Riforma del catasto: i 5 aspetti da considerare

La riforma del catasto in Italia continua a far discutere. Il dibattito si è spostato dalle aule parlamentari al main street dove gli umori degli italiani sono contrastati tra l’accoglimento dell’idea di tassare i più ricchi e la paura di un’altra batosta in arrivo sulla casa. Il timore di un inasprimento fiscale è stato corroborato dal comportamento della Lega di Matteo Salvini che qualche settimana fa aveva disertato il Consiglio dei Ministri perché nella bozza del Governo aveva intravisto una sorta di patrimoniale sugli immobili.

Dopo il colloquio tra il Presidente del Consiglio Mario Draghi e il leader del Carroccio la situazione si è appianata e sembra che la revisione della rendita catastale, su cui era insorta la Lega, sia stata architettata per riequilibrare il carico fiscale. Ma vediamo in realtà 5 aspetti che fanno luce su tale riforma.

Riforma del catasto: perché si fa?

Il problema fondamentale dei registri catastali in Italia è che la rendita su cui viene calcolato il valore da assoggettare alle imposte non esprime un valore attendibile. Più precisamente, circa 1 milione di abitazioni non ne hanno una in quanto si tratta di case abusive, altre invece sono ancorate a valutazioni nella migliore delle ipotesi di 30 anni fa. Nel frattempo sono intervenuti alcuni fattori che hanno radicalmente mutato il valore effettivo degli immobili, come ad esempio ristrutturazioni e riqualifiche della zona, o semplicemente una variazione considerevole del prezzo di mercato delle case.

In ragione di questo le tasse che vengono pagate per certi tipi di immobili non sono eque, in quanto prendono a riferimento una base imponibile basata su una rendita catastale bassa o inesistente. Ciò genera ingiustizie nei confronti delle diverse categorie di persone, perché può capitare che un immobile di lusso sito in un centro storico sia trattato come una casa popolare, non avendone più i requisiti.

C’è da dire però per dovere di cronaca che esistono anche immobili siti in condomini accatastati come A1, ma che non sono propriamente case signorili e che vengono utilizzati come abitazione principale. Su queste case vengono pagate tasse salate. Ad esempio per una superficie di 200 metri quadri si arriva a sborsare di Imu anche fino a 4.000 euro. Sarà tutto da vedere se anche queste distorsioni verranno corrette dalla riforma.

 

Riforma del catasto: calcolo della rendita

Ad oggi il calcolo della rendita prende a riferimento il numero di vani in cui è suddiviso l’immobile. Questo significa che una casa piccola con 5 stanze ha un valore maggiore ai fini della determinazione degli estimi rispetto a un appartamento più grande di 3 stanze. La riforma del catasto mira a far determinare il valore della rendita sulla base dei metri quadri del locale e non del numero di vani, in modo da avere un criterio più affidabile.

 

Riforma del catasto: il valore patrimoniale

Nella determinazione delle tasse da far pagare per i beni patrimoniali detenuti, non verrà conteggiata solo la rendita catastale, ma anche il valore patrimoniale dell’immobile in base ai valori normali espressi dal mercato. Non solo, vi sarà un aggiornamento costante delle risultanze per inglobare tutte le oscillazioni che nel tempo il mercato immobiliare sostiene. Inoltre le categorie catastali potrebbero anche essere ridotte, cancellando la separazione tra case popolari, abitazioni civili, immobili economici e signorili, e introducendo solo la distinzione tra immobili ordinari e speciali.

 

Riforma del catasto: quale impatto avrà

L’impatto della riforma non riguarderà solamente le numerose tasse che vengono pagate sulla casa, ossia l’IMU, l’imposta di registro, la Tari e le imposte ipocatastali. Ad essere alterato sarà anche l’ISEE, cioè l’indicatore che permette ai cittadini di usufruire di una serie di agevolazioni e sconti ad esempio sulle bollette di luce e gas, sulle rette per gli asili nido, le mense e le RSA. Ai fini del calcolo dell’ISEE, da a uno studio della Uil emerge che una prima casa aumenterà in media di 75 mila euro, con punte di 213 mila euro in città come Roma e 142 mila euro a Milano. Per quel che riguarda l’IMU, gli uffici di ricerca del Sindacato hanno determinato che sulle seconde case ci sarà un rincaro medio nazionale di 1.150 euro, con estremi a Roma di 3.648 euro e a Milano di 2.260.

 

Riforma del catasto: tempistica

Una volta approvata dal Governo e poi passata al vaglio del Parlamento, la riforma del catasto non entrerebbe in vigore immediatamente, ma a partire dal 1° gennaio 2026. Il problema è che gli altri Governi dopo quella data potrebbero prendere a riferimento le nuove rendite per ricalcolare tutte le tasse sugli immobili, con il rischio di un’altra mazzata per i proprietari delle case.