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Permesso di costruire: come funziona, tempi e costi per ottenerlo

Operai al lavoro su un cantiere

Quali sono i tempi, i costi e le modalità per ottenere il permesso di costruire? È una domanda che interessa migliaia di privati e imprese, considerando che negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano ha visto un aumento del patrimonio pari all’1% e ha fatto segnare una crescita positiva in tutte le categorie catastali. L’incremento riguarda in particolare le abitazioni, che hanno registrato un +0,4% come osservato dall’OMI (l’Osservatorio del Mercato Immobiliare) nelle sue statistiche.

 

Cos’è e come funziona il permesso di costruire

Nel diritto urbanistico il permesso di costruire è l’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune di riferimento per approvare l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, prima di cominciare i lavori e in conformità con la pianificazione prevista. Gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia previsti sono:

 

  • le nuove costruzioni;
  • gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • le ristrutturazioni edilizie, ovvero la cosiddetta ristrutturazione pesante che modifica radicalmente la volumetria, i prospetti, la destinazione d’uso, la sagoma di immobili vincolati.

 

L’amministrazione pubblica si avvale della facoltà di concedere o rifiutare il nulla osta per tutelare il territorio e la sicurezza ambientale ed evitare abusi edilizi. La norma di riferimento in materia è il decreto del presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380, ovvero il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Sono poi le Regioni ad avere la facoltà di stabilire con le singole leggi regionali gli specifici interventi e cambiamenti d’uso sottostanti al permesso, sempre per garantire il rispetto del carico urbanistico e del territorio.

La domanda può essere presentata sia dal proprietario dell’immobile (o da chi è titolare di un diritto reale come l’usufrutto e l’uso) che dal titolare di un diritto personale compatibile con l’intervento da realizzare, ad esempio l’affittuario di un locale ad uso commerciale o un prossimo acquirente che ha sottoscritto un preliminare di vendita. Il permesso di costruire è irrevocabile, oneroso e trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. Naturalmente l’amministrazione ha sempre la facoltà di annullarlo in via di autotutela.

Per ottenere il permesso di costruire occorre presentare una richiesta fisica o via PEC allo sportello unico dell’edilizia (SUE) del Comune di competenza, allegando una documentazione che deve includere:

 

  • l’atto di proprietà dell’immobile (o un equivalente titolo di legittimazione);
  • gli elaborati progettuali richiesti dal regolamento tecnico edilizio;
  • ulteriori documenti richiesti a seconda dello specifico intervento;
  • l’attestazione in cui un professionista abilitato dichiara la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina vigenti, oltre che alle altre normative di settore, dalla sicurezza e l’antisismica all’efficienza energetica.

 

Il dirigente o il responsabile dell’ufficio tecnico visiona il piano e in caso positivo rilascia il nulla osta. La concessione del permesso è sempre subordinata all’impegno da parte del titolare di attuare il progetto presentato e quanto meno le opere di urbanizzazione primaria (strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete energetica, illuminazione, spazi verdi e così via) nel triennio successivo, a meno che non siano già previste dal Comune. Non bisogna dimenticare che l’inizio e la fine dei lavori devono avvenire rispettivamente entro un anno e tre anni e vanno sempre comunicati online sul portale Impresainungiorno.

Passati i tre anni, il permesso decade e non è più valido, a meno che il titolare non chieda una proroga. Il rinnovo viene accordato quando subentrano fatti estranei alla volontà del titolare, esigenze connesse alla mole dell’opera, difficoltà tecnico-esecutive emerse dopo l’inizio dei lavori o l’impossibilità di aprire il cantiere per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria.

 

Tempi e costi per ottenerlo

L’istanza per rilasciare il permesso di costruire deve essere aperta entro 60 giorni dalla presentazione della domanda: è il tempo entro il quale il responsabile deve formulare la proposta di provvedimento. Se l’ufficio tecnico richiede delle modifiche al progetto necessarie per l’approvazione, l’integrazione dei documenti deve avvenire entro 15 giorni. Ovviamente la forbice può aumentare o diminuire a seconda della complessità dell’opera.

Il dirigente adotta il provvedimento finale entro 30 giorni dalla proposta. Quando non ci sono vincoli di tipo paesaggistico, idrogeologico, culturale e ambientale, vale la regola del silenzio-assenso: passati i 30 giorni dalla presentazione, se il Comune non fornisce una risposta vuole dire che la domanda è stata accolta e si può cominciare a costruire. In molti casi, infine, le leggi regionali possono prevedere delle semplificazioni e riduzioni dei tempi e dei termini stabiliti dal Testo unico.

Quanto ai costi, dipendono da vari fattori. I diritti di segreteria sono la spesa burocratica effettiva (stimata tra i 1.000 e i 3.000 euro), mentre la fetta maggiore sono il contributo di costruzione (una quota tra il 5 e il 20% del costo di costruzione, determinata in relazione all’incidenza delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria) e gli oneri di urbanizzazione, ossia i costi veri e propri da versare al Comune per ottenere il permesso.

L’autorizzazione ha un costo: gli oneri di urbanizzazione sono stabiliti dai Comuni in base alle tabelle regionali o a parametri come l’ampiezza e l’andamento demografico, le caratteristiche geografiche, le destinazioni di zona, la differenziazione tra diversi interventi, i limiti e i rapporti minimi per zone territoriali, la valutazione del maggior valore generato. Si calcola che mediamente costo di costruzione e oneri di urbanizzazione oscillano tra i 100 e i 150 euro al metro quadro.

Il pagamento può avvenire presso le filiali bancarie convenzionate col Comune o direttamente presso lo sportello delle pratiche edilizie. È necessario consegnare l’avviso di rilascio del permesso perché è su questo documento che viene specificato l’importo dovuto. Va pure ricordato che il contributo di costruzione deve essere versato prima del ritiro del permesso. Se l’importo supera una certa quota, è possibile chiedere la rateizzazione.

 

Permesso di costruire in deroga: che significa?

Una circostanza particolare del permesso di costruire è la facoltà di farlo in deroga, ossia in eccezione alla normativa urbanistica generale. L’articolo 14 del Testo unico consente la costruzione in deroga in seguito a delibera del consiglio comunale, ma soltanto per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico e per gli interventi di ristrutturazione edilizia, anche nelle aree industriali dismesse.

Il proprietario che costruisce in deroga deve comunque rispettare tutti i vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, la normativa sull’attività edilizia e ogni norma igienica, sanitaria e di sicurezza. La deroga, in aggiunta, deve rispettare i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati e le destinazioni d’uso ammissibili.

AUTORE

Alessandro Zoppo

Alessandro Zoppo

Ascolta musica e guarda cinema da quando aveva 6 anni. Orgogliosamente sannita ma romano d'adozione, Alessandro scrive per siti web e riviste occupandosi di cultura, economia, finanza, politica e sport. Impegnato anche in festival e rassegne di cinema, Alessandro è tra gli autori di Borsa&Finanza da aprile 2022 dove si occupa prevalentemente di temi legati alla finanza personale, al Fintech e alla tecnologia.

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