Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano ha attraversato una trasformazione silenziosa ma profonda. Non si tratta soltanto di dinamiche di prezzo, di cicli economici o di politiche monetarie che rendono più o meno accessibile il credito. A cambiare è stata soprattutto la percezione stessa dell’abitare. La casa non è più soltanto il luogo in cui si rientra dopo il lavoro, uno spazio funzionale al riposo e alla vita privata. Sempre più spesso è diventata ufficio, luogo di socialità, spazio di benessere e, in molti casi, rifugio da una quotidianità che si svolge in modo sempre più ibrido tra lavoro, tempo libero e vita domestica. In questo contesto si inserisce una delle tendenze più evidenti degli ultimi anni: la crescente centralità degli spazi esterni privati, in particolare dei terrazzi.
In questo articolo:
- Case, quanto incide il terrazzo sui prezzi
- Un fattore decisivo di scelta
- Case con terrazzo, la differenza da Nord a Sud
- Dove non pesa l’impatto del terrazzo
- Come cambiano i prezzi
Case, quanto incide il terrazzo sui prezzi
Una fotografia puntuale di questo fenomeno arriva dal report elaborato da Immobiliare.it attraverso la sua divisione di analisi dei dati, Immobiliare.it Insights, la proptech guidata da Luke Brucato che si occupa di analisi di mercato e data intelligence per il gruppo. Lo studio si concentra su un aspetto molto specifico, ma tutt’altro che marginale: l’incidenza della presenza di un terrazzo sul prezzo delle abitazioni in Italia e nei principali mercati urbani della Penisola. Il risultato, a prima vista, è piuttosto netto. Comprare una casa con terrazzo costa mediamente circa 120 euro al metro quadrato in più rispetto a un immobile privo di questo elemento. Tradotto in numeri, significa che il prezzo medio per le abitazioni dotate di terrazzo si attesta a 2.269 euro al metro quadrato, mentre per quelle senza spazio esterno si ferma a 2.148 euro.
La differenza non appare enorme se osservata in termini percentuali, ma diventa significativa quando la si traduce nel costo complessivo di un appartamento. Su una casa di 100 metri quadrati, per esempio, la presenza di un terrazzo può comportare una spesa aggiuntiva di oltre 12 mila euro. Su metrature più ampie o su mercati immobiliari particolarmente dinamici, il divario può crescere ulteriormente. Eppure, nonostante il sovrapprezzo, la domanda continua a essere sostenuta. Anzi, secondo gli operatori del settore, il terrazzo è diventato uno dei fattori decisivi nelle scelte di acquisto degli italiani.
Un fattore decisivo di scelta
Secondo i dati raccolti dalla piattaforma, la presenza di un terrazzo rappresenta la caratteristica più ricercata dagli utenti che navigano tra gli annunci immobiliari. A confermarlo è Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, che sottolinea come questa caratteristica concentri il 38% delle ricerche complessive effettuate sul portale. Una percentuale molto elevata, che colloca il terrazzo davanti ad altri elementi spesso considerati imprescindibili nella valutazione di una casa, come l’ascensore o il posto auto.
Questo dato racconta molto più di una semplice preferenza estetica. Rivela un cambiamento strutturale nelle priorità degli acquirenti. Se fino a pochi anni fa la superficie interna e la posizione erano gli elementi dominanti nella valutazione di un immobile, oggi lo spazio esterno privato è diventato parte integrante della qualità dell’abitare. Un terrazzo, anche di dimensioni contenute, può trasformarsi in uno spazio multifunzionale: luogo di relax, area per il lavoro all’aperto, piccolo giardino urbano o spazio di socialità domestica.
La pandemia ha certamente accelerato questo processo. I lunghi periodi di confinamento domestico hanno modificato in profondità il modo in cui gli italiani percepiscono la casa. Molti hanno scoperto, spesso con sorpresa, quanto possa essere limitante vivere in un appartamento privo di qualsiasi affaccio esterno utilizzabile. Anche un semplice balcone ha assunto un valore simbolico e pratico molto più elevato rispetto al passato. Il terrazzo, in questo senso, rappresenta la versione più evoluta di questa esigenza: uno spazio privato all’aperto che consente di estendere la vivibilità dell’appartamento oltre i suoi confini tradizionali.
Non sorprende quindi che il mercato immobiliare abbia progressivamente incorporato questa nuova sensibilità nei prezzi. Il report mostra come la presenza di un terrazzo contribuisca in modo tangibile alla valorizzazione economica degli immobili. Tuttavia, l’impatto di questo elemento non è uniforme su tutto il territorio nazionale. Al contrario, emergono differenze molto marcate tra le diverse città italiane, che riflettono la struttura dei mercati locali, la disponibilità di immobili con spazi esterni e, in alcuni casi, anche caratteristiche urbanistiche specifiche.
