Nel panorama economico italiano il mattone continua a rappresentare un asset fondamentale per interpretare l’umore degli investitori, le scelte delle famiglie e le aspettative delle imprese. Ecco perché il terzo osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma arriva in un momento cruciale, in cui il settore sembra aver esaurito l’inerzia ascendente dei primi mesi dell’anno e si muove ora in una “terra di mezzo” fatta di cautela, selettività e ritorno alla razionalità dopo la fiammata del 2024 proseguita anche negli inizi di questo 2025.
In questo articolo:
- Il mercato immobiliare in Italia si “raffredda”
- Case, aumentano le compravendite
- Volano gli affitti
- Immobiliare: le previsioni per il triennio 2026-2028
Il mercato immobiliare in Italia si “raffredda”
Il report descrive con precisione chirurgica un ciclo espansivo avviato nel secondo semestre del 2024, capace di raggiungere il proprio apice nei primi sei mesi del 2025 e ora entrato in una fase di progressivo rallentamento. Non si parla di inversione, ma di attenuazione: un rallentamento fisiologico che, secondo gli analisti Nomisma, accompagnerà il comparto per i prossimi tre anni, con un ritmo meno sostenuto ma più coerente con le condizioni macroeconomiche, finanziarie e demografiche del Paese.
La dinamica che emerge non è comunque univoca. Le tredici piazze monitorate – da Bari a Venezia, passando per Milano, Roma, Bologna e le altre principali città – confermano uno scenario che alterna punti di forza a fattori di vulnerabilità, componendo un mosaico variegato, dove la vitalità del mercato risulta evidente ma distribuita in modo irregolare tra territori e segmenti. La crescita delle compravendite, la tenuta dei prezzi e l’ottimismo degli investitori istituzionali convivono con il raffreddamento della domanda più fragile, la crescita della locazione e la stabilizzazione dei tempi di vendita, delineando un settore in cui la spinta dell’anno scorso lascia spazio a un equilibrio più composto.
Case, aumentano le compravendite
Il primo elemento che colpisce è la conferma di un contesto finanziario tutto sommato favorevole all’acquisto. Il capitale erogato dagli istituti di credito ha ripreso a crescere e si è dimostrato uno dei principali motori dell’incremento delle transazioni. Secondo il preconsuntivo Nomisma, il 2025 si chiuderà con un aumento delle compravendite nell’ordine del 5,5 per cento, consolidando un percorso di ripresa attivato già nell’ultimo trimestre del 2024.
Il dato che più racconta la natura di questa ripartenza è però quello relativo alle compravendite assistite da mutuo, salite del 25,5% nel primo semestre 2025. Un balzo significativo che testimonia il ruolo centrale della leva creditizia in questa fase di mercato. Mentre le compravendite in contanti restano sostanzialmente stabili, il ritorno delle famiglie che acquistano attraverso il finanziamento bancario rappresenta il fattore più dinamico e, al contempo, più sensibile ai futuri cambiamenti del quadro economico.
Parallelamente, sul fronte dei prezzi delle abitazioni si riscontra una crescita moderata, ma costante. Nell’ultimo semestre, l’aumento si è attestato allo 0,6% in decelerazione rispetto all’1,3% dei primi sei mesi dell’anno. Se si osserva il dato annuale, la crescita media dei prezzi si ferma al 1,5%, una progressione che conferma la resilienza del settore, pur evidenziando un lento ma chiaro indebolimento del ritmo rispetto al biennio 2022–2023.
Volano gli affitti
Il vero spartiacque di questa nuova fase del mercato non è però il segmento dell’acquisto, ma quello della locazione. Il secondo semestre dell’anno ha infatti segnato un cambiamento significativo nei comportamenti della domanda. Il rapporto rileva che la quota di famiglie orientate all’acquisto e quella orientata all’affitto si sono quasi pareggiate, attestandosi rispettivamente al 49 e al 51 per cento. La crescita della domanda di affitto nell’ultimo anno, pari a 4 punti percentuali, riflette una duplice trasformazione in atto nel Paese.
Da un lato, la locazione torna a essere percepita come una soluzione temporanea e tattica nell’attesa di condizioni migliori per l’acquisto, soprattutto sul fronte dei tassi e dei prezzi. Dall’altro lato, risponde con più efficacia alle trasformazioni del mondo del lavoro e degli stili di vita, caratterizzati da mobilità più elevata, incertezza professionale, nuove modalità di lavoro flessibile e preferenze abitative meno stabili rispetto al passato. A ciò si aggiunge la volontà di una parte crescente della popolazione di preservare liquidità per altri investimenti, approfittando di strumenti finanziari che, grazie al contesto macroeconomico, tornano a offrire rendimenti interessanti.
Ovviamente però il sovraffollamento sul segmento della locazione sta generando conseguenze evidenti sui canoni. L’Osservatorio segnala che, su base tendenziale, gli affitti sono cresciuti del 3,5%, dato che conferma una tensione strutturale tra domanda crescente e offerta che, nelle grandi città, fatica a rimanere al passo. In questa direzione, il mercato è particolarmente dinamico nei contratti transitori e in quelli riservati agli studenti, che registrano rispettivamente aumenti del 3,1 e del 9,5 per cento. I contratti ordinari, al contrario, segnano un calo del 2 per cento.
Immobiliare: le previsioni per il triennio 2026-2028
Guardando alle previsioni per il triennio 2026–2028, Nomisma prevede una crescita moderata delle compravendite, con un +0,9 per cento nel 2026, +0,7 per cento nel 2027 e +1,4 per cento nel 2028, fino a raggiungere il traguardo delle 780 mila transazioni a fine periodo. Allo stesso modo, l’andamento dei prezzi è destinato a seguire una traiettoria morbida, con tassi sempre inferiori all’inflazione. Nomisma stima un incremento dell’1 per cento nel 2026, dello 0,7 per cento nel 2027 e dello 0,5 per cento nel 2028.
Il segmento corporate merita un discorso a parte, perché si muove su logiche differenti rispetto al residenziale e risente in misura maggiore delle tendenze globali. Gli investitori, secondo l’Osservatorio, stanno diversificando i portafogli e ampliando la gamma di asset su cui puntare. In questa direzione, il dato più incoraggiante è rappresentato dagli investimenti nei primi nove mesi del 2025, che hanno raggiunto 7,8 miliardi di euro, segnando un incremento del 21,9 per cento rispetto allo stesso periodo del 2024.
Il preconsuntivo Nomisma suggerisce che entro la fine dell’anno si potrebbe arrivare a quota 11,5 miliardi, un traguardo che confermerebbe la vitalità dell’Italia nel panorama del real estate europeo meridionale e che indicherebbe un ritorno di fiducia non scontato in un momento caratterizzato da prudenza su quasi tutti i mercati internazionali.
