Non si sente più parlare spesso di Fannie Mae e Freddie Mac, ma chi ha vissuto la grande crisi del 2008 ha ancora vivo il ricordo dell’importanza che hanno avuto in quegli anni i giganti dei mutui immobiliari. Creati dal Congresso degli Stati Uniti con lo scopo di fornire liquidità, stabilità e accessibilità al mercato dei mutui, hanno svolto e svolgono tuttora un ruolo cruciale nel sistema di finanziamento immobiliare della nazione. In sostanza, le migliaia di banche che operano negli Stati Uniti concedendo prestiti per finanziare l’edilizia abitativa fanno riferimento alla liquidità di questi due grandi istituti, che acquistano mutui e impacchettano prestiti garantiti da ipoteca per venderli sul mercato.
In questo articolo:
- Fannie Mae: chi è
- Freddie Mac: chi è
- Fannie Mae e Freddie Mac: la bolla dei mutui subprime e la grande crisi del 2008
Fannie Mae: chi è
La Federal national mortgage association, in breve Fannie Mae, è una delle più grandi public company del mondo con migliaia di miliardi di attivi. La società nacque nel 1938, durante il periodo della Grande Depressione conseguente al crollo di Wall Street del 1929, nell’ambito del New Deal del presidente degli Stati Uniti, Franklin Delano Roosevelt. Lo scopo dell’azienda era quello di acquistare mutui da banche, casse di risparmio e altri prestatori in modo da favorire la concessione del credito per l’acquisto delle case, ridurre il rischio degli istituti finanziari che prestavano denaro e aumentare la liquidità nel mercato dell’edilizia. Grazie alla sua operatività, Fannie Mae creò un mercato secondario dei mutui ipotecari in condizioni di monopolio, permettendo ai prestatori di denaro di emettere più mutui per la casa. I mutui acquistati da Fannie Mae erano assicurati dall’agenzia governativa Federal Housing Administration. Nel 1970, il governo federale autorizzò Fannie Mae ad acquistare prestiti convenzionali, cioè quelli non assicurati dallo Stato e contestualmente la società venne quotata in Borsa.
Il guadagno di Fannie Mae deriva dall’attività di cartolarizzazione dei mutui. In sostanza, prende in prestito a tassi bassi emettendo obbligazioni, che godono di un alto tasso di fiducia tra gli investitori in quanto la società, sponsorizzata dal governo, ha dimensioni enormi nei mercati residenziali unifamiliari e commerciali negli Stati Uniti. Una volta ottenuta la liquidità, Fannie Mae acquista interi prestiti creando mortgage backed securities (MBS), ossia titoli cartolarizzati legati ai mutui. La società trae profitto anche dalle commissioni di garanzia che riceve per assumersi il rischio di credito degli MBS. In pratica, gli investitori di questi prodotti cartolarizzati sono disposti a pagare una commissione pur di non assumersi il rischio di credito. Quindi, in caso di inadempienza del mutuatario, gli investitori ricevono gli interessi e il capitale spettanti. Storicamente, lo statuto di Fannie Mae ha impedito una garanzia del valore dei prestiti superiore all’80% se non sussiste contemporaneamente un’assicurazione ipotecaria o un contratto di riacquisto con un istituto di credito.
Freddie Mac: chi è
La Federal home loan mortgage corporation, nota in breve come Freddie Mac, è la società sorella di Fannie Mae, creata dal Congresso nel 1970 per espandere il mercato secondario dei mutui statunitensi e far concorrenza alla stessa Fannie Mae. Lo statuto delle due società era praticamente identico. Inizialmente Freddie Mac era di proprietà delle dodici Federal home loan banks e veniva governata dal Federal home loan bank board. Nel 1989, la regolamentazione è stata rivista attraverso il Financial institutions reform, recovery and enforcement act, stabilendo tra l’altro l’abolizione del Federal loan bank board e sostituendolo con entità diverse e separate.
Fannie Mae e Freddie Mac: la bolla dei mutui subprime e la grande crisi del 2008
Verso la fine degli anni ’90, Fannie Mae e Freddie Mac subirono pressioni dall’amministrazione Clinton per estendere i mutui ipotecari anche a persone che avevano un reddito moderato o basso, aumentando in questo modo la rischiosità dei portafogli. Questo portò negli anni l’attività delle due aziende a crescere a un ritmo tale che nel 2007 i mutui in portafoglio raggiunsero un valore di 5.200 miliardi di dollari.
La cifra corrispondeva a un terzo della capitalizzazione totale della Borsa di New York e a oltre un terzo del Pil degli Stati Uniti. La nuova politica aziendale fece crescere anche il prezzo delle abitazioni tra il 2000 e il 2006 a una velocità folle, perché le persone avevano un accesso molto più facilitato all’acquisto dei mutui. In quel periodo, l’indice Case-Shiller – un indicatore di misurazione dei prezzi delle case negli Stati Uniti – praticamente raddoppiò rispetto alla sua media storica.
In aggiunta a tutto questo, vi fu una politica molto accomodante della Federal Reserve per rispondere alla crisi generata all’inizio del millennio dallo scoppio della bolla dot-com e dall’attacco terroristico alle Torri Gemelle. Nel 2006, i mutui suprime – ossia concessi a soggetti che non avevano requisiti adeguati a ricevere i prestiti – avevano un valore di circa 600 miliardi di dollari, corrispondenti a circa un quinto di tutti i mutui del Paese.
All’inizio del 2004, cominciarono a maturare le condizioni per il disastro, allorché la Fed iniziò un ciclo di rialzi dei tassi di interesse grazie alla ripresa dell’economia americana. I mutui, diventando più costosi, iniziarono a non essere più rimborsati dalle famiglie e la domanda si ridusse gradualmente. Il prezzo delle case cominciò a scendere e il valore dei mutui divenne superiore a quello degli immobili. Era un grave problema per le garanzie ipotecarie, che si fece sempre più stringente quanto più il calo della domanda mandava a picco i prezzi delle case.
Fannie Mae e Freddie Mac, che garantivano almeno in parte gli MBS, accumularono perdite, che nel 2007 superarono i 14 miliardi di dollari. Il loro valore di Borsa si ridusse del 90% e il governo americano dovette intervenire in soccorso per evitare il default. L’allora segretario del Tesoro, Henry Paulson, mise in piedi un piano di nazionalizzazione da 200 miliardi di dollari per la ristrutturazione delle società che fu annunciato il 7 settembre 2008. Il 16 giugno 2010, Fannie Mae e Freddie Mac annunciarono la cancellazione delle loro azioni da Wall Street, con la Federal housing financial agency che ne diresse l’operazione. Le due agenzie continuarono a fare perdite fino al 2012. Negli ultimi anni l’approccio è diventato più conservativo nell’ambito della cartolarizzazione degli attivi.
