaro che sono a carico dell’usufruttuario, per le spese connesse all’utilizzo del bene, è necessario fare una distinzione. Le spese di carattere ordinario – anche quelle relative ad un eventuale condominio – sono a carico dell’usufruttuario, che deve coprire i costi del normale godimento del bene. A stabilirlo è l’articolo 1004 del Codice Civile, secondo il quale le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.

L’articolo 1005 del Codice Civile, invece, stabilisce che le spese straordinarie siano a carico del nudo proprietario. Tra le riparazioni ritenute straordinari, per il Codice Civile, rientrano:

 

  • i lavori necessari ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte;
  • sostituzione delle travi;
  • rinnovamento per l’intero o per una parte notevole, di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

 

Spetterà all’usufruttuario corrispondere al nudo proprietario – mentre c’è l’usufrutto – gli interessi sulle somme sostenute per le riparazioni straordinarie.

I vantaggi per chi compra e chi vende

Quali vantaggi può avere la nuda proprietà? Ovviamente chi compra non deve avere un immediato interesse a fruire dell’immobile. I vantaggi, di questo tipo di operazione, sono principalmente economici. Il primo è strettamente fiscale: fino a quando non si entra in possesso dell’immobile, non si pagano le tasse e le imposte. Il secondo è il risparmio che si ottiene investendo nell’immobile. Per calcolare il valore della nuda proprietà, sarà necessario tenere conto del valore di mercato dell’immobile e dell’età dell’usufruttuario. Il valore della nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita di chi ne usufruisce. Anche l’usufruttuario ha un vantaggio: potrà continuare ad abitare nella propria casa, monetizzando il valore del proprio immobile. Una scelta che potrebbe permettere di trascorre con una maggiore tranquillità economica la propria vecchiaia.

AUTORE

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Pierpaolo Molinengo

Pierpaolo Molinengo, giornalista, ha una laurea in materie letterarie ed ha iniziato ad occuparsi di economia fin dal 2002, concentrandosi dapprima sul mercato immobiliare, sul fisco e i mutui, per poi allargare i suoi interessi ai mercati emergenti ed ai rapporti Usa-Russia. Scrive di attualità, tasse, diritto, economia e finanza.

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