Comprare casa: acquisto da privato o da impresa, cosa cambia?
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Comprare casa: acquisto da privato o da impresa, cosa cambia?

Comprare casa: acquisto da privato o da impresa, cosa cambia?

Comprare casa è sempre un passo molto importante per le persone. Le variabili che entrano in gioco e le cose che vanno considerate sono tante. Tra questi il soggetto da cui si compra un immobile, se persona fisica o giuridica. Una distinzione importante sia dal punto di vista burocratico che da quello economico va fatta a seconda che la controparte di vendita sia rappresentata da un soggetto privato oppure da un’impresa. Vediamo quindi quali sono le differenze intercorse tra le 2 tipologie e i rischi a cui si va incontro.

 

Acquistare casa da un privato

La maggior parte delle transazioni immobiliari avvengono tra soggetti privati, con l’intermediazione molto spesso di un’agenzia immobiliare a cui bisognerà corrispondere una provvigione. Sebbene aumenti l’esborso di denaro complessivo per appropriarsi della casa, tale intermediazione per comprare casa rappresenta una certa garanzia dal punto di vista regolamentare.Prima di recarsi dal notaio infatti l’agente effettua tutti i controlli del caso, riguardo la documentazione necessaria per facilitare il passaggio di proprietà. Quindi verranno recuperati i certificati di abitabilità, effettuate la certificazione energetica ed eventuali sanatorie a livello catastale nel caso in cui sono stati fatti dei lavori che non risultano nella planimetria. Inoltre sarà l’intermediario a occuparsi dei vari contratti, come ad esempio la proposta di acquisto, quella di accettazione, il preliminare di vendita dove viene stabilito il versamento della caparra e il contratto definitivo. Se invece la compravendita viene fatta direttamente tra compratore e venditore, vi sono dei rischi da mettere in conto, ancor più se non si ha una certa conoscenza delle dinamiche abitative. Infatti, il privato per inerzia o ignoranza della legge potrebbe non dichiarare quelle modifiche apportate e che non trovano riscontro al catasto. Il notaio comunque prima di rogitare l’immobile effettua le visure ipotecarie e catastali, che riepilogano la storia dell’immobile e dei passaggi di proprietà, controllando la regolarità sia della casa che del venditore.Il costo che si sostiene quando si acquista da un privato comprende il prezzo espresso sull’annuncio di vendita o quello spuntato dopo eventuale contrattazione, a cui si aggiunge l’eventuale provvigione dell’agenzia immobiliare corrispondente di solito al 2-3% del prezzo del bene definito per contratto. Poi vi sono da sostenere le imposte, che vengono versate per proprio conto da parte del notaio e che divergono a seconda che si tratti di prima o seconda casa. Se si acquista come prima casa, ci sarà da pagare un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile (rendita catastale x 110), oltre a 50 euro fissi di imposta catastale e 50 di imposta ipotecaria. Se invece si tratta di seconda casa, l’aliquota per l’imposta di registro sale a 9%, calcolata su un valore catastale rappresentato dal prodotto tra rendita catastale e 126. Rimangono ferme le 2 imposte catastali e ipotecarie di 50 euro.

 

Comprare casa da un’impresa

Comprare una casa da un’impresa privata cambia tutte le carte in tavola. Qui bisogna separare 2 questioni a seconda che l’immobile sia già esistente oppure si trovi in costruzione. Nel primo caso non cambia molto a livello burocratico rispetto alla compravendita con privato, anche se si presume che l’azienda abbia già fatto tutti i controlli e provveduto eventualmente alla regolarizzazione avvalendosi di propri tecnici specializzati. Quindi sotto questo profilo vi è una maggiore certezza che l’iter prima di recarsi dal notaio proceda senza intoppi. La musica cambia nel caso in cui la casa deve essere ancora costruita o è in costruzione. In una circostanza del genere l’immobile viene acquistato sulla carta, ossia in base al solo progetto edilizio, il quale prevede una certa programmazione in termini di modalità esecutive, materiali utilizzati nella costruzione e vari stati di avanzamento lavori. La cosa espone ad alcuni rischi. Il primo è che il lavoro finito tradisca le aspettative, sebbene vi sia la possibilità di far apportare modifiche durante le varie fasi del processo di costruzione. Ma il rischio più grande deriva dalla eventualità che l’impresa che sta effettuando i lavori fallisca e il progetto venga arenato. Tale pericolo può essere scongiurato con un rogito notarile preliminare dove viene definito e approvato il progetto fondato sul capitolato dei lavori e a garanzia dell’acquirente viene stipulata una fidejussione bancaria che copre l’acconto già versato. Le imposte da pagare sono calcolate solo sull’acconto e, nel momento in cui i lavori sono ultimati, si procede al rogito definitivo e a onorare tutte le altre spese. Quindi il costo complessivo sarà determinato dalla fattura dell’impresa costruttrice, a cui vi sono da sommare l’onorario del notaio e le imposte. Queste ultime divergono in base al fatto che l’acquisto avvenga o meno entro 5 anni dalla fine dei lavori. Nella prima ipotesi si paga l’IVA del 4% sull’imponibile rappresentato dal costo totale dei lavori, oltre a imposte di registro, catastali e ipotecarie per 200 euro ciascuna. Nella seconda ipotesi, se l’impresa non decide per essere assoggettata a IVA, vi è da versare un’imposta di registro del 2% e le imposte catastali e ipotecarie per 50 euro l’una.

 

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