Tassazione sulle compravendite immobiliari: ecco come funziona - Borsa&Finanza
Cerca
Close this search box.

Tassazione sulle compravendite immobiliari: ecco come funziona

Tassazione sulle compravendite immobiliari: ecco come funziona

La tassazione sulle compravendite immobiliari riguarda diverse situazioni che bisogna conoscere a fondo per evitare di incappare in errori quando si compra o si vende casa. Questa guida si prefigge l’obiettivo di fare chiarezza su un argomento variegato, illustrando tutte le varie situazioni in cui un soggetto si può trovare e il modo in cui è necessario comportarsi di fronte al Fisco.

 

Tassazione sulle compravendite immobiliari: la plusvalenza

L’art.67 del TUIR che riguarda i redditi diversi disciplina anche le plusvalenze che derivano dalla compravendita di immobili. Queste sono determinate dalla differenza tra il prezzo di cessione dell’immobile e il prezzo di acquisto, al netto di tutti i costi derivanti dall’operazione (spese di agenzia, oneri notarili, costi di ristrutturazione e ammodernamento, ecc.). In tal caso la tassazione è prevista se l’intento da parte dell’investitore è meramente speculativo. Per questo il legislatore stabilisce dei criteri per cui possa configurarsi tale intento, ossia:

 

  • la compravendita dell’immobile è avvenuta titolo oneroso tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
  • l’immobile è stato ceduto prima dei 5 anni dalla data di acquisto;
  • nel caso si tratti di unità immobiliare urbana, l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

 

In tutti questi casi viene applicata la tassazione della plusvalenza del 26% a titolo di imposta sostitutiva, come stabilito dall’art.1 comma 695 della legge n.160 del 27 dicembre 2019. Nel restante dei casi invece le plusvalenze generate sono esenti da tassazione.

Chiariamo con il seguente esempio:

30 aprile 2020 acquisto immobile non abitazione principale 100.000 euro
Costi di ristrutturazione 40.000 euro
Spese di agenzia 3% IVA compresa sull’acquisto 3.000 euro
Parcella notarile comprensiva di imposta di registro 9% sul valore catastale, versata dal notaio, 9.000 euro

 

15 febbraio 2023 vendita immobile 180.000 euro
Spese di agenzia 2% iva compresa sulla vendita 3.600 euro

 

Plusvalenza immobiliare = 180.000 -100.000 – 40.000 – 3.000 – 9.000 – 3.600 = 20.400 euro

Tassazione 26% su 20.400 = 5.304 euro

 

L’imposta verrà versata dal notaio all’atto del rogito, il quale funge da sostituto di imposta.

Vi è la possibilità di non pagare la tassa sulla plusvalenza vendendo prima dei 5 anni nel caso in cui si trasferisce la residenza per un lasso di tempo maggiore del 50% del tempo che intercorre tra l’inizio e la fine dell’operazione. Ad esempio:

 

1° gennaio acquisto immobile a 100.000 euro
30 giugno vendita immobile a 120.000 euro
15 gennaio trasferimento residenza
giorni necessari di residenza >90
giorni intercorsi dal trasferimento di residenza 165 > 90

 

Riguardo il discorso dell’abitazione principale non bisogna confonderlo con quello relativo alla prima casa. A questo proposito può essere utile una schematizzazione delle differenze tra le due cose.

 

ABITAZIONE PRINCIPALE:

  • si intende quella in cui si dimora abitualmente;
  • l’acquirente può avere benissimo altre prime case;
  • rileva per la imponibilità della plusvalenza.

 

PRIMA CASA:

  • occorre avere la residenza nel Comune ove si acquista, o farla entro 18 mesi;
  • non è necessariamente il primo immobile acquistato e l’acquirente non ha prime case;
  • rileva principalmente per l’imposta di registro.

 

L’aliquota del 26% come imposta sostitutiva viene applicata per tutti quei soggetti che non svolgono attività di impresa, quindi dove l’operazione di compravendita rientri in un ambito di occasionalità. Nel caso in cui l’operazione viene effettuata nell’esercizio di un’attività imprenditoriale, la plusvalenza conseguita dovrà essere portata in dichiarazione e concorrere insieme agli altri proventi che formano il reddito d’impresa.

 

Tassazione sulle compravendite immobiliari: le altre imposte

L’imposta più rilevante nella compravendita immobiliare è sicuramente l’imposta di registro in quanto grava sul valore catastale del bene acquistato. L’aliquota assoggettata è del 2% se l’immobile viene comperato come prima casa, ma aumenta al 9% se l’abitazione diventa seconda casa. Il valore catastale è così determinato:

 

Prima casa valore catastale = rendita catastale x 110
Seconda casa valore catastale = rendita catastale x 126

 

È possibile non pagare l’imposta del 9% nel caso in cui si acquista un’immobile come prima casa, lo si vende prima dei 5 anni ma si riacquista entro l’anno un nuovo immobile come prima casa. Oltre l’imposta di registro vengono pagate due imposte fisse della misura di 50 euro che riguardano l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Tutto questo sempre qualora ad effettuare le operazioni sia un soggetto privato che non opera nell’esercizio di impresa; in caso contrario, verrà applicata l’IVA al posto dell’imposta di registro.

 

La cessione del compromesso: tassazione

La disciplina fiscale riguardo la cessione del compromesso, o preliminare di vendita, è stata sempre controversa e al riguardo vi è un pronunciamento da parte dell’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n,6/E del 19 gennaio 2015 a seguito di un interpello da parte di un contribuente. Al riguardo l’Amministrazione finanziaria si è espressa in maniera chiara, affermando che la plusvalenza che scaturisce dalla cessione del compromesso sia da annoverare tra i redditi diversi ai sensi dell’art.67 del TUIR e perciò dovrà essere effettuato il riporto in sede di dichiarazione dei redditi. Questo perché, secondo il testo della risoluzione, sebbene il contratto preliminare non abbia effetti reali perché non trasferisce la proprietà del bene, esso produce effetti obbligatori nel senso di impegnare le parti.

Nonostante il pronunciamento dell’Ufficio delle Entrate, la dottrina risulta ancora spaccata e una parte di essa considera la non tassabilità della plusvalenza. A muovere la tesi, la mancanza di una norma chiara ed evidente in merito e il ricorso da parte dell’Agenzia delle Entrate ad una disposizione per analogia (quella dell’art.67 del TUIR) che stride con il principio della certezza del diritto tributario. Quindi, alla luce di tutto questo, la cessione del compromesso sarebbe né più né meno equiparabile alla cessione del contratto, che richiede quindi l’applicazione solamente dell’imposta di registro del 3% sul valore del contratto.

AUTORE

Picture of Redazione

Redazione

Composta da professionisti dell’informazione finanziaria di lungo corso, la redazione di Borsa&Finanza segue in modo trasversale i contenuti offerti dal portale. Oltre a seguire le news e le novità più importanti del panorama finanziario italiano e internazionale, il team dedica ampio spazio a realizzare guide e approfondimenti educational utili a migliorare le conoscenze degli investitori sia sul fronte della finanza personale che su quello degli investimenti, spiegando strutture, funzionamento, pregi e difetti dei diversi strumenti finanziari presenti sul mercato.

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *