Quanto ci fa paura l’usucapione? Anche solo l’idea che un estraneo diventi proprietario di un immobile, di un terreno o di una qualsiasi proprietà non fa dormire la notte a molte persone. Al di là dei timori e delle paure, più che giuste, quali strade possono percorrere i diretti interessati per difendersi da un’ipotetica usucapione?
Ricordiamo che l’usucapione si viene formare dopo un lungo lasso: generalmente vent’anni, che possono ridursi a dieci se si possiede un contratto astrattamente valido. Si viene a costituire nel caso in cui il proprietario rimanga inerme e non faccia valere i propri diritti. Non deve, in altre parole rivendicare il possesso del bene, pur sapendo che questo è in mano ad un’altra persona. Ma a questo punto, cosa deve fare il diretto interessato per far valere i propri diritti ed evitare di perdere la proprietà? Scopriamolo insieme.
Quando l’usucapione non è valida
Non sempre l’usucapione si viene a costituire, anche quando il bene è rimasto in mano ad un estraneo per lungo tempo. Non è possibile far valere l’usucapione, quando l’oggetto dell’operazione sono dei beni comuni o quando vi sia un caso di abusivismo. Non sarà possibile procedere con l’operazione nel momento in cui il possesso del bene avviene in modo clandestino o violento.
Ricordiamo che l’usucapione è una pratica attraverso la quale si acquista un bene mobile, immobile, una proprietà o un diritto reale di godimento con il possesso protratto per un determinato periodo di tempo. Perché sia possibile far valere l’usucapione è necessario che si verifichino due elementi indispensabili:
- il possesso del bene;
- il trascorrere di un determinato periodo di tempo.
Nel momento in cui si vengono a creare questi due presupposti – il possesso ed il trascorrere del tempo – l’usucapione non vale. Questo avviene:
- quando ad essere oggetto dell’operazione sono beni comuni;
- quando vi sono casi di abusivismo: un abusivo, in estrema sintesi, non avrà mai la possibilità di entrare in possesso di una proprietà altrui attraverso l’usucapione;
- nel caso in cui l’utilizzatore del bene immobile ne sia entrato in possesso con la violenza;
- nel caso in cui il possesso di un particolare bene avvenga in maniera clandestina.
Chi può opporsi all’usucapione
Sono due le strade che si possono intraprendere per opporsi direttamente all’usucapione. Sicuramente la migliore è quella di impedire che si compiano i vent’anni di possesso indisturbato del bene. Per ottenere questo è necessario diffidare il detentore del bene, chiedendogli che lo stesso venga restituito.
Per farlo, però, non è sufficiente una raccomandata con avviso di ricezione, una Pec od un telegramma. È necessario inviare una notifica, tramite un ufficiale giudiziario, di un atto giudiziario, una citazione in giudizio, che deve essere redatta e sottoscritta direttamente da un avvocato.
Non è necessario procedere con la causa: il fatto che si sia portato a conoscenza la controparte dell’atto processuale, che darà il via alla causa, per interrompere il periodo utile per l’usucapione. Sintetizzando al massimo, non è obbligatorio intraprendere il processo, provvedendo ad iscriverlo a ruolo e quindi dovendo versare tutte le imposte allo Stato.
Attivandosi in questo modo, la notifica dell’atto di citazione diventa, a tutti gli effetti, una sorta di diffida, che serve per interrompere il termine dei vent’anni per il calcolo dell’usucapione. Attenzione, però, che dopo l’invia di questa notifica il calcolo parte da zero. Quindi conviene continuare a tutelarsi, se il bene non viene restituito.
Opporsi in tribunale
Vi è un secondo modo per opporsi all’usucapione: purtroppo è anche il metodo più rischioso. È necessario attendere che il detentore del bene provveda ad avviare una causa in tribunale per l’accertamento del diritto di proprietà. A questo punto è necessario difendersi in questa sede, con il proprio avvocato.
Nel caso in cui si dovesse decidere di procedere in questo modo, è necessario smontare una per una le prove avversarie e le dichiarazioni dei testimoni, che la controparte porta in tribunale. È necessario, ad esempio, dimostrare che non vi è mai stato un atto volto a manifestare l’intenzione di esercitare sul bene i tipici poteri connessi al diritto di proprietà: questo è un elemento particolarmente difficile da dimostrare.
Aver coltivato un terreno o tenuto in affitto un appartamento, non sono elementi sufficienti a far sorgere l’usucapione. La tacita ammissione che la proprietà è di un altro soggetto costituisce un valido motivo per il quale non si ottiene l’usucapione. Il detentore deve comportarsi come se fosse l’unico proprietario del bene: di questo deve fornire le prove nel corso del processo.
Un ultimo modo per difendersi, da un’eventuale causa di usucapione, è far rilevare che il termine dei vent’anni non si sia ancora concluso. Questo periodo decorre da primo degli atti che ha compiuto il detentore, che denota in maniera evidente la sua volontà a comportarsi e ad atteggiarsi come il proprietario esclusivo del bene.
