Stralcio immobiliare: cos’è e come funziona - Borsa e Finanza

Stralcio immobiliare: cos’è e come funziona

Stralcio immobiliare: cos’è e come funziona

Effettuare investimenti immobiliari veramente profittevoli oggi è diventato molto difficile. Acquistare casa sul mercato libero e poi rivenderla implica riuscire ad accaparrarsela a un prezzo almeno del 30% in meno rispetto a quello di mercato. Cosa che, salvo casi molto rari e sporadici, è impossibile da trovarsi. Le aste immobiliari sono popolate da persone che in molti casi vogliono acquistare la casa ad ogni costo, sia che si tratti di speculatori che di soggetti che vogliono l’immobile semplicemente per andarci a vivere. A maggior ragione quando la base d’asta parte da un prezzo veramente basso. In diversi casi si rischia di scatenare una guerra al rilancio facendo addirittura oltrepassare il valore di mercato dell’immobile e rendendo quindi sconveniente l’affare. Senza contare il fatto che lo stato in cui si trovano gli immobili all’asta nella stragrande maggioranza dei casi richiedono costosi interventi di ristrutturazione. Investire su un immobile per poi metterlo in affitto può produrre rendite interessanti, ma solo nelle periferie delle grandi città dove le case costano di meno, con tutti i rischi annessi agli inquilini morosi. 

Fare affari immobiliari, quindi, oggi richiede prima di tutto grande esperienza sul campo, con rapporti stretti e collaudati con agenti, banche, legali e altri soggetti da cui è possibile trarre informazioni in esclusiva. Inoltre, è richiesta una grande visione su quelle che possono essere le dinamiche di mercato. Ovverosia, bisogna sapere quanto ad esempio può guadagnare di valore un immobile da ristrutturare una volta messo a posto oppure quali potranno essere i vantaggi in termini reddituali di operazioni come frazionamenti o modifiche di destinazione d’uso. 

Un’alternativa che potrebbe essere molto redditizia è quella degli stralci immobiliari, fermo restando che si tratta di una tematica molto difficile e non adatta a tutti, perché sono necessarie capacità negoziali, esperienza e rapporti privilegiati con i vari attori sul mercato. Entriamo quindi nel dettaglio, con una guida che permette di conoscere a fondo l’argomento. Nel testo consideriamo come immobile la casa di abitazione, ma il tema può essere benissimo esteso da altre tipologie.

 

Stralcio immobiliare: definizione e funzionamento

Lo stralcio immobiliare è una complessa operazione che mette insieme vari aspetti e discipline del mercato. Intanto si parte da immobili che hanno subito una procedura di esecuzione e che stanno per essere messi all’asta. L’operazione consiste nel fatto di intervenire prima della data fissata per l’asta, effettuando una proposta in denaro al creditore per rinunciare al procedimento e al proprietario dell’immobile per cedere gratuitamente la sua proprietà. 

Un esempio potrebbe chiarire. Supponiamo che la banca XYZ abbia concesso un mutuo a Tizio per l’acquisto di un immobile di pari valore. Il piano di ammortamento prevede il rimborso di capitali e interessi per un totale di 100.000 euro. Il mutuatario riesce a pagare rate per 10.000 euro e poi smette di farlo. La banca a questo punto inizia una procedura esecutiva che prevede la messa al bando dell’immobile la cui data è fissata dopo 6 mesi. 

A questo punto entra in gioco un investitore immobiliare che propone alla banca XYZ 60.000 euro per rinunciare al proprio credito e al mutuatario di cedergli l’immobile per liberarsi del debito. Se la proposta viene accettata dalle parti si configura quello che è uno stralcio immobiliare. Successivamente l’investitore, dopo eventuali interventi di ristrutturazione o ammodernamento dell’immobile lo rivende al prezzo di mercato, supponiamo 120.000 euro, ottenendo un profitto lordo di 60.000 euro, ossia il doppio del capitale investito (in realtà è molto meno perché bisogna contare le spese di ristrutturazione, l’imposta di registro, le spese burocratiche per il passaggio di proprietà, le spese legali, ecc.). 

Ma perché la banca e l’esecutato dovrebbero accettare di concludere l’affare? Per un creditore mettere una casa all’asta implica quasi sempre delle perdite notevoli, sia perché il prezzo di aggiudicazione risulta di molto inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile e anche del credito vantato, sia perché nel tempo bisogna sostenere delle spese legali che difficilmente verranno recuperate. Quindi l’offerta consente di chiudere una pratica onerosa, ottenendo un importo non esattamente corrispondente al credito ma che comunque limita il passivo. 

L’esecutato invece perderebbe sì la casa, a cui dovrebbe comunque rinunciare una volta aggiudicata all’asta, ma avrebbe la possibilità di uscire da una situazione debitoria che potrebbe pregiudicare gravemente la vita economica e lavorativa del soggetto. Infatti, bisogna dire che, anche se la casa viene venduta all’asta, il suo debito non risulta estinto se il ricavato non riesce a soddisfare l’importo spettante al creditore. Se ad esempio l’entità del mutuo da pagare è di 90.000 euro e la casa all’asta viene venduta per 50.000 euro, l’esecutato rimane debitore nei confronti della banca per altri 40.000 euro. Questo significa che qualunque sua proprietà può essere aggredita e messa all’asta, non avrà accesso a finanziamenti o apertura di conto corrente con nessuna banca e qualsiasi forma di lavoro regolare implica un quinto della sua paga a soddisfazione del credito fino a quando questo non verrà saldato completamente. Si tratterebbe insomma di un win-win di tutte le parti in causa. Il punto è, come vedremo, che le cose sono molto più complicate di quel che appaiono.

 

Stralcio immobiliare: i 5 passi da compiere

Per eseguire un’operazione di stralcio immobiliare occorrono alcune tappe che devono essere seguite scrupolosamente, dove ogni errore potrebbe compromettere la riuscita dell’operazione. Il primo passo consiste nello screening delle perizie. Esattamente come si fa per le aste, è necessario passare al setaccio gli immobili che stanno per approdare all’asta attraverso lo studio della perizia fatta dall’esperto nominato dal tribunale. Ciò permette di individuare lo stato in cui si trova l’immobile e gli eventuali lavori da compiere, il numero dei creditori e l’ammontare dell’importo vantato, se l’alloggio è libero oppure è occupato dall’esecutato e/o da altre persone, le sanatorie eventuali da fare e tutto quanto occorre per avere un quadro più completo della situazione.

Il secondo passo è quello forse più difficile, ossia ottenere la delega dell’esecutato, senza la quale nessuna operazione può essere avviata. In sostanza, è necessario convincere il debitore a cedere la casa dove abita e consentire per iscritto all’investitore di trattare con i creditori affinché questi rinuncino al credito.

Il terzo passo sta nel contattare i creditori agendo in nome e per conto dell’esecutato e fare un’offerta per ritirare la procedura di vendita forzata dell’immobile. Bisogna considerare che il tempo a disposizione potrebbe non essere molto, perché magari la data dell’asta è a distanza ravvicinata e questo complicherebbe enormemente le cose. Qualora i creditori accettino, si passa alla quarta tappa, ovvero alla presentazione dell’istanza al Tribunale di rinuncia del credito. 

Il quinto passo implica la chiusura del procedimento da parte del giudice e contestualmente il passaggio di proprietà dell’immobile. L’ultimo passo consiste nell’applicazione del timbro di mancata opposizione, una volta trascorsi 21 giorni dalla chiusura del procedimento, con la trascrizione del passaggio di proprietà nei pubblici registri.

 

Stralcio immobiliare: realtà o fantasia?

Come abbiamo anticipato, lo stralcio immobiliare è un’operazione estremamente difficile sotto tutti i punti di vista: economico, burocratico e soprattutto psicologico. Non è pensabile di eseguire gli stralci senza farsi assistere da legali specializzati, a meno che un investitore non sia egli stesso un legale. Infatti i cavilli di cui bisogna tener conto sono numerosi ed è importante avere esperienza sul campo per riuscire a venirne fuori. 

In termini pratici esistono anche molte difficoltà dal punto di vista psicologico. Trattare con un esecutato a volte rasenta l’impresa, anche se si è il più abile dei negoziatori. Questo perché il più delle volte non si ha a che fare con una persona serena, ma con un soggetto con i nervi molto scossi per la situazione che sta vivendo e che lo ha portato a essere particolarmente diffidente. Non sono pochi i casi in cui un investitore è stato aggredito verbalmente e fisicamente anche solo per il fatto di aver tentato un approccio. 

La casa per molte persone è un bene sacro e convincerle a rinunciarci gratuitamente solo perché “qualcuno intende lucrare sulle disgrazie altrui” non è una cosa ben vista. Messo così il concetto appare molto brutale, perché le cose stanno in maniera leggermente diversa vedendole dall’esterno. Alla fine viene proposto al debitore di provare a uscire da una situazione drammatica rinunciando alla casa. Il messaggio però che arriva al diretto interessato è un altro. 

Ma anche una volta ottenuta la delega, il che è già tantissimo, la strada davanti è molto impervia. I creditori nella stragrande maggioranza dei casi sono soprattutto banche, che hanno un credito privilegiato. Riuscire a mettersi d’accordo con loro quindi ha già risolto gran parte del problema, perché le altre parti possono essere regolate più agevolmente in termini monetari. Tuttavia, non tutte le banche sono disposte a trattare. Nella stragrande maggioranza dei casi, queste operazioni sono appannaggio di grandi investitori che si appoggiano a grandi studi legali, che hanno un rapporto privilegiato con gli istituti di credito, i quali segnalano essi stessi le operazioni da compiere. 

La mina vagante che invece può far saltare totalmente l’affare è la situazione in cui tra i creditori figura la divisione riscossione dell’Agenzia delle Entrate, veicolo che ha sostituito Equitalia. Quest’ultima non tratta il credito, quindi in quel caso bisogna proprio pagare quanto si deve. Se l’importo è esiguo, l’operazione può stare in piedi; ma se la somma è alta, le cose cambiano radicalmente. Inoltre, non sempre quanto risulta dalla documentazione del Tribunale corrisponde a quanto è il debito effettivo nei confronti dello Stato, perché nel frattempo maturano interessi moratori e possono essersi sviluppati altri debiti.

In conclusione, pensare di eseguire uno stralcio immobiliare senza la dovuta esperienza e i dovuti contatti è pura utopia, per quanto magari qualche venditore online cerca di far apparire una realtà diversa. Di certo, nel mondo immobiliare lo stralcio è l’operazione più profittevole, ma “conditio sine qua non” è essere addentrati in un certo sistema collaudato da anni.

 

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Redazione

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