Usufrutto e diritto di abitazione: similitudini e differenze
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Usufrutto e diritto di abitazione: similitudini e differenze

Le differenze tra diritto di abitazione e usufrutto

Il diritto di abitazione e l’usufrutto sono, a tutti gli effetti, dei diritti reali, che permettono al soggetto, che ne è titolare, di esercitare alcune facoltà su un bene di proprietà di un’altra persona. Questi diritti possono essere esercitati per un determinato periodo di tempo.

Entrando un po’ più nello specifico, il diritto di usufrutto permette di godere di un bene e di entrare in possesso dei sui frutti, continuando a rispettarne la destinazione economica. Il diritto di abitazione, invece, è leggermente più limitato e permette di sfruttare una residua facoltà di abitazione in un immobile, nei limiti e nelle necessità proprie e della propria famiglia.

Ma cerchiamo di comprendere meglio in cosa si differenziano questi due diversi diritti e come si vadano a costituire. Può capitare, ad esempio, che un genitore decida di donare la propria casa al figlio, ma si riservi il diritto di abitarvi tutta la vita. A questo punto la domanda è la seguente: quale è la scelta più conveniente da effettuare. E soprattutto quale risponde meglio alle esigenze di un soggetto, che deve effettuare una scelta così importante.

 

La definizione di usufrutto

È un diritto complementare alla nuda proprietà: stiamo parlando, in estrema sintesi, dell’usufrutto. I due diritti, spesso sono scissi, quando sono in capo a due soggetti diversi. Spesso, invece, nuda proprietà ed usufrutto fanno capo alla stessa persona.

Ma soffermiamoci sull’usufrutto, che è un diritto reale di godimento. È stato disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile ed assicura, ad un determinato soggetto chiamato usufruttuario, il diritto ad utilizzare e a godere di un bene, la cui proprietà è in capo ad un’altra persona.

Nel momento in cui su un immobile vi è un usufrutto, il proprietario si trova ad essere nella condizione di nudo proprietario. Questo soggetto conserva a tutti gli effetti la proprietà del bene, ma si è completamente spogliato di tutte le prerogative di utilizzo e godimento dell’immobile, che spettano all’usufruttuario.

L’articolo 978 del Codice Civile indica tre modi diversi, attraverso i quali può essere costituito l’usufrutto:

 

  • per contratto;
  • per testamento;
  • per usucapione.

 

Oggetto di questo diritto possono essere sia i beni mobili che quelli immobili, ma deve coinvolgere unicamente dei beni infungibili e inconsumabili. Nel caso in cui non si verificassero queste premesse, il diritto non potrà esplicarsi pienamente e completamente. L’articolo 979 del Codice Civile prevede che l’usufrutto non possa avere una durata superiore alla vita dell’usufruttuario. Nel caso in cui l’usufrutto venga istituito a favore di una persona, non potrà superare i 30 anni.

Contrariamente a quanto accade per altri tipi di diritti reali di godimento, l’usufrutto ha una durata limitata nel tempo, anche quando viene costituito un usufrutto congiuntivo, con il quale vengono attribuiti dei diritti a più soggetti. Nel caso in cui uno dei soggetti dovesse venire a mancare, la quota spettante può essere attribuita ai superstiti. La normativa, comunque, permette di istituire un usufrutto successivo, purché sia stipulato tra vivi e a titolo oneroso. In questo caso, il diritto implica che spetti all’inizio a un primo soggetto, per poi trasferirsi ad un altro soggetto alla morte del primo, e così via.

 

Cosa comporta il diritto di abitazione

L’abitazione, almeno nell’immaginario comune, corrisponde alla propria casa. Questo termine, nella maggior parte dei casi, viene utilizzato come sinonimo per indicare il posto nel quale si vive. Analizzando il termine da un punto di vista strettamente legale, il significato cambia completamente, perché si indica il diritto di un singolo individuo a vivere in un immobile di proprietà di un’altra persona.

In questo caso ci viene incontro l’articolo 1022 del Codice Civile, il quale spiega che la persona che ha il diritto di abitazione di una casa, la può abitare nei limiti dei suoi bisogni e della propria famiglia. La normativa, in questo caso, ci consegna una definizione molto precisa, attraverso la quale ci sottolinea come il diritto di abitazione serve unicamente a soddisfare un bisogno personale o inerente alla famiglia. Almeno quando si ha il diritto di vivere in un immobile di proprietà di un terzo soggetto.

Il diritto di abitazione è, a tutti gli effetti, un diritto reale e soggettivo su un particolare immobile, da cui deriva un potere assoluto ed immediato sul bene. Limitatamente all’espletamento di determinati bisogni.

 

Usufrutto vs diritto di abitazione: quando conviene l’uno o l’altro

Quella tra l’usufrutto e il diritto di abitazione è una differenza sostanziale. Le facoltà che derivano dal diritto di abitazione sono, sostanzialmente, minori rispetto a quelle che spetterebbero con l’usufrutto. Nel caso in cui un soggetto sia titolare di un diritto di abitazione, non potrà dare in locazione l’immobile. Potrà abitarlo e goderlo, in base alle proprie necessità e a quelle della famiglia. In altre parole siamo davanti ad un vero e proprio limite soggettivo al godimento di un bene.

Ma fatte queste premesse, quando conviene optare per una soluzione o per l’altra? A questa domanda possiamo rispondere sottolineando che, il diritto di abitazione, benché sia limitato, è più conveniente dal punto di vista economico. Nel momento in cui viene costituito il diritto di usufrutto, tutti gli oneri fiscali sono in capo all’usufruttuario, che deve anche provvedere a pagare le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile. Questo non avviene con il diritto di abitazione.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, dovrà essere pagata dall’usufruttuario o dal titolare del diritto di abitazione. Tale imposta verrà calcolata sul valore del bene o del diritto al momento dell’atto.

AUTORE

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Pierpaolo Molinengo

Pierpaolo Molinengo, giornalista, ha una laurea in materie letterarie ed ha iniziato ad occuparsi di economia fin dal 2002, concentrandosi dapprima sul mercato immobiliare, sul fisco e i mutui, per poi allargare i suoi interessi ai mercati emergenti ed ai rapporti Usa-Russia. Scrive di attualità, tasse, diritto, economia e finanza.

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