Case con terrazzo, la differenza da Nord a Sud
Entrando nel dettaglio delle singole realtà urbane, il divario più evidente tra case con e senza terrazzo si registra nel cosiddetto triangolo industriale del Nord-Ovest. Le città di Genova, Torino e Milano presentano infatti i differenziali più elevati tra le due tipologie di immobili. Nel capoluogo ligure la differenza raggiunge i 565 euro al metro quadrato: le abitazioni con terrazzo si attestano mediamente a 2.180 euro al metro quadrato, contro i 1.615 euro delle case che ne sono prive.
Il caso di Genova è particolarmente interessante, perché riflette alcune peculiarità urbanistiche della città. Il tessuto edilizio del capoluogo ligure è caratterizzato da una forte densità abitativa e da un patrimonio immobiliare spesso costruito in epoche in cui la presenza di terrazzi non era una priorità progettuale. La disponibilità limitata di immobili con ampi spazi esterni rende quindi questi ultimi particolarmente ricercati e, di conseguenza, più costosi. Una dinamica simile, seppur con numeri leggermente inferiori, si osserva anche a Torino. Nel capoluogo piemontese il differenziale tra case con e senza terrazzo raggiunge i 469 euro al metro quadrato. Anche in questo caso entrano in gioco fattori urbanistici e tipologici. Molte zone della città sono caratterizzate da edifici storici o da costruzioni del secondo dopoguerra, dove la presenza di terrazzi ampi non è particolarmente diffusa.
A Milano il divario è pari a 433 euro al metro quadrato. Si tratta di una differenza significativa, soprattutto se si considera il livello già molto elevato dei prezzi medi nel capoluogo lombardo. In una città dove il valore degli immobili è tra i più alti d’Italia, la presenza di uno spazio esterno rappresenta un fattore di ulteriore distinzione, capace di influenzare in modo sensibile la valutazione complessiva di un appartamento.Al quarto posto nella graduatoria dei differenziali compare la prima grande città del Mezzogiorno: Napoli. Nel capoluogo campano il sovrapprezzo per un immobile dotato di terrazzo è pari a 418 euro al metro quadrato. Anche qui la struttura urbana gioca un ruolo importante. Molte aree centrali della città sono caratterizzate da edifici storici nei quali gli spazi esterni privati sono relativamente rari. Di conseguenza, quando sono presenti, tendono ad avere un valore significativo sul mercato.
Subito dopo Napoli compaiono due capoluoghi lombardi di dimensioni più contenute ma con mercati immobiliari vivaci: Como e Brescia. In entrambe le città la differenza di prezzo tra case con e senza terrazzo si aggira intorno ai 370 euro al metro quadrato. Anche in questo caso il dato riflette una combinazione di fattori: domanda crescente di qualità abitativa, disponibilità relativamente limitata di immobili con ampi spazi esterni e dinamismo del mercato locale. Scendendo nella graduatoria si incontrano altre città dove il terrazzo continua a rappresentare un elemento capace di incidere in modo significativo sul prezzo finale delle abitazioni. A Cagliari il differenziale è di 239 euro al metro quadrato, mentre a Bologna si attesta a 220 euro. Poco sotto si collocano Parma con 216 euro e Trieste con 201 euro.
A Verona il differenziale scende leggermente sotto la soglia dei 200 euro al metro quadrato, attestandosi a 197 euro. Si tratta comunque di una differenza significativa, che conferma come anche in questa città lo spazio esterno rappresenti un elemento di valore per gli acquirenti. Più in linea con la media nazionale risultano invece i mercati di Palermo e Bari. Nel capoluogo siciliano il divario tra case con e senza terrazzo è pari a 149 euro al metro quadrato, mentre in quello pugliese si ferma a 108 euro. Si tratta di differenze meno marcate rispetto ad altre realtà urbane, ma comunque indicative del fatto che anche in queste città il terrazzo rappresenta un elemento apprezzato dagli acquirenti.
Dove non pesa l’impatto del terrazzo
Ancora più contenuto è l’impatto del terrazzo sui prezzi delle abitazioni in alcune città dove il differenziale scende sotto i 100 euro al metro quadrato. A Catania il sovrapprezzo medio per un immobile dotato di questo plus è di 64 euro al metro quadrato. A Padova la differenza si riduce a 58 euro, mentre a Messina scende a 48 euro. Ancora più contenuto il dato di Bergamo, dove il differenziale si ferma a 42 euro al metro quadrato. Queste differenze più ridotte possono essere spiegate da diversi fattori. In alcune città la disponibilità di immobili con terrazzo è relativamente ampia, il che riduce l’effetto di scarsità che tende a spingere i prezzi verso l’alto. In altri casi entrano in gioco dinamiche di mercato differenti, come una minore pressione della domanda o una maggiore attenzione degli acquirenti verso altri elementi, come la posizione o la qualità costruttiva degli edifici.
Accanto a queste dinamiche relativamente intuitive, il report mette in luce anche alcune situazioni che, a prima vista, possono apparire controintuitive. In tre città italiane, infatti, le abitazioni dotate di terrazzo risultano mediamente meno costose di quelle che ne sono prive. Si tratta di Firenze, Roma e Venezia. Per comprendere questa apparente anomalia bisogna guardare più in profondità alla struttura di questi mercati immobiliari. In città caratterizzate da centri storici di enorme valore architettonico e culturale, la posizione tende a pesare molto più della presenza di specifiche caratteristiche dell’immobile. Le abitazioni situate nei quartieri centrali o nelle zone di maggiore prestigio mantengono prezzi molto elevati anche quando non dispongono di terrazzi o di altri spazi esterni.
