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Acquisto immobili condizionato al mutuo: ecco come guadagnarci

Acquisto immobili condizionato al mutuo: ecco come guadagnarci

I modi per guadagnare con gli immobili sono diversi e tutti comportano dei rischi e dei benefici più o meno elevati. Una delle modalità più convenzionali riguarda l’house flipping, ossia l’acquisto di un bene in condizioni non eccelse, la ristrutturazione con magari operazioni di home staging per dargli valore e la rivendita a prezzo maggiorato. Un’altra possibilità consiste nel comprare immobili all’asta o con operazioni di stralcio immobiliare e rivenderli a prezzo di mercato. Un’altra ancora consiste semplicemente nell’acquistare un immobile per ottenere una rendita da una locazione.

Queste soluzioni permettono di agire in leva nel momento in cui si riceve il capitale da parte di una banca sotto forma di mutuo o di altri soggetti terzi che possono essere anche privati investitori. Vi sono delle tecniche che consentono a un investitore di impiegare davvero poco capitale e senza ricorrere a capitali esterni per ottenere guadagni dalle transazioni immobiliari, come ad esempio la cessione del compromesso. Ma in particolare esiste una formula poco conosciuta in Italia ma sviluppata negli Stati Uniti che riguarda la cessione della proposta di acquisto subordinato al mutuo, che non richiede l’esborso di denaro.

 

Acquisto immobili condizionato al mutuo: come funziona

L’acquisto di un immobile passa attraverso varie fasi. La prima riguarda la proposta da parte dell’acquirente attraverso un documento scritto dove vengono inserite le condizioni a cui intende comprare un immobile. Se queste vengono accettate dal venditore, si procede alla stipula di un preliminare di vendita, dove il compratore versa una caparra e/o un anticipo corrispondenti a una piccola parte del prezzo dell’immobile. Dopo un certo periodo, che solitamente varia da pochi mesi a un anno, si effettua il rogito notarile, dove le parti firmano il contratto definitivo di compravendita.

Nella proposta è possibile mettere in atto una tecnica molto particolare. Il compratore/investitore può inserire, dietro consenso del venditore, una clausola sospensiva che subordina l’acquisto dell’immobile all’ottenimento di un mutuo da parte di un istituto di credito. Anche la caparra verrà versata al venditore se si verifica questa condizione. Durante il periodo in cui la banca effettua l’istruttoria della pratica, l’investitore cerca un compratore che subentri al suo posto e a cui cede la proposta di acquisto a un prezzo maggiorato.

Se l’operazione va a buon fine, il soggetto speculatore avrà ottenuto un guadagno senza aver sborsato un centesimo. Il rischio è che non trovi in quel lasso di tempo un compratore che gli subentri e la banca nel frattempo concede il mutuo. A quel punto dovrà agire in altro modo, ma può sempre sfruttare la leva finanziaria del prestito bancario. Se invece non trova il compratore e la banca non autorizza il mutuo può ritirarsi dall’affare senza perdere nulla.

Un esempio può chiarire meglio il concetto. Si immagini che Tizio fa una proposta scritta a Caio per l’acquisto di una casa del valore di 100.000 euro, subordinato alla concessione del mutuo da parte della sua banca. Nel contempo stabilisce una caparra di 5.000 euro che verrà versata in fase preliminare per bloccare l’immobile al verificarsi della condizione sospensiva. Prima che l’istituto di credito si esprima, Tizio trova Sempronio a cui cede la proposta per un valore complessivo dell’immobile di 115.000 euro, ricevendo 15.000 euro come valore del contratto. In tal caso, Tizio ha incassato tutto il guadagno senza investire soldi, ottenendo un ROE infinito. Se va in porto e ripetuta, questa operazione è come un modo per stampare banconote dal nulla. Qualora Tizio non riesce a trovare un compratore, non dovrà versare la caparra di 5.000 euro e non darà seguito alla firma di alcun contratto preliminare.

 

Quanto è fattibile questa operazione?

Per poter effettuare un’operazione speculativa di questa portata occorrono tre condizioni. La prima è la quasi sicurezza di non riuscire a ottenere il mutuo da parte della banca. Quindi la fase di richiesta diventa solo un modo per prendere tempo e cedere la proposta. La seconda fa riferimento a una solida convenzione da stabilire con un agente immobiliare, il quale giocherà un ruolo molto importante nel convincere il venditore ad accettare la clausola sospensiva. La terza e più importante è trovare un immobile a un prezzo inferiore al valore di mercato o comunque un compratore disposto a pagarlo di più.

Quanto risulta essere fattibile realmente tutto questo? A parte i discorsi di natura etica riguardante la prima condizione, volendo ragionare su un piano strettamente economico e concreto si può dire che per realizzare un’operazione di questo tipo è necessario avere un’esperienza sul campo e dei rapporti personali e professionali ormai collaudati da tanti anni. Chiaramente non è un modus operandi fattibile per gli investitori alle prime armi o con un rapporto molto formale con gli intermediari partner nell’affare. Fermo restando il fatto che anche nelle situazioni dove le relazioni tra investitore e agente siano granitiche, non è per nulla facile trovare contemporaneamente un venditore che accetti di vendere il suo immobile sotto il prezzo di mercato e gravato da una condizione sospensiva e un compratore che in poco tempo sia disposto ad acquistare il bene.

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Redazione

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