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Azioni vs immobili: quale investimento scegliere?

Azioni vs immobili: quale investimento scegliere?

Azioni vs immobili: dove investire? In questa domanda si sono imbattuti quasi tutti gli investitori. Gli investitori hanno sempre dibattuto su quale fosse l’asset migliore tra azioni e immobili da inserire nel portafoglio d’investimento. Posto che in un’ottica di buona diversificazione non sarebbe una cattiva idea trovare un equilibrio per sfruttare le potenzialità un po’ dell’uno e un po’ dell’altro, vi sono degli elementi che fanno propendere per l’acquisto dei titoli azionari e altri per quello delle case. Di seguito vediamo una guida per capire tutti i vantaggi e gli svantaggi annessi alla scelta, in modo da poter decidere con consapevolezza.

 

Azioni vs immobili: 3 luoghi comuni da sfatare

Prima di addentrarci nel capire quali sono i punti di forza delle azioni e degli immobili, è bene liberarci di alcuni luoghi comuni riguardo gli immobili che non corrispondono del tutto a realtà. Il primo riguarda il fatto che la casa non perde mai di valore nel tempo. Se è vero che è difficile che nel lungo periodo un immobile non abbia completamente mercato, è altrettanto vero che la sua valutazione potrà scendere in modo considerevole e non tornare più al livello di partenza. 

Ad esempio, vi sono immobili che agli inizi del millennio valevano più del doppio rispetto a oggi e nemmeno con un mercato in crescita come quello attuale riescono a essere venduti a quei prezzi. La ragione non è solo legata al deperimento della struttura, ma anche e soprattutto al fatto che alcune zone delle città hanno subito negli anni un degrado in rapporto al mutamento delle condizioni sociali. Allo stesso tempo il lavoro è diventato più precario e le condizioni di garanzia richieste per l’accesso al credito più severe. 

Il secondo luogo comune fa riferimento al fatto che la casa sia un bene reale e può essere lasciato ai propri figli. È vero che, a meno di catastrofi naturali, un immobile conserva buona parte della sua integrità, ma anche le azioni per questo rappresentano un’entità reale a tutti gli effetti, dal momento che costituiscono quote di una società esistente. 

Quanto al discorso di lasciare il bene ai propri figli, ci sarebbe molto da obiettare. Se la zona dovesse diventare invivibile? Se i propri figli si trasferiscono in un’altra città per svariate ragioni? Se volessero andare a vivere in una casa che rispecchia maggiormente i loro gusti e le loro preferenze? Alla luce di queste considerazioni, quindi, se proprio si volesse lasciare qualcosa non sarebbe più logico farlo con l’equivalente valore in liquidità per permettere ai figli di utilizzarla come meglio credono, tipo per l’acquisto di una casa dove e come piace, oppure per investirla nel proprio lavoro? 

Il terzo luogo comune riguarda l’affermazione che un immobile concesso in locazione ha un rendimento certo e relativamente elevato. A parte il fatto che molte azioni distribuiscono dividendi con rendimenti anche a 2 cifre, sulla certezza e redditività del reddito da locazione ci sarebbe molto da discutere. 

Un immobile acquistato a basso prezzo e dall’alta resa con ogni probabilità non si trova nelle zone più rinomate di una città e questo fa già sollevare dei dubbi sulla sicurezza di percepire ogni mese la pigione spettante. Nelle aree periferiche ovviamente vanno a vivere soggetti con un reddito non eccelso e una situazione lavorativa non tra le più solide. Di conseguenza, il rischio che si possa andare incontro a brutte sorprese è più elevato, senza considerare le spese che poi bisognerà sostenere eventualmente per liberare l’abitazione e rimetterla a posto.

 

Investimenti: perché preferire le azioni 

Azioni vs immobili: dove investire? Entriamo ora nel vivo del confronto e dopo aver fatto le premesse precedenti, vediamo ora perché vi sono almeno 3 motivi per cui le azioni alla fine risultano essere migliori rispetto agli immobili nelle scelte d’investimento. Il primo è che l’investimento immobiliare presenta alti costi all’entrata rispetto alle azioni. Queste ultime richiedono, oltre all’esborso del capitale, una commissione esigua da pagare all’intermediario per l’evasione dell’ordine e, al più, la parcella a un consulente finanziario nel caso in cui vi si rivolge nella gestione dei propri investimenti. 

Con gli immobili invece bisognerà sostenere il costo del notaio per la registrazione dell’atto di compravendita, l’imposta di registro che è molto salata (9% del valore catastale se è seconda casa), la provvigione dell’agente immobiliare che corrisponde al 2-3% del prezzo dell’immobile, la spesa per l’eventuale ristrutturazione, quasi sempre necessaria nel caso si voglia speculare sull’aumento di valore del bene. Alla fine un investitore si trova a sostenere un surplus di spesa che può arrivare anche al 30-35% del valore dell’immobile.

Un secondo motivo concerne un impegno costante che è richiesto quando si effettua un investimento negli immobili. Se per acquistare un’azione è sufficiente un click del mouse nella migliore delle ipotesi o recarsi nella propria banca o presso il proprio consulente nella peggiore, per comprare un immobile vi è il disbrigo di una serie di pratiche burocratiche che coinvolgono diverse figure professionali: il notaio per il rogito, l’agente immobiliare per l’intermediazione, la banca per la concessione del mutuo ed eventualmente anche un avvocato per alcuni inghippi di carattere legale (vedi stralci immobiliari, sanatorie, ecc.). 

Altri impegni sono richiesti anche dopo l’acquisto dell’immobile, tipo la possibile ristrutturazione, l’intervento dei tecnici per qualsiasi problema relativo alla casa, il monitoraggio dei pagamenti dell’inquilino in caso di locazione e l’intervento di un legale in caso di sfratto.

Infine vi è una questione che riguarda le tasse che fa allontanare dall’acquisto degli immobili. L’azione comporta un’imposta del 26% sul capital gain e sui dividendi, oltre alla Tobin Tax se si tratta di titoli aventi una capitalizzazione superiore a 500 milioni di euro. La plusvalenza ottenuta sulla compravendita immobiliare è assoggettata a una tassazione del 20%, ma nel computo complessivo vi sono da considerare anche l’alta imposta di registro (9% se seconda casa) e altre tasse come TARI, TASI, TARSU e IMU. 

 

Investimenti: perché preferire gli immobili

In questa sfida azioni vs immobili ovviamente esistono anche delle motivazioni che inducono una persona a scegliere di puntare sui secondi piuttosto che sulle azioni. Una prima è che l’acquisto di una casa richiede minori competenze nell’analisi del bene oggetto d’investimento. Valutare le caratteristiche di un immobile implica avere certamente alcune esperienze, ma non necessita di studi particolari come è richiesto per fare un’analisi finanziaria di un titolo azionario, come pure di conoscenze di carattere macroeconomico e politico. 

Una seconda ragione allude al fatto che anche l’immobile più disastrato ha un minimo di mercato e difficilmente il valore potrà azzerarsi. Lo stesso non può dirsi per un’azione. Sono molti i casi in cui la società che stava dietro a un titolo azionario è fallita, facendo così precipitare le quotazioni fino alla perdita totale del valore. Infine vi è un’agevolazione fiscale nel caso un immobile lo si metta a reddito, grazie alla cedolare secca che potrà essere del 10% per le locazioni a canone concordato, mentre il dividendo azionario sconta sempre una tassazione del 26%.

 

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Redazione

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