Al contrario, gli immobili con terrazzo si trovano spesso in quartieri più periferici o in zone urbanisticamente più recenti, dove la progettazione edilizia ha previsto una maggiore presenza di spazi esterni ma dove i valori immobiliari medi risultano più bassi. Il risultato è che, nella media statistica, le case con terrazzo possono risultare meno costose di quelle senza, semplicemente perché appartengono a contesti urbani differenti.
Come cambiano i prezzi
Un altro elemento interessante analizzato dallo studio riguarda l’evoluzione dei prezzi nel tempo. Confrontando i dati attuali con quelli del 2021 emerge come, a livello nazionale, le abitazioni dotate di terrazzo abbiano registrato una crescita dei prezzi leggermente superiore rispetto a quelle prive di questo elemento. L’incremento medio è stato dell’11,7% per le prime e del 10,9% per le seconde.
La differenza non è enorme, ma conferma una tendenza di fondo: la domanda di spazi esterni continua a sostenere la valorizzazione di questo tipo di immobili. Tuttavia, anche in questo caso il quadro non è uniforme e presenta diverse sfumature a seconda delle città. In alcune realtà urbane si è verificato addirittura il fenomeno opposto, con le abitazioni prive di terrazzo che hanno registrato aumenti di prezzo più marcati rispetto a quelle che ne sono dotate. Un esempio particolarmente evidente è quello di Trieste, dove gli immobili senza terrazzo hanno visto crescere i prezzi di quasi il 40%, contro il +23,8% delle abitazioni con spazio esterno.
Una dinamica simile si è osservata anche in diverse altre città italiane, tra cui Bari, Bergamo, Bologna, Brescia, Cagliari, Catania, Como, Firenze, Napoli, Parma e Roma. In questi casi l’aumento dei prezzi sembra essere stato trainato da fattori più generali legati alla ripresa del mercato immobiliare locale, piuttosto che da caratteristiche specifiche degli immobili. Esistono però anche città in cui la crescita dei prezzi delle abitazioni con terrazzo è stata più sostenuta rispetto a quella delle case senza questo plus. Tra queste spiccano ancora una volta alcune grandi realtà urbane del Nord e del Centro Italia.
A Genova, per esempio, i prezzi delle case con terrazzo sono aumentati del 12,1%, contro il 9,6% di quelle senza. A Milano l’incremento è stato del 15% per gli immobili con spazio esterno e del 13% per quelli privi. Anche a Padova si osserva una dinamica simile, con un aumento del 28,5% per le abitazioni con terrazzo e del 27,2% per le altre. La tendenza si ripete anche a Palermo, dove i prezzi delle case con terrazzo sono cresciuti del 16,5% contro il 12,7% di quelle senza, e a Torino, dove l’incremento è stato del 12,2% contro l’11,3%. Ancora più marcato il caso di Venezia, con un aumento del 22,1% per le abitazioni con terrazzo e del 7,7% per quelle prive, e quello di Verona, dove il differenziale di crescita è stato particolarmente evidente: +31% contro +17,2%.
Questi numeri raccontano una realtà complessa, nella quale il valore attribuito agli spazi esterni varia sensibilmente da città a città. Tuttavia, al di là delle differenze locali, emerge una tendenza generale piuttosto chiara. La casa contemporanea è sempre più pensata come uno spazio di vita completo, capace di integrare funzioni diverse e di offrire un livello di comfort elevato anche all’interno dell’ambiente domestico. In questo contesto il terrazzo assume un significato che va oltre la semplice metratura aggiuntiva. Rappresenta una forma di apertura verso l’esterno, un elemento che consente di mitigare la densità urbana e di recuperare, almeno in parte, il contatto con l’ambiente circostante. In un Paese come l’Italia, caratterizzato da un clima relativamente favorevole per buona parte dell’anno, questa caratteristica assume un valore ancora più evidente.
Non è quindi sorprendente che il mercato immobiliare abbia iniziato a incorporare questo fattore nei prezzi. La disponibilità di un terrazzo diventa una sorta di premio di qualità, un elemento capace di differenziare gli immobili e di influenzare le decisioni degli acquirenti. Allo stesso tempo, la crescente attenzione verso questo aspetto potrebbe avere effetti anche sulla progettazione futura degli edifici residenziali. Molti sviluppatori immobiliari hanno già iniziato a prestare maggiore attenzione alla presenza di spazi esterni nelle nuove costruzioni. Balconi più ampi, logge abitabili e terrazzi veri e propri stanno diventando elementi sempre più frequenti nei progetti residenziali contemporanei. Si tratta di una risposta diretta alle nuove esigenze della domanda, ma anche di un modo per aumentare l’attrattività commerciale degli interventi immobiliari.
